深圳華強北關(guān)鋪潮調(diào)查：有人年入百萬，有人9個檔口關(guān)至2個……

圖片來源：攝圖網(wǎng)

作為全國乃至全球最大的電子產(chǎn)品集散地，深圳華強北長期以來被譽為“中國電子第一街”。但是這幾年，關(guān)于華強北風光不再的報道持續(xù)見于報端，華強北到底怎么了？網(wǎng)上流傳的“空鋪潮”是否屬實？手機通信產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、電商沖擊、高租金的影響有多大？曾經(jīng)在這里扎根的商戶和創(chuàng)業(yè)者，又是如何看待今天的華強北變局……帶著這些疑問，證券時報記者多次走進華強北，調(diào)查華強北店鋪檔口和寫字樓出租情況，與商戶進行深度交流，走訪政府人員及專業(yè)人士，調(diào)查華強北產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的成效，力圖還原一個真實的華強北。

年入百萬的吳老板：賺錢全靠轉(zhuǎn)的快

手機占據(jù)了華強北市場的大多數(shù)鋪位。華南路飛揚時代大廈，是華強北月租金最貴的地方，1-4樓是通訊市場，每層定位不一樣，而4樓的租金又是這個大廈里最高的，這一層專售蘋果手機，從香港拿貨過來賣，利潤高，傳聞中這層樓的老板個個身價千萬起。“外面?zhèn)鞯锰x譜了，哪有這么多千萬，我就認識四樓有幾十萬資產(chǎn)的，哈哈。”吳老板大笑著說。

2013年，吳老板結(jié)束了老家的MP3、MP4生意，來到深圳華強北，從學(xué)徒做起，修蘋果手機。“那時候一個月能賺1萬多吧，要修的機器多得很，想賺多少完全取決于你想修多少，修得多就賺得多，修到凌晨三四點也是常有的事。很累。”吳老板回憶道。

修了兩三年后，身體報警了，腰椎盤突出問題很嚴重，不能久坐，手機維修的事不能做了，再加上老婆孩子過來了，一萬多的收入在深圳根本不夠花，在市場混久了，也認識了一些人。吳老板開始嘗試做蘋果手機生意，也就是去香港拿二手手機，過來到深圳賣。“第一單就賺了四萬多塊錢，可把我樂的。”但第二單“統(tǒng)貨”看走眼了（小編注：所謂統(tǒng)貨，就是在一個偌大的工業(yè)廠房內(nèi)，遍地都是一排排黃色的紙皮箱，箱子里面滿滿的都是iPhone手機，看誰給的價錢高，這一箱子貨就歸誰。如果拿的那一箱貨成色不好，就會虧。），接下來又陸續(xù)虧了三四批貨，當時他總共就只有20來萬的本金，虧到所剩無幾了，“那時候心里很絕望，只想回老家，快點離開深圳，再也不要來了。”吳老板最后還是決定扛下來，通過信用卡騰移資金，終于又賺回了本金20萬。

2016年，吳老板將檔口開到了華南路飛揚時代大廈4樓，租金最高，人氣最旺，“就是這同一個柜臺，租金有過3000元/月，最高到過18500元/月，現(xiàn)在是9000元/月，半年簽一次合同，生意好就漲價，檔口空得多了就降價。反正每次簽約租金都不一樣。”一平方左右的玻璃柜臺，位置好的曾被炒到三、四萬一個月，轉(zhuǎn)讓費達到150萬，后來市場進行了控價，規(guī)定每個月租金不準超過1萬3，炒作才有所降溫。

今年是吳老板做水貨手機的第四年，他總結(jié)前三年，收入每年都在增長，現(xiàn)在“統(tǒng)貨”基本不會看走眼。2018年賺到了百萬元左右。回憶到華強北這六年，買了房（惠州），買了車（寶馬），生了二胎，大兒子在深圳上學(xué)，他還是比較滿意的。

