西安樓市再摁“魔幻鍵”？

每經(jīng)記者 任伯懿 香菱    每經(jīng)編輯 師安鵬    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

大家還在咂摸，西安首塊按住宅總建筑面積15%實物配建公租房的地塊，由天地源拿下——算是其注冊地回遷后，為本地住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做貢獻(xiàn)了。

但一周時間不到，同屬高科集團的高新房地產(chǎn)公司，就以30億高價在高新區(qū)西邊拿了147畝地。粗略計算，每平方拿地成本超過1.3萬元。

現(xiàn)實，能夠擊敗你所有想象。

要知道，西安3月新房均價也還不到1.2萬，這樓盤開發(fā)出來，得賣多錢合適？

如果按“短期看政策，中期看土地，長期看人口”來推算，這一波高價土地來得猝不及防，再加上此前西安又進(jìn)一步放松了落戶政策，中長期要大漲嗎？

希望不會是這樣……

01

先來說說高新地產(chǎn)與一線房企大戰(zhàn)300回合的故事。

3月21日，西安土拍市場掛出高新區(qū)軟件新城兩塊土地，近30家全國百強房企現(xiàn)場 “廝殺”。

最終，西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“高新地產(chǎn)”）“力戰(zhàn)群雄”，一舉拿下兩宗地的開發(fā)權(quán)，成交價30.24億元。

回顧拍賣現(xiàn)場，激烈程度，堪比各大門派爭奪武林盟主。

當(dāng)日，偌大的競拍現(xiàn)場座無虛席，參與競拍的房企數(shù)量，為西安土拍市場之最。

首先拍賣的是宗地一，碧桂園、高新地產(chǎn)、中糧等房企直接下場參戰(zhàn)，以每12秒舉一次牌的速度，6分鐘后便刷出最高報價6.86億元。

緊接著，轉(zhuǎn)戰(zhàn)競拍公辦學(xué)校建設(shè)資金。

之前按兵不動的金科、龍湖、中南、藍(lán)光等房企加入“混戰(zhàn)”，平均8秒舉牌一次，210輪后報價幅度調(diào)整，賽場只剩下四家房企角逐。

價格喊到3.7億元時，西安曲江唐瑞置業(yè)有限公司（華遠(yuǎn)）與高新地產(chǎn)進(jìn)行最終的“巔峰對決”。

▲ 圖片來源：西安市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)截圖

整場大戰(zhàn)300多回合后，高新地產(chǎn)突出重圍，以6.86億元拿下該地塊，溢價率約71.91%。另外，還需支付高新區(qū)公辦學(xué)校建設(shè)資金3.8億元，同時需配建租賃型保障房面積不小于13633平方米。

躁動的現(xiàn)場還未平復(fù)，宗地二開拍。

最終經(jīng)過1小時10分鐘、157輪 “鏖戰(zhàn)”，高新地產(chǎn)再度勝出。成交價12.88億元，溢價率約68.97%。另需支付高新區(qū)公辦學(xué)校建設(shè)資金6.7億元，配建租賃型保障房面積不小于24974平方米和建筑面積4710平方米的公辦幼兒園。

西安土拍市場好久沒這么熱鬧了，作為本土房企，高新地產(chǎn)力壓群雄的代價是，樓面地價超過1.3萬元/平方米。

只不過這么高的價格，最后由誰來接盤？

02

高新地產(chǎn)拿到的這兩塊地，有個特殊要求：得按照“15%公租房配建+全裝修成品交房”的規(guī)定建設(shè)。

這個政策很值得說道。

事實上，早在去年9月份，西安市人民政府辦公廳就已發(fā)布《西安市深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實施方案》（以下簡稱方案），按宗地住宅總建筑面積的15%實物配建公租房，其中5%無償移交市房管部門，10%由市房管部門按成本回購。

