萬(wàn)科2018年凈利338億 郁亮：2019年最重要的是“基本盤”

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

3月25日，萬(wàn)科發(fā)布2018年年報(bào)，各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)穩(wěn)健增長(zhǎng)。2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2976.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)337.7億元，同比分別增長(zhǎng)22.6%和20.4%；實(shí)現(xiàn)銷售金額6069.5億元，同比增長(zhǎng)14.5%；在全國(guó)商品房市場(chǎng)的占有率進(jìn)一步上升至4.05%；全年納稅額762.96億元；連續(xù)第三年上榜《財(cái)富》“世界500強(qiáng)”，位列第332位。

另?yè)?jù)同日披露的分紅派息預(yù)案，2018年度萬(wàn)科現(xiàn)金股利約為118.1億元，以2018年末公司總股份數(shù)計(jì)算，每10股派送人民幣10.70元（含稅）現(xiàn)金股息。

對(duì)于2019年，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示：“‘基本盤’將是萬(wàn)科2019年最重要的詞匯。我們要先求得根基的穩(wěn)固，才能更好地開(kāi)枝散葉；先在最基本的業(yè)務(wù)上深化對(duì)商業(yè)邏輯的理解、練好經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)功，才能為轉(zhuǎn)型奠定更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。”

鞏固基本盤  去年銷售額破6000億

2018年，萬(wàn)科在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)得以持續(xù)鞏固。年報(bào)顯示，2018年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積4037.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.3%；銷售金額6069.5億元，同比增長(zhǎng)14.5%。所銷售的產(chǎn)品中，住宅占比84.9%，144平方米以下的中小戶型占比91.4%。

值得注意的是，萬(wàn)科在全國(guó)商品房市場(chǎng)的份額由3.96%提升至4.05%，在24個(gè)城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)氐谝弧?/p>

報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積2191.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.7%；實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入2846.2億元，同比增長(zhǎng)22.1%。截至2018年底，萬(wàn)科已售未結(jié)資源上升，合并報(bào)表范圍內(nèi)有3710.2萬(wàn)平方米已售資源未竣工結(jié)算，同比增長(zhǎng)25.2%，合同金額合計(jì)約5307.1億元，同比增長(zhǎng)28.1%。

在高度的不確定性面前，萬(wàn)科堅(jiān)持量入為出，審慎投資，確保投資規(guī)模與經(jīng)營(yíng)承載力相匹配。2018年，萬(wàn)科獲取新項(xiàng)目227個(gè)，總規(guī)劃建筑面積4681.4萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2490.2萬(wàn)平方米。按建筑面積計(jì)算，其中72.1%位于一二線城市。

截至2018年末，萬(wàn)科在建項(xiàng)目總建筑面積約9012.7萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積約5402.1萬(wàn)平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總建筑面積約5936.2萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積約3579.6萬(wàn)平方米。此外，萬(wàn)科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，權(quán)益建筑面積合計(jì)約347.7萬(wàn)平方米。

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩和融資持續(xù)收緊的宏觀環(huán)境，萬(wàn)科堅(jiān)持“以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的持續(xù)真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造”理念，強(qiáng)化資金管控。

2018年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入336.2億元；截至2018年底，萬(wàn)科持有貨幣資金1884.2億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債的總和931.8億元。截至2018年底，萬(wàn)科凈負(fù)債率（有息負(fù)債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn)）為30.9%，繼續(xù)處于行業(yè)低位。

通過(guò)持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本，萬(wàn)科提升對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范能力。2018年，萬(wàn)科總體融資成本繼續(xù)處于較低水平。其中，公司債券（5年期）最低發(fā)行利率4.05%，超短期融資券（188天）最低發(fā)行利率3.13%，中期票據(jù)（3年期）最低發(fā)行利率4.03%。

提升運(yùn)營(yíng)能力 長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)覆蓋35城

2018年是萬(wàn)科“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略的開(kāi)局之年，從配套服務(wù)商到生活服務(wù)商，意味著萬(wàn)科不僅要提供硬件，也要提供軟件；不僅要提供空間，也要提供內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)方面，萬(wàn)科以住區(qū)物業(yè)服務(wù)為基本盤，保證充足的資源投入。2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入98億元，同比增長(zhǎng)33%；在2018年新增簽約飽和收入中，住宅業(yè)務(wù)占比65%，非住宅業(yè)務(wù)占比35%。