“華強北客流減少？這個我沒有明顯感覺。生意不好做？我覺得一個行業(yè)做到一定階段，尤其是電子行業(yè)日新月異，肯定會發(fā)生變化，就看你能不能跟上這種變化，跟不上就不好做，跟得上就好做。”吳老板說道。

感嘆越來越難的周老板：二手手機生意做了18年

六年之前，周老板的店也開在飛揚時代大廈4樓。“那時飛揚市場做得還比較雜，我們4樓也租過，3樓也租過，人氣好了以后，就把我們做二手機的都趕到愛華市場來了，因為都是通天地集團的市場，我們做久了反正都是做老客戶的生意，在哪個市場無所謂。”全國的二手手機在華強北集聚，又從華強北賣出全國各地，因為這里有著二手機產(chǎn)業(yè)鏈一條龍服務(wù)，逐漸發(fā)展成為中國乃至全球最大的二手手機生產(chǎn)和集散地。

一棟毫不起眼的民房，底下是污水橫流的菜市場，菜市場樓上是二層商鋪，再往上是居民樓。爬上油膩的樓梯，斑駁的墻面上布滿了各種痕跡，來到樓上，眼前的一切可能會讓你感到驚訝，喧嚷的人群，熱鬧勝過早高峰的菜市場，這里是華強北二手手機的重要市場——愛華市場。周老板的檔口，就在二樓。說是檔口，其實就是一個70公分長的玻璃柜，占地1平米，租金每月3000多元。“這層樓不知有多少千萬富翁呢，你看看這工作環(huán)境，我們一年350天在這里，市場的人大多是草根出身，我們根本不需要高大上的環(huán)境，不需要政府進行這規(guī)劃那規(guī)劃的，只要有錢賺。”

“過完年剛上來，每天出貨1000多臺，連續(xù)幾天，老婆還在家里沒過來，可把我忙死了。”周老板回憶起2004年春節(jié)后市場交易高漲的時候，語氣中仍透露出興奮。

周老板2001年高中畢業(yè)后就來到華強北從事二手手機生意，在這個簡陋的玻璃柜旁邊，他坐了已有18年，見證了華強北的興衰迭起。在老家的省會城市買下了兩套房，在深圳也買房買車，還生了3個孩子。

他印象中，生意最好的時候是2003年、2004年，每天能賣好幾百臺，而且有相當比例的二手手機是賣給了老外，耳濡目染下來，他們夫妻倆也都學(xué)會了簡單的英語交流。什么時候覺得生意在變差呢？周老板想了一下，“大概是2012年開始吧！”

他分析，生意變差有兩個原因，一個是手機品種變少了，大浪淘沙，絕大部分山寨機已絕跡于市場，只留下大品牌，大品牌手機價格貴，質(zhì)量好，人們換手機的需求沒有那么頻繁。另一個是市場的規(guī)范行為，打擊翻新機、山寨機，規(guī)范貨源，大家生意就不那么好做了。

周老板告訴記者，2017年下半年有一段時間，整個市場很少有檔口做生意，大家都關(guān)檔了，就是因為監(jiān)管部門天天來查，看貨是不是來路不正，一有問題就收貨抓人，大家索性就都關(guān)門了。周老板也被抓過，雖然后來發(fā)現(xiàn)是抓錯了，人很快被放了出來，但是因為拿不出正規(guī)的進貨發(fā)票，20多萬的貨還是被扣壓了，要求等案件調(diào)查清楚之后再還給他。最后幾經(jīng)周折，把貨拿回來了，但是基本沒啥價值了，一是損壞了一些，另外一個因為電子產(chǎn)品價格折價特別快，現(xiàn)在1000塊的貨，半年以后可能就值四五百塊。

現(xiàn)在市場上基本上沒有外國人來拿貨了，都是一些熟客，下家不問上家的拿貨渠道，上家也不打聽下家的銷售渠道，維系他們之間關(guān)系的僅僅是“錢”而已，這是建立在這條“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”上唯一的紐帶。

