深圳調整城中村改造模式 拆遷暴富夢碎？

每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 陳夢妤 何小桃    

說起深圳城中村，你會想到什么？是低收入者的避風港、密密麻麻的握手樓、不斷上漲的租金，還是因為拆遷賠償一夜暴富的神話。

“在城中村的路邊，看似普通的老太太，卻可能是一位身家上億的收租婆?！边@是網(wǎng)絡上對深圳城中村原住民的一句調侃。不過，如今深圳城中村的財富故事即將發(fā)生變化。

近日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（以下簡稱深圳市規(guī)土委）發(fā)布《深圳市城中村(舊村)總體規(guī)劃(2018～2025)》征求意見稿（以下簡稱規(guī)劃意見稿）。規(guī)劃意見稿強調，為了保留城市發(fā)展彈性，將劃定綜合整治分區(qū)，在特定時間內保留一定比例的城中村，范圍內土地不得納入拆除重建類城市更新單元計劃等。

整治三分之一城中村

深圳市土地面積為1997.47平方公里，約為北京的八分之一，可開發(fā)建設土地早已捉襟見肘，此前城中村拆除重建的“城市更新”是開發(fā)商主要的土地來源。

而在規(guī)劃意見稿中，劃定了總規(guī)模為99平方公里的城中村為綜合整治分區(qū)范圍，范圍內用地在2018～2025年內不得納入拆除重建類城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚戶區(qū)改造計劃。深圳城中村用地總規(guī)模約320平方公里，這意味著約三分之一的城中村將被納入綜合整治范圍之內。

城中村的這一變化將會深度影響深圳樓市。

一方面，對開發(fā)商來說，這意味著暫時失去了99平方公里的“城市更新”機會，或將影響深圳樓市的供應；另一方面，長租公寓運營商則看到了機會。此外，規(guī)劃意見稿還表示，將引導各區(qū)在綜合整治分區(qū)內有序推進城中村規(guī)?；赓U改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系，在深圳打拼的年輕人將會受益。

而對于綜合整治范圍內的城中村原住民，則失去了一次性拆遷套現(xiàn)的機會。

中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，深圳城中村改造是全國開展較為規(guī)范、規(guī)模較大的區(qū)域，但城中村改造的整體周期較長，運作風險較大。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，早在2017年11月，深圳就出臺了《深圳市城中村綜合治理2018~2020年行動計劃》，提出到2020年7月底前要完成全市1600多個城中村的綜合治理，消除城中村各類安全隱患。

不過，從最新的“十三五”規(guī)劃來看，深圳的城市更新中心已經(jīng)轉移到城中村，城中村和舊工業(yè)區(qū)占比已經(jīng)超過90%。又因深圳土地資源嚴重匱乏，城中村成為房地產(chǎn)開發(fā)商爭奪重點。

在劉澄看來，政策性暫緩城中村改造，會在一定程度上拉長城市更新周期，客觀上加大房企的資金壓力和市場風險。不過，大規(guī)模同時開展城中村改造不利于深圳整體房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。目前來看，控制好資金投入節(jié)奏，可能將成為房企控制風險的重要手段。

城中村或變統(tǒng)租保障房

根據(jù)深圳市住建局的摸底調查，深圳共有以行政村為單位的城中村241個，其中特區(qū)內城中村91個；城中村農民房或私人自建房超過35萬棟，總建筑面積高達1.2億平方米，占全市住房總量的49%。從深圳鏈家研究院的長期監(jiān)測來看，實際租住城中村的比例可能達60%~70%。

規(guī)劃意見稿提出，要加強城中村租賃市場監(jiān)管。經(jīng)政府統(tǒng)租后實施綜合整治類更新的城中村居住用房全部納入政策性住房保障體系，進行統(tǒng)籌管理。

事實上，2017年8月，深圳就提出，“十三五”期間將通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質量檢測、消防驗收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理。

在此背景下，不少房企、銀行、中介機構開始涉足深圳城中村改造，發(fā)展住房租賃。比如，深圳萬科2017年出資1000萬元成立專門的運營公司——深圳市萬村發(fā)展有限公司，介入深圳城中村的改造運營；深業(yè)集團也與政府合作改造深圳市水圍村等。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波此前接受記者采訪時表示，應該理性地看待城中村改造，城中村的出租房原本存在諸多安全隱患，通過整治和改造，農民房的居住環(huán)境得到明顯提升，但由于裝修成本等因素會帶動租金的短期上漲。

而劉澄指出，從租售比來看，房租存在長期上漲空間，可一旦區(qū)域性房租上漲過快，政策干預會對房企的項目收益率帶來影響。

在業(yè)內看來，城中村綜合整治不僅為解決歷史遺留下來的農民房問題提供了新思路，也為政府籌集保障性住房提供了新來源，有利于建設多渠道供應的住房體系。