2018年萬(wàn)科將租賃住宅業(yè)務(wù)提升為核心業(yè)務(wù)，繼續(xù)圍繞核心城市加大對(duì)租賃住宅的布局，提升已獲取項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)效率與經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。截至目前，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)覆蓋35個(gè)主要城市，累計(jì)開(kāi)業(yè)超過(guò)6萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約92%。截至年報(bào)披露日，萬(wàn)科共完成55億元住房租賃專項(xiàng)公司債券發(fā)行，為租賃住宅業(yè)務(wù)發(fā)展提供了資金支持。

商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面，萬(wàn)科持續(xù)提升既有項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)。截至2018年底，萬(wàn)科在商業(yè)領(lǐng)域的總管理項(xiàng)目210余個(gè)，總建筑面積超過(guò)1300萬(wàn)平方米。

物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)方面，萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流專注于高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)投資、開(kāi)發(fā)選址、招商運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理等環(huán)節(jié)，經(jīng)過(guò)近四年發(fā)展，已成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的物流服務(wù)商。截至目前，萬(wàn)緯物流已累計(jì)獲取項(xiàng)目124個(gè)，合計(jì)可租賃物業(yè)的建筑面積約971萬(wàn)平方米，其中穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目平均出租率為96%。萬(wàn)緯物流還持續(xù)豐富服務(wù)內(nèi)容，通過(guò)收購(gòu)融合太古冷鏈物流，實(shí)現(xiàn)冷鏈規(guī)模及運(yùn)營(yíng)能力的升級(jí)。

此外，萬(wàn)科在產(chǎn)業(yè)辦公、冰雪及其他業(yè)務(wù)方面進(jìn)行積極探索。截至2018年底，萬(wàn)科已在超過(guò)20個(gè)城市開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)辦公與產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，管理面積合計(jì)約700萬(wàn)平方米；成功中標(biāo)北京2022年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)延慶賽區(qū)PPP項(xiàng)目；在醫(yī)養(yǎng)、教育等領(lǐng)域的品牌影響力逐步擴(kuò)大。

萬(wàn)科表示，將持續(xù)從客戶真實(shí)需求出發(fā)，不斷發(fā)現(xiàn)、理解和順應(yīng)客戶的需求及其變化，打造客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務(wù)，在“口碑時(shí)代” 贏得客戶的信賴與支持。

房地產(chǎn)市場(chǎng)  還是一個(gè)白銀時(shí)代

如果只看數(shù)據(jù)，2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎很完美。銷售面積、銷售金額、投資、開(kāi)工等各項(xiàng)指標(biāo)，幾乎都創(chuàng)出了歷史新高。這還是一個(gè)白銀時(shí)代嗎？

在《致股東》信中，萬(wàn)科的回答很清晰：現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是一個(gè)白銀時(shí)代。

信中指出，中國(guó)的城市化過(guò)程并沒(méi)有結(jié)束，城市對(duì)于空間的需求，無(wú)論從數(shù)量還是品質(zhì)上來(lái)看，都依然龐大。但是，那個(gè)市場(chǎng)單邊快速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，那個(gè)行業(yè)整體快速擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

從人口總量的角度看，我國(guó)的“少子化”“老齡化”趨勢(shì)已毋庸置疑。人口數(shù)量的減少，在很大程度上會(huì)對(duì)沖掉城市化率繼續(xù)提升帶來(lái)的新增需求。

而隨著90后甚至00后逐漸成為購(gòu)房、租房的主流群體，客戶需求的多樣性、多變性特點(diǎn)比以往要明顯得多。

從供給端的情況來(lái)看，行業(yè)集中度上升，已經(jīng)不再是趨勢(shì)，而是事實(shí)。2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)TOP3包括萬(wàn)科在內(nèi)的發(fā)展商共獲得12.6%的市場(chǎng)份額，超過(guò)1/8；TOP10是26.9%，超過(guò)1/4；TOP20為37.5%，TOP30為45.2%，TOP50為55.1%，TOP100為66.7%。

前100家開(kāi)發(fā)商獲得2/3的市場(chǎng)份額，競(jìng)爭(zhēng)正變得越來(lái)越激烈，而且主要是重量級(jí)選手之間的相互競(jìng)爭(zhēng)。如何在市場(chǎng)中贏得客戶的青睞，考驗(yàn)的是方方面面的能力。

白銀時(shí)代是一個(gè)更多變的時(shí)代，是一個(gè)更細(xì)膩的時(shí)代，是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)更激烈、需要更高技術(shù)含量的時(shí)代。

（封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）