腰斬后的燕郊樓市：部分新盤每平米漲2000元，報價天天變，墊資買房重現(xiàn)江湖

圖片來源:攝圖網(wǎng)

臨近春節(jié)，幾近腰斬的燕郊房價似乎又注入不少活水。

“燕郊目前價格還較能接受，小戶型總價不高。比密云、昌平一些京郊地區(qū)都低。未來等地鐵開通后，加上通州副中心的帶動，今后燕郊房價的水平還是較看好的。”近期，在北二環(huán)工作的小王準備在春節(jié)前下手，“北京商住房需要五年社保，即便有北京戶口不夠社保也買不了。燕郊買商住房不占用資質(zhì)。”

商住新盤銷售火爆

中國證券報記者近日對燕郊樓市進行了實地走訪。最大的感受是，在經(jīng)歷了2018年10月份樓市價格“腰斬”行情后，燕郊樓市觸底反彈現(xiàn)象明顯。多處樓盤報價相比2018年10月份上漲超2000元/平方米，漲幅高達10%。

貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫顯示，一手房方面，目前均價普遍超過20000元/平米。二手房方面，2018年10月成交均價為16722元/平方米，2019年1月，二手房成交均價為18805元/平方米。

在燕郊多年的房產(chǎn)經(jīng)紀人老吳介紹，最近帶看和成交的數(shù)量都明顯增加。“2018年10月和11月是個低點，那個時候雖然看房的人也不少，但以觀望為主。最近兩個月，新樓盤報價每天都在變，同一個樓盤，一天漲兩三百很普遍。”

當(dāng)記者問及二手房情況時，老吳說，二手房也跟著漲，但目前待售房源不多。“好戶型基本賣光了，不少此前待出售的業(yè)主，都等著反彈呢。”

對于想在燕郊買房的人來說，社保和戶口是繞不開的門檻。

據(jù)了解，燕郊限購政策出臺后，非本地戶口購買當(dāng)?shù)厣唐贩啃枰獌赡晟绫?，否則只能買商住房。二手商住房稅費主要包括，4%契稅、差額20%的個稅、差額5.6%的增值稅、差額30%至60%的土地增值稅以及全額0.5%的印花稅。

老吳向記者展示了部分代理銷售新樓盤的促銷活動?；顒觾?nèi)容被銷售人員用黑板報的形式掛在門口最顯眼的位置，最大的一條赫然寫著“燕郊新房，首付八萬，分期付款”。

在中介人員的帶領(lǐng)下，記者來到位于規(guī)劃中的燕順路地鐵附近的某處新樓盤售樓處，雖是工作日，但從四面八方趕來看房買房的人卻站滿了整個樓層。一進門，記者就被中介交接給了售樓處銷售人員，同時被要求寫下全套個人信息和購房意向。

“在售項目是LOFT房型，一層樓有30多戶，南北朝向多是大戶型，小戶型總價低非常好賣，只剩幾套了。”樓盤銷售人員介紹，“目前小戶型按照朝向，價格在20600-23150元/平方米不等。雖然是商住房，但是可以上學(xué)，周圍也有醫(yī)院。這兩天來看房的人特別多，明天就不一定是這個價格了。”

墊資行為重出江湖

當(dāng)記者問及“首付八萬，分期付款”的活動時，售樓處銷售人員顯得不置可否，“可以先看下樣板房，馬上放假這個活動年后不一定有了。如果真的買再談分期的事請吧。”中介銷售人員則稱，如果買房，直接和開發(fā)商簽合同。

記者隨即跟銷售人員來到一處臨時搭建的LOFT樣板房，銷售人員稱，在售項目已拿到預(yù)售許可證。如果確定要，先交2萬元定金，一周之內(nèi)交剩下6萬，作為第一筆首付。剩下的首付款開發(fā)商幫忙找自然人出借，買房人和自然人簽借款合同，把錢打到買房人的卡上。然后把這筆錢匯到開發(fā)商的賬上就能去銀行做貸款了。然后每半年往借款人賬戶上打8萬元，直到還清為止。

據(jù)了解，燕郊當(dāng)?shù)氐你y行要求，商住房首付為房款總價的50%，分10年付清，貸款利率普遍超過6.5%。“70萬的小戶型，每個月還貸款大概在3500元左右。在燕郊的商住房貸款不占用住宅的貸款資質(zhì)，如果在北京或者其他城市買，只算負債，不算貸款資質(zhì)。”該銷售人員極力推薦道。