“現(xiàn)在？平均下來每天賣個幾十臺吧，也就掙個吃飯的錢。”他表示，現(xiàn)在的收入，不及以前的50%。被問到是否考慮轉(zhuǎn)行時，周老板嘆道，“我倒是想轉(zhuǎn)行啊，可近二十年光賣二手手機了，其他行當也不了解啊。我們市場也有一些人改行退出了，但過一段時間在其他行業(yè)里虧了錢又來賣手機了。”其實，周老板已經(jīng)把內(nèi)地的兩套房掛出去了，準備大干一把，他認為，二手手機不是非標品，兩個交易的個人，對于手機新舊成色的定義不一樣，所以目前很難完全被互聯(lián)網(wǎng)代替，二手機交易市場并不會衰落。

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檔口9變2的黃老板：產(chǎn)業(yè)、封街、電商多輪沖擊

2000年賽格廣場裙樓投入使用，一至八層匯聚了世界上幾乎所有知名品牌電子元器件，電腦整機及配件，以及通信、家電、視聽類電子產(chǎn)品。同年，黃老板在賽格廣場開下第一間店，主要銷售相機和配件。2008年至2010年期間，相機處在銷售的高峰期，黃老板在賽格廣場租下9個檔口。

公開資料顯示，鼎盛時期，華強北電子專業(yè)市場多達36家，經(jīng)營商戶26252戶，年銷售額實現(xiàn)3000億元，是全國經(jīng)營商戶最多、產(chǎn)品最全、銷售額最高的電子商業(yè)街區(qū)。

“2008至2010年，相機處在銷售的高峰期，一個月最高的營業(yè)額是1000多萬，現(xiàn)在一年都收不到1000多萬，那時候，忙到五六點鐘才吃中午飯，晚上經(jīng)常忙到八九點。”黃老板表示。

華強北開始面臨多方面的挑戰(zhàn)，首先是電商對實體店的沖擊，隨著阿里巴巴、京東、蘇寧易購等電商平臺迅速發(fā)展，電子產(chǎn)品交易逐漸向線上轉(zhuǎn)移，各電商平臺為搶占市場不斷進行網(wǎng)上促銷，華強北實體店銷量下降，部分華強北的商家開始轉(zhuǎn)移到線上銷售產(chǎn)品，將店鋪從華強北搬至其他地方。

為應(yīng)對電商對華強北電子元器件市場帶來的影響，華強集團著手打造華強電子網(wǎng)，2015年，華強電子網(wǎng)電商企業(yè)注冊電子企業(yè)用戶超過150萬家，網(wǎng)站月訪問量超過3000萬次，2015年華強電子網(wǎng)撮合交易額達到360億元。

其次，手機從功能機進入智能機時代后，華為、OV（OPPO、VIVO）、小米等國產(chǎn)手機迅速發(fā)展，手機價格大幅下降，山寨手機市場縮小，華強北商家靠倒買倒賣山寨機的利潤大幅度下滑。同時，為加大保護專利和知識產(chǎn)權(quán)力度，政府出手嚴厲打擊華強北的山寨和水貨市場，大量依靠販賣山寨和水貨手機為生的商販被迫搬離了華強北。

2013年也是華強北人流急轉(zhuǎn)下降的重要時間節(jié)點，受修建地鐵影響，華強北開始對主要干道進行長達4年的封路，人流量驟降，大量商家生意受影響被迫搬離華強北。

云創(chuàng)智谷運營招商總監(jiān)李元政認為，華強北修地鐵封路是人流量逐漸減少的原因之一，而電子商務(wù)的興起則加速了華強北實體電子交易的沒落。

