暴跌22%！寧損失數(shù)十萬也要違約，香港樓市10年牛市終結(jié)，明年更悲觀

圖片來源：攝圖網(wǎng)

據(jù)媒體14日報(bào)道，房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布最新報(bào)告指出，香港長達(dá)10年的樓市上升周期正式結(jié)束。預(yù)計(jì)至2019年底，香港住宅樓價(jià)將至少下跌15%；如果宏觀經(jīng)濟(jì)面趨弱、股市持續(xù)下滑，跌幅可能擴(kuò)大至25%。

仲量聯(lián)行已不是第一家唱空香港樓市的機(jī)構(gòu)。

逾20%跌幅已經(jīng)出現(xiàn)

上一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)，香港房價(jià)大幅下滑，跌幅高達(dá)70%，崩盤之痛仍然歷歷在目。

此輪降價(jià)事實(shí)上已經(jīng)開啟，而25%的跌幅，目前來看或許僅僅是保守預(yù)期。因?yàn)閺哪壳皹潜P的實(shí)際成交價(jià)的降價(jià)幅度來看，香港樓價(jià)要達(dá)到25%跌幅，可能已經(jīng)等不到2019年末。

數(shù)據(jù)顯示，近期已經(jīng)有藍(lán)籌盤出現(xiàn)了高達(dá)22%的跌幅。

被視為“香港樓市參考指標(biāo)”的十大“藍(lán)籌屋苑”之一的嘉湖山莊，其房價(jià)日前大幅下跌。據(jù)中原地產(chǎn)10月發(fā)布的報(bào)告顯示，在截至10月初的12周內(nèi)，嘉湖山莊房價(jià)已大跌15%。而近日，嘉湖山莊的一套實(shí)用面積為442平方英尺的兩房，以456萬港元成交，相比同類型單位的最高成交價(jià)，降價(jià)幅度已經(jīng)超過22%。

降價(jià)逾20%的嘉湖山莊并非個(gè)例。

根據(jù)中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，最近兩個(gè)月來，降價(jià)樓盤最多、降價(jià)幅度最大的區(qū)域，是新界東；唯一一個(gè)樓盤房價(jià)全線下跌的區(qū)域，也是新界東。此外，在截至10月初的12周內(nèi)，新界西私人住宅價(jià)格也下滑了2.5%，而新界東和新界西居住了香港接近一半的人口。最新一周的數(shù)據(jù)中，一個(gè)月降價(jià)幅度超過10%的樓盤，并非少數(shù)。

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香港的豪宅市場，近期也出現(xiàn)式微跡象。

10月16日，香港地政署公布，香港山頂文輝道12號豪宅地皮因出價(jià)未達(dá)要求，宣布流標(biāo)。這是香港山頂昂貴地段少數(shù)大型官地，盡管地段優(yōu)質(zhì)以及地皮質(zhì)量尚好，但由于近期樓市降溫，市場對于地皮估值的分歧也較大。

此外，豪宅賣家虧本甩賣的現(xiàn)象也開始出現(xiàn)。

10月22日，沙田九肚山一處房產(chǎn)以1300萬港元的價(jià)格成交，賣家持有該房產(chǎn)將近四年，此時(shí)成交賬面虧損6萬港元，但算上稅款及傭金支出，虧損約68萬港元，為區(qū)內(nèi)首宗“流血”出售案例。據(jù)悉，去年12月，賣家以1820萬港元的價(jià)格掛牌出售，1300萬港元成交價(jià)格較最初掛牌價(jià)已降低520萬港元，降幅接近30%。

買家違約激增

10月中旬，香港研究協(xié)會(huì)（Hong Kong Research Association）的調(diào)查結(jié)果顯示，目前六成受訪者都對香港未來6個(gè)月的經(jīng)濟(jì)持悲觀立場，四成受訪者預(yù)計(jì)房價(jià)將下跌。多家機(jī)構(gòu)也對香港房價(jià)發(fā)出預(yù)警。加上藍(lán)籌盤跌超兩成，豪宅的吸引力大幅減弱，隨之而來的則是買家違約激增。

數(shù)據(jù)顯示，從今年初到10月底，香港新房交易中，已發(fā)生36起個(gè)人買家違約案例，而2007年全年僅有9起，數(shù)量增長了3倍。

香港的新房交易，需要支付5%的定金。今年年內(nèi)違約樓盤的成交價(jià)，從490萬港幣到3980萬港幣不等，這意味著選擇違約的購房者，需要交納25萬至200萬港元的違約金。

富人開始猶豫和退縮，剛需人群則開始恐慌和焦慮，上世紀(jì)末房價(jià)6年間從高位重挫70%的慘狀仍然歷歷在目，在損失數(shù)十萬港元定金和房子變成負(fù)資產(chǎn)之間，香港人選擇了前者。

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五大跡象顯示樓市回調(diào)