針對這一行為，中國證券報記者采訪了北京市京師律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人、上海國際總部管委會主任王光英律師。“其他自然人為購房人墊資繳納首付款，如果開發(fā)商直接提供自然人（出借人）資源或進行牽線搭橋，開發(fā)商此舉目的也很明顯，即為了促銷商品房。合同上的借貸雙方都是自然人，開發(fā)商不是借款合同主體，只是幫忙介紹借款人，開發(fā)商在法律上并沒有直接進行墊資。從法律上講，對開發(fā)商進行處罰沒有直接法律依據(jù)。如果確定是開發(fā)商墊資，那么肯定是法律禁止的，主要由于墊資相當(dāng)于違反國家限購政策，變相騙取銀行貸款。本來購房者沒有能力交足首付拿到銀行貸款，開發(fā)商用墊資行為加大杠桿，致使不具備購買能力的人加大負債購買了商品房，埋下了隱患，一旦購房者還款出現(xiàn)問題，會出現(xiàn)連鎖反應(yīng)，影響很大。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，對于此類墊資的做法，在市場下行的壓力下，估計各地管控會比較少。因為類似做法非常模糊。從銀行貸款政策角度看，這部分資金是開發(fā)商支付的，本身是違背銀行貸款精神的，嚴格定性都屬于違法的。但是實際情況是，在樓市交易不好的時候，各地管控會比較少。這也不能說有絕對的風(fēng)險，但若是出現(xiàn)風(fēng)險的話，購房者自己維權(quán)的難度是很大的。

環(huán)京樓市去庫存明顯

火爆的營銷力度下，燕郊去庫存現(xiàn)象明顯。中國百城住宅庫存數(shù)據(jù)顯示，燕郊2018年12月底庫存量為75萬平方米，環(huán)比下降4%，同比下降23%。同期，香河庫存量為138萬平方米，廊坊為115萬平方米，固安為130萬平方米，大廠為63萬平方米。燕郊去庫存速度為上述環(huán)京城市之首。

近期的火爆，一方面與2018年10月、11月遇冷有關(guān)。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，燕郊樓市成交量幾近冰點，商品房成交套數(shù)僅29套，銷售面積不足0.31萬平方米。10月份成交套數(shù)為145套，成交面積為1.23萬平方米。12月份成交套數(shù)為146套，成交面積為1.04萬平方米。

另一方面，燕郊距離城市副中心不足20公里，一定程度上刺激了近期燕郊的樓市走勢。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，燕郊近三月成交量較2017年調(diào)控后回升，但不及2017年一季度月均成交的一半；量增的同時均價止跌，但在更長段時間來看，較2017年3月水平仍下跌40%。

與此同時，燕郊土地成交量也出現(xiàn)了明顯回暖。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年10月份無土地出讓記錄，11月出讓8塊，建設(shè)用地面積為29.95萬平方米，成交均價為4375元/平方米。12月出讓4塊，建設(shè)用地面積為26.21萬平方米。

值得注意的是，此前，燕郊地區(qū)開發(fā)商由燕達、匯福、福成等清一色本地開發(fā)商包攬。近期，不少上市公司公告拿到燕郊的土地使用權(quán)。以京投發(fā)展為例，公司2018年11月22日公告，京投置地、益達生投資公司組成的聯(lián)合體收到了三河市國土資源局的成交確認書，以2.55億元的價格獲得位于河北省三河市燕郊高新區(qū)地塊的使用權(quán)。其中，建設(shè)用地面積為5萬平方米，建筑控制規(guī)模為15萬平方米。雙方將共同設(shè)立項目子公司，負責(zé)上述地塊的開發(fā)建設(shè)。

對此，諸葛找房首席分析師陳雷對中國證券報記者表示，燕郊樓市經(jīng)過兩年多的調(diào)控，市場已經(jīng)穩(wěn)定，市場回暖欲望較為強烈。近期受北京城市副中心利好政策影響，市場回暖。北京城市副中心的發(fā)展仍然處于高峰期，因此對于燕郊來說，未來仍然有較大的發(fā)展空間，隨著本輪調(diào)控的進行，燕郊的投資行為得到抑制，市場恢復(fù)理性。未來升值潛力較大。隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，燕郊市場的居住屬性提升，投資屬性相應(yīng)下降。