中梁進(jìn)軍西安，為何加碼二三線？

每經(jīng)記者 任鋼    每經(jīng)編輯 師安鵬    

▲ 圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

2018年6月，不太關(guān)心樓市的銅川人有些意外。

以往只在新聞中聽(tīng)到的三家一線房企，一個(gè)月時(shí)間密集在銅川拿地落戶，后來(lái)的故事大家都知道了，銅川房?jī)r(jià)被炒上6000。

三家房企中，碧桂園、綠地長(zhǎng)期排在全國(guó)房企銷售額的第一陣營(yíng)，唯獨(dú)中梁地產(chǎn)稍顯落后，但中梁不想放過(guò)這塊離西安不到100公里的蛋糕。

此時(shí)，它的目標(biāo)還在地級(jí)市。

2017年，中梁首次入陜，選在了榆林，次年轉(zhuǎn)戰(zhàn)安康，就連渭南也在狩獵范圍之內(nèi)，可唯獨(dú)陜西省會(huì)西安，中梁一直在打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。

直到2019初，中梁在西咸競(jìng)地失利的情況下，宣布與綠城合作開發(fā)項(xiàng)目，才算正式入駐西安。

“泥腿子”要上岸了？曾經(jīng)專注于三四線城市開發(fā)的中梁，終于要洗掉泥巴味兒，向省城進(jìn)發(fā)了。

而它在陜西執(zhí)行的“農(nóng)村包圍城市”策略，如今看來(lái)也頗值得玩味。

不過(guò)此時(shí)，萬(wàn)科、中海、碧桂園等大佬都已在西安深耕多年，就連近幾年進(jìn)入的融創(chuàng)也做得風(fēng)生水起，中梁在西安周邊轉(zhuǎn)了兩年后突然殺入，此時(shí)又能分到幾杯羹？

01

冒著“全國(guó)房地產(chǎn)降溫”的風(fēng)險(xiǎn)，中梁此時(shí)殺入，還是引起了一些關(guān)注的。

今年1月，位于西咸新區(qū)灃東新城的一塊地掛牌，參與競(jìng)拍的不乏中海、綠城、金地這些行業(yè)大佬，中梁也在其中。

不過(guò)，最后是綠城拔得頭籌，9.78億拿到。據(jù)說(shuō)，當(dāng)天和綠城死磕到底的房企就是中梁。

但五天后，故事突然轉(zhuǎn)折。

中梁官宣，與綠城聯(lián)手合作開發(fā)該宗地……

沒(méi)有永遠(yuǎn)的對(duì)手，只有永遠(yuǎn)的利益。

此前，中梁曾在西安多次參與競(jìng)拍，但均未獲得成功。

壞運(yùn)氣沒(méi)有一直延續(xù)，兩個(gè)月后，秦漢新城一塊153.43畝的住宅用地拍出，中梁6.1億拿到。按照中梁工作人員的說(shuō)法，“這是在西咸新區(qū)的自主競(jìng)地。”

短短兩個(gè)月，從與人合作到自主拿地，中梁在西咸連落兩子，其心情可算迫切。

但相較于其在全國(guó)的拿地速度，中梁在西安的進(jìn)擊已經(jīng)算溫和。

從其披露的招股書上可以看出，2016年，中梁基本以5天一塊地的速度，在全國(guó)搶地近70塊；2017年，平均3天拿一塊地，搶地近120塊；2018年的拿地速度更是加快到2天一塊。

這個(gè)速度讓很多頭部房企自愧不如。

一邊拿地一邊高速周轉(zhuǎn)。

中梁內(nèi)部于2016年提出了“456”模式，即4個(gè)月開盤、5個(gè)月現(xiàn)金流回正、6個(gè)月再投資。為了鼓勵(lì)士氣，公司還設(shè)置了豐厚的獎(jiǎng)勵(lì)，項(xiàng)目開盤后達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，立即獎(jiǎng)勵(lì)100萬(wàn)。