摩通亞太研究團(tuán)隊(duì)日前指出，目前有五大跡象顯示香港樓價(jià)正在回調(diào)。

一是按揭貸款申請宗數(shù)大幅減少。金管局最新數(shù)據(jù)顯示，9月新申請按揭貸款宗數(shù)，按月減少55.6%至7977份。摩通引述中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)稱，香港9月按揭申請數(shù)量按月降幅創(chuàng)20年來最大。

二是豪宅銷售急劇下滑。數(shù)據(jù)顯示，香港9月豪宅項(xiàng)目成交量是自2005年以來同期最少。

三是地產(chǎn)代理放假。香港主要代理行之一的美聯(lián)物業(yè)，重啟無薪假期機(jī)制，業(yè)績最差的10%員工須離職，其后55%的員工須放無薪假期最少三個(gè)月。

四是二手市場“大跌價(jià)”。據(jù)地產(chǎn)代理成交數(shù)據(jù)，二手樓開始出現(xiàn)降價(jià)，其中九龍灣有房產(chǎn)降價(jià)28%成交，也有房產(chǎn)降價(jià)17%售出。

五是新盤銷售減少。地產(chǎn)代理數(shù)據(jù)顯示，截至10月28日，10月份新盤成交金額僅112億港元，撇除假期因素，創(chuàng)16個(gè)月以來新低；10月份成交量錄得1130宗，較9月下降近一半。

機(jī)構(gòu)一致看空

在一路下滑的數(shù)據(jù)面前，機(jī)構(gòu)一致看空香港樓市走勢。

里昂證券此前發(fā)布研報(bào)表示，經(jīng)歷了多年上漲后，隨著市場人氣的急劇下降，香港樓價(jià)將大幅下跌。香港房地產(chǎn)市場目前正經(jīng)歷15年來最差的宏觀環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟(jì)放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市。

瑞銀此前也發(fā)表研究報(bào)告稱，香港樓價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)，過往樓價(jià)下跌主要由經(jīng)濟(jì)沖擊引發(fā)，該行預(yù)期貿(mào)易摩擦將令香港GDP增長中期下跌0.5-0.8個(gè)百分點(diǎn)。相信香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差將令樓市表現(xiàn)脆弱。

野村香港房地產(chǎn)股票分析師則認(rèn)為，雖然下半年就會(huì)看到香港樓價(jià)回調(diào)，但香港樓價(jià)壓力更有可能在2019年才真正反映出來。

耀才證券甚至預(yù)期，未來兩年內(nèi)香港住宅價(jià)格跌幅或達(dá)40%。

加息為樓市“雪上加霜”

截至今年7月底，香港樓價(jià)已連漲27個(gè)月，僅上半年的漲幅就達(dá)到13%，香港也因此連續(xù)八年穩(wěn)坐“全球房價(jià)最難負(fù)擔(dān)的城市”之首。

但今年8月以來，香港銀行業(yè)開始加息，香港樓市開始出現(xiàn)降溫跡象。11月5日，香港金管局總裁陳德霖公開表示，香港樓價(jià)由8月開始回落，近月成交量明顯減少，一手及二手成交量合計(jì)共跌48%，反映出市場氣氛的冷淡。

隨著年內(nèi)美國的兩次加息，香港銀行業(yè)也開始上調(diào)存貸款利率。

今年9月，香港金管局再度跟隨美聯(lián)儲加息，上調(diào)貼現(xiàn)窗基本利率25個(gè)基點(diǎn)至2.50%，這是銀行經(jīng)貼現(xiàn)窗口向金管局借取隔夜港元流動(dòng)資金的基準(zhǔn)利率。而在香港金管局加息僅數(shù)小時(shí)之后，香港四大行——匯豐銀行、恒生銀行、中銀香港及渣打銀行齊齊上調(diào)港元最優(yōu)惠貸款利率，此舉為2006年以來的首次，意味著香港超低息環(huán)境的終結(jié)，也直接導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押借貸成本上升，置業(yè)人士的供樓負(fù)擔(dān)將會(huì)加重，給香港房地產(chǎn)銷售市場帶來巨大的壓力。

多年來快速上行的房價(jià)已經(jīng)使購房者不堪重負(fù)，此輪加息則成為壓倒駱駝的“最后一根稻草”。

市場人士表示，促使買家退縮的原因，不僅有難以負(fù)擔(dān)的房價(jià)，還有對經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。美聯(lián)儲將繼續(xù)推行貨幣政策正常化，即以繼續(xù)加息來收縮過去十余年釋放的流動(dòng)性，香港大概率將跟隨美聯(lián)儲進(jìn)一步升息。這意味著香港樓市面臨的壓力還將加磅，本地經(jīng)濟(jì)也將受到影響。

目前來看，房價(jià)的下行通道剛剛開啟，已經(jīng)出現(xiàn)了許多跌幅超過20%的成交案例；雖然預(yù)期市場并不會(huì)出現(xiàn)上一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)高達(dá)70%的斷崖式下跌，但未來一年跌幅25%，應(yīng)該也是一個(gè)相對樂觀且保守的預(yù)期。

中國證券報(bào) 倪偉