樓市“寒流”來襲 房企面臨業(yè)績?nèi)谫Y去化多重壓力

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樓市各項指標(biāo)仍在持續(xù)回落。10月14日，國家統(tǒng)計局公布了2018年1-10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、住宅投資增速、商品房銷售面積增速以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積等體現(xiàn)樓市景氣度的關(guān)鍵指標(biāo)繼續(xù)呈現(xiàn)回落態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受地產(chǎn)銷售低迷、庫存去化放緩影響，10月土地購置、新開工增速均大幅回落，令未來地產(chǎn)投資蒙上陰影。而房企作為地產(chǎn)投資的主力，面臨銷售預(yù)期不佳、融資通道減少、去化周期拉長等多重壓力。多位房企及上下游企業(yè)人士11月14日對中國證券報記者表示，房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示市場景氣下行，行業(yè)將呈現(xiàn)集中度提升、存量房資源盤活以及新一輪消費(fèi)升級等新的競爭特點。

房企銷售額增速放緩

“從近幾個月公布的數(shù)據(jù)看，商品房銷售面積和銷售額增速回落明顯。特別是以往的‘金九銀十’，今年簡直是‘驚九陰十’。”某上市房企人士海原（化名）對中國證券報記者表示。從國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)看，今年前8月、前9月和前10月，商品房銷售額增速分別為14.5%、13.3%和12.5%；而商品房銷售面積增速則分別為4.0%、2.9%和2.2%。

反映到單一房企的數(shù)據(jù)，首先是銷售增速放緩。

根據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞此前公布的數(shù)據(jù)，前10月TOP100房企總體銷售規(guī)模為7.83萬億元。盡管百強(qiáng)房企整體銷售規(guī)模同比仍處于增長態(tài)勢，但10月單月百強(qiáng)房企業(yè)績環(huán)比降低10.5%，銷售減速較為明顯。與去年同期相比，百強(qiáng)房企單月業(yè)績的同比增速自三季度以來持續(xù)放緩，從7月份的58.1%高位回落至10月的26.1%。

截至11月14日，經(jīng)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，已公布10月份銷售數(shù)據(jù)的31家A股地產(chǎn)公司及港股內(nèi)房企業(yè)合計銷售額達(dá)4552億元，較9月份的4716億元略有下滑。

部分企業(yè)單月銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。中國恒大和碧桂園10月份分別實現(xiàn)銷售收入530.4億元和404.1億元，前十月銷售額增速較前九月銷售增速均繼續(xù)下滑。此外，融創(chuàng)中國、保利地產(chǎn)等17家企業(yè)前十月銷售額增速低于前九月銷售額增速。

海原所在的房企同樣面臨銷售壓力。“年初公司提出了全年銷售破千億元的目標(biāo)，但10月份才完成650多億元。接下來兩個多月壓力相當(dāng)大。”

從已公布全年銷售目標(biāo)的房企看，多數(shù)公司前10月銷售額完成率約80%-90%之間，包括融創(chuàng)、保利、龍湖等公司。部分房企銷售不及預(yù)期，首開股份、華夏幸福、綠地控股、泰禾集團(tuán)等公司前10月銷售額僅占全年銷售目標(biāo)6成左右。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前10月，前述31家房企合計銷售額達(dá)到4.24萬億元，平均同比增長38.8%。在這31家房企中，前10個月銷售額破千億元的企業(yè)14家。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，與9月份相比，10月份標(biāo)桿房企整體銷售額增長幅度有所放緩；9月，這31家房企銷售額平均增長幅度高達(dá)40%。

融資去化各有難處

終端銷售等“開源”面臨壓力，“節(jié)流”方面融資通道減少成為房企面臨的另一個難題。

近期，多家房企密集公告，獲得金額不等融資，陸家嘴、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、龍湖、陸家嘴等企業(yè)均在11月內(nèi)完成了數(shù)億元到數(shù)十億元不等的融資。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，11月以來，地產(chǎn)企業(yè)合計融資數(shù)額已超百億元。