因為執(zhí)行滯后，西安首例配建公租房的土地最近才成交。

也是在高新區(qū)。

3月19日，西安高新區(qū)國際社區(qū)的兩宗土地掛牌拍賣，80畝土地最終由天地源旗下公司陜西藍(lán)天御坊置業(yè)競得，加上配建學(xué)校的費用，成交價6.23億元，樓面地價超過7000元/平方米。

這算是西安在住房供給側(cè)改革上走出的實質(zhì)一步。

▲ 圖片來源：西安市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)截圖

政府的初衷是為了穩(wěn)房價。

近幾年，西安房價持續(xù)上漲，新房價格如今超過一萬，并且住房結(jié)構(gòu)和供需失衡，房源緊張，千人搖號屢見不鮮。

此前，政府一直用行政手段調(diào)控需求方，但房地產(chǎn)市場是供需兩側(cè)，也需要供應(yīng)方同時發(fā)力，才能穩(wěn)住市場。

此后，《方案》出臺，全市40%土地用于建設(shè)公租房和共有產(chǎn)權(quán)房。

而且《方案》細(xì)則明確規(guī)定，公租房戶均面積75平米左右，最大不超過90平米；共有產(chǎn)權(quán)房戶均面積為90平米左右，最大可達(dá)到144平米。

合理的戶型適應(yīng)市場的需求，一方面解決了低收入群體的住房問題，另一方面穩(wěn)住市場房價，中低收入和剛需家庭的住房問題解決了，房價自然不會過熱。

但現(xiàn)實很殘酷，從高新地產(chǎn)和天地源拿到的這兩塊配建公租房的土地價格來看，住商品房和住公租房的，注定是兩個撕裂的群體。

03

一邊是需配建公租房，一邊是地價哄哄上漲。西安今年的樓市走向，反而是越加不明朗了。

高新區(qū)軟件新城那塊地，的確是好地——阿里巴巴絲路總部、中軟國際萬人軟件基地、西安環(huán)普國際科技園、國家數(shù)字出版基地前后腳都落地于此，匯聚的幾乎都是西安未來的中產(chǎn)階層。

此外，蘇寧集團即將打造的蘇寧廣場、高科要開發(fā)的國際會議中心，還有華為、?？低暭磳⒂诖瞬季值漠a(chǎn)業(yè)鏈……

未來土地的升值空間以及項目的潛在客源，倒是容易引人遐想。

只是突然來一個已經(jīng)不讓炒作的“地王”，實在讓人有些咋舌。根據(jù)公開資料，上一次讓普通人關(guān)注土地市場，還是1.5萬樓面地價拍出的韓森寨幸福林帶地塊。

再往前，還有本土國企金泰恒業(yè)48億拿下的青龍寺附近388畝商住用地，以及融創(chuàng)壹號院那塊地……這些高價地，基本都集中在二環(huán)附近。

而這一次，讓眾多一線房企哄搶的軟件新城地塊，已經(jīng)在三環(huán)外。

市場的確有些瘋狂！

而加上配建學(xué)校的費用，保障房配建成本，高新地產(chǎn)拿到這塊地，樓面地價超過1.3萬。

▲ 圖片來源：攝圖網(wǎng)

地價決定售價，項目銷售價格由購地成本和建安成本、其他費用、稅金等組成。一般情況下，購地成本能占到售價40%左右，也就是說，后者將超過3萬元。

西安2019年開始推行全裝修房，所以3萬也只是基礎(chǔ)，售價只會更高。

此外，一個細(xì)節(jié)值得關(guān)注，這兩次在高新拿地的，都是高新管委會下屬國企，高價搶地，其實也可以看出地方政府對未來市場的預(yù)期和判斷。

一般情況下，一塊高價地的出現(xiàn)，都會給市場帶來刺激效應(yīng)，這塊地之后怎么玩，我們拭目以待。

2002年，黃宏在春晚上表演的小品，讓我們記住了一句臺詞，“自己的土，自己的地，種啥都長人民幣。”

春天到了，我們來種房子吧！