2017年，地鐵開通也未能挽救華強北的衰落之勢。“修地鐵期間對客流量確實有所影響，人都現(xiàn)在都不來買東西了，不知道為什么，就包括賣筆記本的，往年都是排著隊買單，現(xiàn)在也是非常冷清。”黃老板說。如今，黃老板的9個相機檔口，只剩下兩下，“計劃今年再關(guān)掉一個。”

但顯然把所有原因都歸結(jié)于地鐵封路也不客觀。“以手機市場為例，華強北是出名的翻版機研發(fā)中心，隨著智能機技術(shù)不斷進步，模仿難度變大，很多模仿出來的機子達不到要求，同時，政府對加大了知識產(chǎn)權(quán)的保護力度，仿冒的代價太大，華強北仿冒機子變少了，華強北的企業(yè)有一個淘汰的過程，很多產(chǎn)業(yè)鏈在華強北也沒有了生命力。”華強北商會會長黃建躍說。

“空鋪潮”真相如何？租金沒漲，需求消失了

作為亞洲最大的電子產(chǎn)品集散中心，曾經(jīng)的華強北“一鋪難求”，各大商城人滿為患，甚至有鋪位售價突破30萬元每平方米，有人靠著投資鋪位發(fā)家致富。

“華強北做小柜臺的人，以前拿到柜臺的很多都發(fā)了財。2008年金融危機以后，柜臺價格下跌，一手的都沒虧，但是，炒柜臺的人就虧了。”黃建躍說。

而近年來，華強北“空鋪潮”屢見不鮮。記者從深圳華強集團有限公司2018年度第三期中期票據(jù)信用評級報告中發(fā)現(xiàn)，華強集團的電子世界門店多集中在華強北市場，深圳一店共有鋪位3757個，2015年出租率達到95%，后逐年下降，2017年降到89%，2018年的1月至9月有所回升，為92%。深圳二店的鋪位數(shù)量為1729個，2018年1至9月出租率為87%。

華強北“空鋪潮”的現(xiàn)象在2012年便已存在，在走訪中，記者明顯感覺到轉(zhuǎn)型和降價已成為華強北各大商場的主旋律，人流量不斷向少數(shù)商城集中，商鋪則從高層向低層搬遷，越往上人流量越少，空置的檔口越多。大量數(shù)碼商城同類競爭，在出租率不斷下降，租金不斷下調(diào)的壓力下，為應(yīng)對空鋪帶來的壓力，部分商城開始謀求向商貿(mào)轉(zhuǎn)型，引進美容、服裝等其他產(chǎn)業(yè)。

記者看到，曼哈數(shù)碼廣場A座內(nèi)行人稀少，大多數(shù)商鋪已經(jīng)關(guān)門，僅有少數(shù)未到期的商家在營業(yè)。據(jù)了解，曼哈數(shù)碼廣場經(jīng)營面積達到10萬平方米，是深圳“老字號”大型正品行貨手機交易中心、手機通訊配件批發(fā)中心、智能手機維修中心。然而，當記者以做手機生意為由向招商經(jīng)理洽談時，對方表示，A座近期要做產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，已不再對外出租。在詢問轉(zhuǎn)型做什么行業(yè)時，對方表示不清楚，還在等公司的通知。

與曼哈僅一路之隔的現(xiàn)代之窗商業(yè)廣場則顯得十分蕭條，一樓二樓則有很多商鋪待租，租金價格相比其他商場要低。

同樣面臨轉(zhuǎn)型壓力的的還有遠望商城，沿著振中二路往南走約50米，可見遠望商城二期一樓和二樓改成了化妝品區(qū)，負責該區(qū)域的招商經(jīng)理表示，這一區(qū)域自從2018年年底開始就不對電子產(chǎn)品商家出租了，原電子產(chǎn)品商鋪到期后概不續(xù)租。

在遠望數(shù)碼，某商鋪老板透露，新入駐的商家除了租金，還需交價格不等的進場費。該老板向記者介紹了一間待轉(zhuǎn)租的商鋪，面積15.7平方米，月租金15700元，原老板剛租的時候交了12萬的進場費，現(xiàn)在個人急轉(zhuǎn)可免去入場費。