行業(yè)龍頭方面，萬科A近日公告，根據(jù)公司資金計劃安排和銀行間市場情況，公司發(fā)行了10億元2018年度第八期超短期融資券，募集資金已到賬，票面利率為3.15%。中國恒大則公告，將發(fā)行總額18億美元的優(yōu)先票據(jù)。華夏幸福同樣公告發(fā)布美元債。

張大偉認(rèn)為，大部分房企融資成本平穩(wěn)，盡管目前仍然處于高位。隨著全社會資金成本走穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本并未大幅度上漲。

但也有業(yè)界人士表達(dá)不同意見。“自2017年以來，多個地產(chǎn)融資通道相繼掐緊，既有的融資手段偏好于品牌效應(yīng)好、回款能力強(qiáng)、儲備資源多的行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)。今年以來，許多房企出售資產(chǎn)的行為，就是融資撐不起擴(kuò)張、主動收縮規(guī)模的表現(xiàn)。”某券商資產(chǎn)證券化人士對中國證券報記者表示。

去化方面，房企近期面臨新一輪壓力。以北京市場為例，據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月北京新建商品住宅（不含保障房）的新增供應(yīng)量為8882套，環(huán)比9月增長21.9%，同比2017年10月增長439.3%，是2017年以來的最高月供應(yīng)量。

根據(jù)中國證券報記者此前調(diào)查。面臨庫存壓力的北京樓市，進(jìn)入10月房企推出了多種促銷手段，包括限時特價房、總價折扣、減配精裝修改毛坯、甚至買房贈送豪車等層出不窮。即使是被認(rèn)為低于市場價的限競房，由于下半年大量入市，項目去化率不甚理想，有的項目同樣推出了9.9折等促銷活動。

競爭呈現(xiàn)新態(tài)勢

房地產(chǎn)市場冷意足，行業(yè)競爭呈現(xiàn)新的態(tài)勢，首先是行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

近期，萬科系在房地產(chǎn)資產(chǎn)并購重組市場四面出擊。

嘉凱城此前公告，嘉凱城集團(tuán)及其子公司以整體掛牌底價3.55億元的價格，通過浙江產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓杭州嘉凱城濱虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、杭州名城博園置業(yè)有限公司100%股權(quán)、諸暨嘉凱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、重慶華葡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、張家港嘉凱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司75%股權(quán)。上述出售資產(chǎn)被萬科系公司以3.55億元競得。這已是近一個月來萬科第三次并購地產(chǎn)資產(chǎn)。

此前，萬科以10.35億元獲海航基礎(chǔ)所持有的興華實業(yè)全部股權(quán)；以32.34億元交易對價，獲得華夏幸福環(huán)京區(qū)域10宗共計33.93萬平方米住宅用地。

業(yè)內(nèi)人士表示，萬科等握有充足資金儲備的龍頭房企此時在市場上頻頻出手，將使行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)資源進(jìn)一步聚攏到龍頭房企，助推龍頭房企業(yè)績進(jìn)一步提升。

三季報顯示，截至三季度末，萬科A持有貨幣資金1327.7億元。

此外，一些房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)逐步聚集焦點。

以房屋中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)為例，由于房企去化壓力猶存以及房屋租賃市場發(fā)展，房屋中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)近年來迅速發(fā)展壯大。鏈家地產(chǎn)COO王擁群11月14日接受中國證券報記者采訪時表示，從房屋中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)感受到房地產(chǎn)市場正在發(fā)生變化，可以用“存量”和“調(diào)控”等關(guān)鍵詞來總結(jié)。“特別是存量，在北上廣深為主一線或二線城市，已經(jīng)進(jìn)入了存量房的時代，這個趨勢不可阻擋。”

今年以來，越來越多房企參與到建設(shè)運(yùn)營長租公寓等存量房市場中，并以此發(fā)布了金額可觀的住房租賃專項債券、專項ABS等融資工具。

王擁群預(yù)計，從二手房市場的年交易量看，未來三年，全國二手房市場年交易量將是新房市場的三倍左右。行業(yè)將整體轉(zhuǎn)向存量房市場。

中國證券報記者 江鈺鈴