前十大房企土地儲(chǔ)備20萬(wàn)億元 抵一半A股總市值

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng) 在過(guò)去的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)向龍頭企業(yè)集中的跡象越來(lái)越明顯，龍頭企業(yè)市場(chǎng)占有率不斷提升；同時(shí)嚴(yán)調(diào)控下龍頭房企具有資金、規(guī)模等多重優(yōu)勢(shì)，生存空間更大。 證券時(shí)報(bào)·數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)顯示，去年排名前200各梯隊(duì)房企規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，銷售金額、集中度較2017年同期均有較大幅度的提升。其中，排名前10房企集中度達(dá)26.9%，排名前20房企集中度達(dá)37.5%。而排名前50和排名前100房企的集中度提升幅度較大，分別較2017年提升9.3個(gè)和11.3個(gè)百分點(diǎn)。 2017年，銷售破千億的房企只有17家；去年銷售破千億的房企已經(jīng)飆升至30家。碧桂園去年流量金額7286.9億元位居首位，萬(wàn)科地產(chǎn)和中國(guó)恒大去年流量金額均超5000億元，分列第二、第三位。去年房企銷售前十名中，新城控股增長(zhǎng)最快，流量金額達(dá)2204.3億元，同比增長(zhǎng)74.93%；中國(guó)恒大增長(zhǎng)最慢，僅7.39%。 銷售額前十的房企中，市值最低的是新城控股，為535億元。以市值除以流量金額來(lái)看，最低的是綠地控股，為19.5%。另外，融創(chuàng)中國(guó)、新城控股和碧桂園等公司均不足25%。需要說(shuō)明的是，流量金額不等于實(shí)際銷售額，有的公司有較多的合作項(xiàng)目。此外，中海地產(chǎn)的市值，取的是母公司中國(guó)海外發(fā)展市值，可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)有較大出入。 在收入規(guī)模背后，還要衡量真實(shí)盈利能力，有時(shí)候可能賣得多反而賺得少。另外，房企收入結(jié)算進(jìn)度，會(huì)影響各財(cái)報(bào)期盈利水平，對(duì)市值影響也不盡相同。 30家房企去年銷售破千億元 綜合克而瑞2017年房企總貨值排名及去年房企新增貨值排名，數(shù)據(jù)寶計(jì)算出去年房企總貨值排行榜。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至去年底，已經(jīng)有9家上市房企總土儲(chǔ)貨值超過(guò)萬(wàn)億元，前十名土儲(chǔ)總貨值近20萬(wàn)億元，相當(dāng)于2018年底A股總市值的近一半。其中，中國(guó)恒大以3.44萬(wàn)億元土儲(chǔ)貨值位居首位，碧桂園以3.13萬(wàn)億元土儲(chǔ)貨值位居次席，融創(chuàng)中國(guó)以2.81萬(wàn)億元位居第三位。 從增長(zhǎng)情況來(lái)看，土儲(chǔ)前十名中的碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、新城控股4家企業(yè)土儲(chǔ)增長(zhǎng)均超40%。增速最低的是世茂房地產(chǎn)，為20.42%。從絕對(duì)值來(lái)看，碧桂園去年新增土地貨值達(dá)到9987.3億元居首。 越來(lái)越多的土地在向龍頭房企集中。證券時(shí)報(bào)·數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)顯示，房企在主要城市耗資1.7萬(wàn)億元拿地，其中碧桂園、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)均花費(fèi)超千億資金買地。房企前十買地總金額達(dá)9359億元，占比55.21%，比2017年下降近兩個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，從近年來(lái)看，這個(gè)比例增加態(tài)勢(shì)明顯，2014年，房企前十買地總金額占比只有48.55%。這意味著，市場(chǎng)上的土地越來(lái)越多被龍頭房企買走。 一般來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備意味著房企可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ馕吨兄涤懈蟮脑鲩L(zhǎng)空間。土儲(chǔ)前十名房企中，市值最小的是新城控股，去年底為535億元。世茂房地產(chǎn)、綠地控股、融創(chuàng)中國(guó)市值均不足千億。 以市值占土地貨值比例來(lái)看，比值越低或許意味著未來(lái)市值空間越大。土儲(chǔ)前十名房企中，最低的是融創(chuàng)中國(guó)，有28065億元土地儲(chǔ)備，對(duì)應(yīng)市值984億元，市值土儲(chǔ)比只有3.51%。 