遠望數(shù)碼的樓層經(jīng)理則向記者表示，近期所有新入駐的商家可以免去入場費，外加免去第一個月的租金，現(xiàn)在市場競爭壓力大，所有的報價都已經(jīng)打過折扣。

走訪賽格廣場，記者發(fā)現(xiàn)大多數(shù)商鋪都已對外出租，但是流動率非常高。在賽格廣場6樓，一個幾平方米的小檔口分割成兩塊，由于業(yè)務(wù)減少，為分攤成本壓力，業(yè)主正將另外一半出租。

賽格廣場樓層負責人吳經(jīng)理表示，近幾年租金不斷在下調(diào)，每次下調(diào)5%。以黃老板在4樓的商鋪每月為13000元，2008年時則需要23000元。黃老板表示，受華強北修地鐵的影響，賽格廣場當時租金每年降5%，3年總共降了15%。

“我們對面的鋪位2017年空了半年，換成了聯(lián)想，又換成了做高端數(shù)碼相框的，做不到三個月，每個月都虧損，又換了一家做礦機的，數(shù)字貨幣跌得厲害，賣礦機的也退租了。如今賽格電子市場流動散客較少，多數(shù)商鋪以批發(fā)老客戶為主，如果入駐之前沒有固定客源，前期經(jīng)營會很有較大壓力。像我這樣的老商鋪，我認識的，可能就只找得到個五六家。”黃老板說。

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政府比商家還急 力推創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)街區(qū)

在因為修地鐵而封路的四年里，華強北空鋪率最高的時候達到了80%。2017年初封路解除后，華強北的空鋪率情況好轉(zhuǎn)，可作為全國最大的手機批發(fā)市場，華強北手機市場的衰落是大勢所趨?；ㄩ_兩朵，各表一枝，一個不容置疑的事實是，作為中國也是世界最大的電子元器件集散地，華強北電子元器件交易市場優(yōu)勢仍存。如今，華強北正希望憑借其完備的電子信息產(chǎn)業(yè)鏈，成為全球創(chuàng)客與高新科技產(chǎn)業(yè)天堂。

2017年10月，福田區(qū)委區(qū)政府出臺了《華強北創(chuàng)新發(fā)展行動計劃》，計劃3年內(nèi)投入10億元專項資金開展“十大行動”，從產(chǎn)業(yè)空間、業(yè)態(tài)提升、品牌打造等方面，全方位扶持華強北創(chuàng)新發(fā)展，提升華強北商圈綜合競爭力，創(chuàng)造華強北新的活力與繁榮。

2018年2月8日，福田區(qū)政府發(fā)布《華強上步片區(qū)產(chǎn)業(yè)空間共給側(cè)改革專項政策》。通過改造、租賃、合作等方式整合片區(qū)物業(yè)，通過政府扶持降低空間成本，通過空間統(tǒng)籌聚集創(chuàng)新要素，通過創(chuàng)新發(fā)展引領(lǐng)轉(zhuǎn)型升級，將華強上步片區(qū)打造成國際一流的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)街區(qū)。

在政府的扶持下，越來越多面向科技領(lǐng)域的創(chuàng)客空間在華強北創(chuàng)立，規(guī)模大小不等，云創(chuàng)智谷位于賽格科技園2棟，其運營招商總監(jiān)李元政向記者介紹，深圳云創(chuàng)智谷2018年開始啟用，定位打造成“人工智能城市創(chuàng)新中心”，已建設(shè)完成園區(qū)面積7824平米，入駐企業(yè)46家，實現(xiàn)了100%入駐。

“我們?nèi)龢且郧笆且粋€美食城，倒閉了一年多沒開業(yè)，我們投資了600多萬元重新改造成了創(chuàng)客空間，政府給予了租金、裝修空間費用等扶持政策。”李元政介紹。