效果立竿見(jiàn)影，2015年，中梁的銷售額僅為168億元，但到2018年10月便已到1150億元，正式躋身千億房企行列。

三年時(shí)間，中梁銷售量級(jí)從百億躍至千億，人送外號(hào)“房企黑馬”。

02

今年，雖然是中梁首次進(jìn)入西安，但它已經(jīng)算是陜西人民的老朋友了。

兩年前，在陜西其他一些地級(jí)市，早已有其身影。

2017年，中梁曾一口氣在榆林高新區(qū)連拿兩塊地，宣布正式進(jìn)駐陜西。

一年后，中梁又南下越過(guò)西安，轉(zhuǎn)戰(zhàn)安康，以2.06億元競(jìng)得安康漢江路南側(cè)59.57畝住宅用地。

時(shí)隔不久，中梁又在銅川拍得112畝土地，成交價(jià)3.19億元，溢價(jià)率高達(dá)87%。

先布局地級(jí)市，再向省會(huì)城市進(jìn)軍，對(duì)于中梁在陜西的這一發(fā)展路徑，內(nèi)部人士指出，“當(dāng)時(shí)對(duì)環(huán)西安的整個(gè)市場(chǎng)比較看重。”

在全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企已有一半進(jìn)駐西安的情況下，采取“農(nóng)村包圍城市”的策略，倒是有些另辟蹊徑。

但三四線城市，的確是中梁拿手菜。

其掌舵人楊劍曾經(jīng)公開表示：“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機(jī)會(huì)。”

如今，這輛寶馬mini還追上了大奔。

中梁成立于1993年，曾被稱為浙江三四線的“小霸王”，經(jīng)歷了房地產(chǎn)紅利以及泡沫時(shí)代，到了2016年才走出浙江省，將總部遷往上海，開始全國(guó)擴(kuò)張之路。

這只“小霸王”也確實(shí)生猛。

遷址一年后，中梁開始加快了布局速度，觸角遍及全國(guó)10個(gè)省、直轄市及自治區(qū)，快速拿地，呈現(xiàn)遍地開花之勢(shì)。

截止2018年前10個(gè)月，其業(yè)務(wù)又?jǐn)U張了7個(gè)省及自治區(qū)。

“以長(zhǎng)三角為根據(jù)地，輻射全國(guó)”是中梁的目標(biāo)，如今看來(lái)，如果不考慮負(fù)債和盈利，這個(gè)目標(biāo)似乎要提前實(shí)現(xiàn)了。

03

怪就怪，欲速則不達(dá)。

成長(zhǎng)速度過(guò)快，就要付出一定的代價(jià)。

從其招股書上看，有兩點(diǎn)不容忽視：一是盈利不盡如人意，二是負(fù)債水平高居不下。

2015年和2016年的凈溢利均是負(fù)值，之后扭虧為盈，2017年的凈溢利為4.99億元，凈溢利率3.6%。至2018年上半年，凈溢利達(dá)到8.37億元，凈溢利率8.6%。

雖說(shuō)一年多時(shí)間，凈溢利率快速增長(zhǎng)，但依舊低于全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企平均超過(guò)9%的凈溢利率。

與此同時(shí)，從2015年至2018年上半年，中梁的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)96%以上，一直處于行業(yè)的高危線上。

一度被視為“地產(chǎn)激進(jìn)派”的中梁，在面對(duì)高負(fù)債時(shí)，卻并不愿意放慢擴(kuò)張腳步，而是開始把目光瞄向資本市場(chǎng)。

在實(shí)施重組、剝離資產(chǎn)動(dòng)作之后，中梁于2018年11月，奔赴港交所提交了IPO招股書。

倘若上市成功，或許能夠助其一臂之力。但是，上市只是錦上添花，想往第一序列邁進(jìn)，還得看自身能力。

比如，這次中梁進(jìn)入西安。在全國(guó)頭部房企全部進(jìn)入西安，百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)入超半數(shù)的情況下，相較于已經(jīng)在西安深耕多年的大牌房企來(lái)說(shuō)，中梁的優(yōu)勢(shì)似乎并不明顯。

對(duì)于本地市場(chǎng)，眾多一線開發(fā)商在品牌知名度、客群維護(hù)上已經(jīng)有所積累，在土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目數(shù)量以及與地方政府關(guān)系方面，也更具有優(yōu)勢(shì)。

而且，在經(jīng)歷過(guò)幾波大的維權(quán)潮之后，本地市場(chǎng)其實(shí)日趨理性，“更相信耳朵而不是眼睛”，如果此前有口碑積累，其地位還是不容易撼動(dòng)的。

另一重現(xiàn)實(shí)是，西安房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一輪暴漲后，當(dāng)前市場(chǎng)潛力有限，此時(shí)入局，如何打破大牌房企封堵，分得一杯羹，倒是有待觀察。

很多人慶幸，在西安房?jī)r(jià)上漲前上了車；很多房企也慶幸，在西安房?jī)r(jià)上漲前，拿了不少地。