去年A股港股房地產(chǎn)行業(yè)市值下降超8000億元 在行業(yè)持續(xù)發(fā)展的情況下，眾多房地產(chǎn)公司的市值去年卻出現(xiàn)了較大降幅。數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)顯示，A股房地產(chǎn)公司去年總市值縮水近7000億元，港股房地產(chǎn)公司去年總市值縮水近1700億元（剔除存在A股的H股房企）。 具體到個(gè)股方面，碧桂園市值去年全年縮水達(dá)到843億元，成為市值縮水最多的房企。萬(wàn)科市值縮水位居第二位，達(dá)到741億元。此外，卓爾智聯(lián)、新鴻基地產(chǎn)、海航基礎(chǔ)等9家房企市值縮水超過(guò)200億元，新湖中寶、ST新光、華僑城A等21家房企市值縮水超過(guò)百億元。14家房企去年市值增長(zhǎng)超過(guò)百億元，華潤(rùn)置地增加495億元居首，中國(guó)海外發(fā)展增長(zhǎng)279億元位居次席。 從去年底房企市值排名看，新鴻基地產(chǎn)和中國(guó)恒大均維持2017年前兩名的排位，中國(guó)海外發(fā)展則由2017年的第四位上升至第三位。排名上升較大的是華潤(rùn)置地，從2017年的第七位上升至第五位。下降最大的是碧桂園，從2017年的第三位下降至第六位。 全球資本市場(chǎng)方面，市值前十房企幾乎被中美企業(yè)瓜分，均有4家企業(yè)進(jìn)入榜單。新鴻基地產(chǎn)位居全球第五位，中國(guó)恒大、萬(wàn)科、中國(guó)海外發(fā)展也進(jìn)入前十。美國(guó)電塔成為全球房企市值最高企業(yè)，去年底市值達(dá)到4782億元。美國(guó)的西蒙地產(chǎn)市值3566億元位居第三位。 每100元財(cái)政收入就有29元來(lái)自賣地 在房地產(chǎn)行業(yè)及房企市值大幅膨脹的過(guò)程中，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)土地依賴癥也愈發(fā)嚴(yán)重。以歷年商品房銷售額與GDP比值計(jì)算，2017年該比值將達(dá)到16.16%。這一數(shù)據(jù)從某種程度上意味著，每100元GDP當(dāng)中，就有16元是房地產(chǎn)創(chuàng)造。以房地產(chǎn)投資額占比看，2017年該比值也超過(guò)13%，意味著每100元GDP當(dāng)中就有13元是房地產(chǎn)投資驅(qū)動(dòng)的。 2009年，國(guó)內(nèi)商品房銷售額占GDP比值與房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比值，歷史上首次雙雙突破10%。眾所周知的是，2009年為4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃啟動(dòng)初年。自此，商品房銷售額及房地產(chǎn)投資額開啟開掛之路。2008年至2017年間，商品房銷售額只在2014年出現(xiàn)了下滑，2017年相比2008年增長(zhǎng)超過(guò)433%。房地產(chǎn)投資額則從3.12萬(wàn)元飆升至2017年的近11萬(wàn)億元，增幅達(dá)252%。 2018年商品房銷售或?qū)⒀永m(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年前11月商品房銷售額達(dá)12.95萬(wàn)億元，增長(zhǎng)12.1%。假定2018年商品房銷售額增速10%，GDP增速6.5%，那么去年商品房銷售額與GDP比值將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的16.7%。這可能意味著，中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴性愈加嚴(yán)重。公司研究院統(tǒng)計(jì)，在市場(chǎng)呈現(xiàn)“二八行情”或“八二行情”時(shí)，金融股對(duì)上證綜指日漲跌幅的貢獻(xiàn)率平均在40%至50%上下，即若指數(shù)單日上漲或下跌100個(gè)點(diǎn)，則其中約有40至50個(gè)點(diǎn)是由金融股的變動(dòng)所引起的。 正因?yàn)榉康禺a(chǎn)在經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的支柱性太過(guò)明顯，以至于政府財(cái)政對(duì)其產(chǎn)生了依賴，土地財(cái)政的說(shuō)法也就此而來(lái)。數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)顯示，以歷年來(lái)國(guó)有土地使用權(quán)出讓金對(duì)比全國(guó)公共財(cái)政收入可以發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)該比值持續(xù)超過(guò)20%，甚至達(dá)到34%。以2017年為例，國(guó)有土地使用權(quán)出讓金占當(dāng)年全國(guó)財(cái)政收入比達(dá)到28.97%。這個(gè)數(shù)據(jù)意味著，政府每100元財(cái)政收入就有29元是賣地收入。 證券時(shí)報(bào)記者陳見南