每日經(jīng)濟新聞 2019-04-17 20:43:30
地區(qū)經(jīng)濟漲幅放緩,影響了購房者的購買決策,疊加?xùn)|北經(jīng)濟向幾個核心城市轉(zhuǎn)移的趨勢明顯,共同導(dǎo)致東北三四線城市房價普遍非常低,而且當(dāng)?shù)貨]有購買力。盡管丹東市時隔9個月再次領(lǐng)跑70城房價漲幅,但4年來其新房價格僅上漲了22.6%。
每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 陳夢妤 何小桃
資料圖,圖文無關(guān)。圖片來源:攝圖網(wǎng)
這幾天,隨著因“2萬元喜提一套房”一夜成名的鶴崗,東北區(qū)域的城市房價亦備受關(guān)注。在國家統(tǒng)計局16日發(fā)布的3月數(shù)據(jù)中,丹東、錦州分別以新建住房價格環(huán)比漲幅1.9%和1.5%領(lǐng)漲70個大中城市。這三個城市的經(jīng)濟情況有著驚人相似——缺乏產(chǎn)業(yè)活力、人口外流明顯。
有意思的是,在此之前,這些城市因為“存在感”過低,甚至都未能進入主流研究機構(gòu)的“法眼”。
“2012年在上海買了房子之后,就把東北(丹東)的房子陸續(xù)賣了,到現(xiàn)在也沒漲多少,倒是這套學(xué)區(qū)房,買下不久又漲了100萬。”嚴女士告訴每日經(jīng)濟新聞(微信號:nbdnews)記者。
決定來上海發(fā)展的前一年,嚴女士夫婦就在上海買了一套房,當(dāng)時上海的房價已經(jīng)露出飛漲的苗頭。有了孩子之后,決定扎根上海的嚴女士陸續(xù)賣掉了家鄉(xiāng)的房,東拼西湊地又買了一套學(xué)區(qū)房。
資料圖,圖片來源:每經(jīng)記者 張建 攝
“我這筆賬怎么看都劃算。”她不止一次說道,老家那兩套房的漲幅和一線城市比起來簡直不堪一提。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱,地區(qū)經(jīng)濟漲幅放緩,影響了購房者的購買決策,疊加?xùn)|北經(jīng)濟向幾個核心城市轉(zhuǎn)移的趨勢明顯,共同導(dǎo)致東北三四線城市房價普遍非常低,而且當(dāng)?shù)貨]有購買力。
記者梳理國家統(tǒng)計局近年數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn),盡管丹東市時隔9個月再次領(lǐng)跑70城房價漲幅,但4年來其新房價格僅上漲了22.6%。
丹東地處遼寧東南部、緊鄰朝鮮,這個低調(diào)的邊境小城在2018年4月前后迎來了一輪房地產(chǎn)市場的“強題材行情”,彼時手握重金的投資客紛紛涌入丹東,開始了他們的“搶房”計劃,丹東樓市一夜逢春。據(jù)媒體報道,在丹東樓市最火熱時期,甚至出現(xiàn)了“售樓處每天一調(diào)價,價格以每日每平方米百元速度上漲”的情形。
記者查閱國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)后獲知,當(dāng)月丹東房價漲幅便居于70城之首,次月更是以5.3%的環(huán)比漲幅再度聚焦各方目光。
不過,炒房大軍剛剛出手,丹東便迅速出臺了限售、提高首付比例等調(diào)控政策。但從數(shù)據(jù)來看,房價易漲難跌,2018年6月,丹東的房價漲幅依然位居前列,同比漲幅高達15%,遙遙領(lǐng)先。
丹東鴨綠江畔街景。圖片來源:攝圖網(wǎng)
而經(jīng)濟基礎(chǔ)略好于丹東的錦州,更是個房價洼地。
與2015年相比,目前錦州市一手房價格僅上漲13.1%,若以當(dāng)年單價2800元測算,4年時間房價只漲了366.8元/平方米。
記者查閱安居客、房天下等平臺發(fā)現(xiàn),丹東市區(qū)一手房單價在5500~13000元/平方米不等,錦州市均價則在2900~5800元/平方米區(qū)間,二手房價格則更低。丹東的漲幅僅9.7%,居于倒數(shù)第四,錦州則穩(wěn)居倒數(shù)第一——0.9%。
除了這幾個城市,包括營口、黑河,以及鶴崗在內(nèi),房價都遠遠低于市場想像。
張大偉分析認為,鶴崗等城市雖然是地級市,但按照人口數(shù)量劃分,與東部縣級相當(dāng)。不僅如此,東北的三四線城市人口外流速度非???,而且很多重工業(yè)城市、能源城市轉(zhuǎn)型下,年輕的購房人群減少,都影響了房價。
每經(jīng)記者 包晶晶 制圖
從城市經(jīng)濟發(fā)展層面來看,《2018年丹東市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示,全市GDP816.7億元,總量居全省第11位。
2018年,丹東市商品房銷售面積232.2萬平方米,僅增長0.1%;商品房銷售額123.3億元,增長11.4%。
丹東市城鎮(zhèn)居民可支配收入29873元,一方面,收入與易漲難跌的房價形成了強烈的對比;另一方面,城市空心化造成的市場萎縮不容忽視。像嚴女士這樣的家庭不在少數(shù),定居上海不久,把父母也接來同住,而且“全家都不太可能回去常住了”。
銷售萎靡?guī)砹艘幌盗羞B鎖反應(yīng),2018年丹東市住宅開發(fā)投資55.8億元,比上年下降18.9%;住宅施工面積增長2.5%、竣工面積下降13.7%。
而GDP排名靠前一些的錦州卻更糟糕:2018年商品房銷售面積僅124.3萬平方米,同比下降21.3%;商品房銷售額60.3億元,同比下降9.3%。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:東北區(qū)域大部分城市住宅土地樓面價低于1000元/平方米。
區(qū)域內(nèi)34個城市,2019年來3個半月時間內(nèi),招拍掛市場賣地只有332億元。
資料圖,圖文無關(guān)。圖片來源:攝圖網(wǎng)
可供對比的是,今年前3個月,北京、杭州、天津、上海的單城賣地收入分別是589億元、471億元、441億元、382億元,其中,杭州的賣地收入,還是同比跌去了49%后的數(shù)據(jù)。
不過,沈陽、大連、哈爾濱、長春這4個城市稍好,賣地收入達到了288億元,另外只有丹東和朝陽賣地過億元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出,類似現(xiàn)象也說明了一個問題,城市空心化或者說收縮型城市也需要關(guān)注此類樓市疲軟的現(xiàn)象,城市應(yīng)該積極培育新產(chǎn)業(yè),同時加大棚改力度,必要時候也需要研究人口回流、高鐵開通等因素,才能夠形成更好的購房條件。
張大偉也認為,從未來發(fā)展看,除了在房價明顯上漲的情況下,城市圈協(xié)同打擊投機炒房,也應(yīng)該具備一定的人口疏導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移政策。比如,未來環(huán)京可以承接北京的部分需求。這些政策應(yīng)該逐漸試點落地,在不影響房地產(chǎn)平穩(wěn)的前提下,健全供應(yīng)體系,這樣不僅僅可以解決大城市病,同時可以提升城市圈的活力與繁榮。
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