某入駐企業(yè)老板向記者表示，他基本走訪過華強北所有的商業(yè)寫字樓，價格在100元至120元每平米，云創(chuàng)智谷價格是80元，比較劃算。“而且騰訊創(chuàng)業(yè)的起點就在我們樓上，這是福地??！”

李元政認為，華強北應(yīng)積極發(fā)揮電子產(chǎn)業(yè)元器件集散的優(yōu)勢，結(jié)合科技創(chuàng)新，配合政府的長期扶持政策孵化企業(yè)成長。“華強北的優(yōu)勢在于，開發(fā)一個電子產(chǎn)品，在華強北電子世界所有電子元件都可以買得到，并一站式把樣品做出來。華強北利用作為電子元器件集散地的優(yōu)勢，孵化和電子產(chǎn)業(yè)有關(guān)的創(chuàng)客、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，接到了產(chǎn)品創(chuàng)意或國際市場的訂單，很容易就能把產(chǎn)品做出來，再銷售到國際市場去。”

記者注意到，大部分創(chuàng)客空間都為入駐企業(yè)提供了完善的配套設(shè)施，如會議室、展廳，休息區(qū)等。這些接受了政府補貼的創(chuàng)客空間對入駐企業(yè)提出了一定的要求，比如規(guī)定入駐的企業(yè)名字必須帶有“科技”兩字。但是，也存在企業(yè)原本不符合創(chuàng)客空間的入駐條件，僅僅更換公司名稱，加入“科技”兩字即入駐的情況。在記者采訪的幾家創(chuàng)業(yè)企業(yè)中，他們的采購產(chǎn)業(yè)鏈并不在華強北，也就是說，他們并非是為享受華強北電子元器件集散地的優(yōu)勢而來。在某創(chuàng)客空間入駐的大廈，記者與大廈管理人員攀談時，其將創(chuàng)客空間理解為二房東，就是投資公司通過相關(guān)手段拿到低價房源，再將其分租出去。

華強北某業(yè)內(nèi)資深人士則認為創(chuàng)客很難為華強北帶來活力，華強北是個商業(yè)區(qū)，雖然現(xiàn)在創(chuàng)客在華強北的辦公室成本降低了，但是面臨其他各種各樣的高成本。對于不用在華強北采購元器件的創(chuàng)客來說，可以到成本低，生活條件好的地方創(chuàng)業(yè)。另外，創(chuàng)客不會為華強北帶來客流量，不能為華強北帶來更多的商業(yè)氣氛，也很難為政府創(chuàng)造更多的稅收。

他認為，目前華強北的業(yè)態(tài)不豐富，電子行業(yè)慢慢的萎縮，新的業(yè)態(tài)又沒有更新進來，沒有打造成各個商戶之間的聯(lián)通，里面有一個最大的原因不是政府不想做，也不是企業(yè)沒有意愿去這樣做，主要是步行街里面的房屋的產(chǎn)權(quán)非常復(fù)雜。大多數(shù)都是國企的物業(yè)，國企可以自己經(jīng)營，經(jīng)營好壞對他們來說壓力不大。另外，出租的時候?qū)ζ放频囊蟛灰?，只講究誰出的租金高，不同的物業(yè)之間他們很難統(tǒng)一。

黃建躍則認為，修地鐵長期來看對華強北是利好，地鐵開通后人流量增加了，當時封路只是一個暫時的陣痛。華強北應(yīng)該要以低租金吸引商家入駐，讓商家實現(xiàn)盈利。降低租金后，有選擇的引進好的品牌和企業(yè)，由政府來溝通協(xié)調(diào)和補貼扶持，以低價位吸引全國好的零售品牌入駐華強北。

“重新打造一個華強北，不能用老的概念來打造。除了保持是電子一條街以外，還應(yīng)該引進別的知名品牌。”黃建躍說。

證券時報網(wǎng) 唐維 王明弘