獨家| 中弘退市懸崖徘徊：“平谷地王”退位，在京明星項目爛尾一年

每經(jīng)記者 陳夢妤 攝影報道    每經(jīng)編輯 林菁晶    

從明星項目一落千丈，直至爛尾被查封拍賣，中弘之后，北京再無“平谷王”。而讓中弘失去這頂“皇冠”的項目，正是2016年9月北京商住市場曾經(jīng)的銷冠——平谷區(qū)新奇世界·御馬坊。

11月5日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實探新奇世界·御馬坊，龐大的售樓處四周雜草叢生，“中弘股份實力巨匠”的宣傳橫幅散落門前，一側(cè)的玻璃門上貼著公告，“由于售樓處暫時封閉，暫停一切業(yè)務，辦理業(yè)務時間另行通知”，落款時間是2018年5月11日。而根據(jù)記者收到的材料，也正是當日，中弘股份向北京市平谷區(qū)人民政府發(fā)去了退地申請，涉資5.83億元。

售樓處東北側(cè)約100米，便是御馬坊項目1、2號樓，灰白相間的樓體在深秋愈顯蕭瑟。被彩鋼板圍起的大片空地中已經(jīng)長滿了枯草，其間還散落著來不及撤走的建筑器械。

北京12345的留言板上，關于御馬坊項目投訴的官方回應仍在：平谷區(qū)住建委已多次協(xié)調(diào)，但開發(fā)企業(yè)仍未退款，建議您通過法律程序解決。時間是2018年5月21日。

而今天，距離中弘股份11月16日債權人大會只剩10天。

雜草叢生的售樓處

禍起托管

2016年9月，包括王欽（化名）在內(nèi)的一批業(yè)主在平谷區(qū)購買了由中弘控股開發(fā)的新弘中心，案名新奇世界·御馬坊，項目類型為商住兩用。當月，剛開始銷售的御馬坊商住項目部分就以968套的業(yè)績，一度成為北京商住市場銷冠。而在這之前一個月（2016年8月），希爾頓酒店剛剛簽約御馬坊。

如今，項目已被查封多次，但在中弘股份官網(wǎng)，“新奇世界國際度假區(qū)·北京御馬坊將集合旅游、休閑、度假、游樂、體驗等多種元素，使人們能夠在這里體味到真正的休閑氛圍，感受引領潮流的健康休閑方式”的廣告仍未撤下。廣告上線時間，停留在2014年7月5日。

根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者得到的資料，當時項目的宣傳內(nèi)容為“酒店托管盈利”，3年起簽，分3年、5年、8年三種選擇，對應回報分別為6%、6.5%、7%。托管期滿5年后，可按購買價格的130%回購；托管滿8年后，可按購買價格的150%回購。

業(yè)主們最初收到的托管方案

但是，記者注意到，我國第一部商品房銷售管理辦法《商品房銷售管理辦法》已經(jīng)明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房；不準分割拆零銷售商品房。

王欽告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，當時業(yè)主們出租托管合同上的簽約方是“御馬坊置業(yè)有限公司”（下稱御馬坊置業(yè)），但“公章和發(fā)票會晚些給”，而直到現(xiàn)在，業(yè)主們都沒有收到這些材料。2017年4月，業(yè)主們被告知托管合同變更，之前的回購條款也變成了強制回購，簽約方則變更為“北京瑞逸酒店管理有限公司”。

根據(jù)天眼查信息，新弘中心的土地用途為辦公和商業(yè)，御馬坊置業(yè)目前控股方為北京中弘弘毅投資有限公司（51%）和中山證券（49%），王永紅則通過中弘卓業(yè)集團有限公司等間接持有御馬坊置業(yè)13.54%股權。目前，御馬坊置業(yè)身負94宗法律訴訟，其中多宗均為前述新御馬坊項目預售合同糾紛案件。

圖片來源：天眼查

而這家北京瑞逸酒店管理有限公司，注冊資本僅1000萬元，注冊時間為2016年4月，控股股東東方酒店控股有限公司；2016年在冊員工僅9人，2017年突然增至175人；其余包括總資產(chǎn)、主營業(yè)務收入等在內(nèi)的財務數(shù)據(jù)均無從查找。重要的是，該公司目前尚無正式官網(wǎng)可查。

“我們這么多業(yè)主，涉資好幾億元，讓一家注冊資本僅1000萬元的公司托管，似乎有些不合理。”作為業(yè)主代表，王欽對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

圖片來源：天眼查

退房疑云

去年3月26日，北京市發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》開始嚴厲整治多年來游走于灰色地帶的商改住項目，極短時間內(nèi)令一度火熱的商辦項目市場陷入“冰封”。

“3·26政策后其實一直都有退房的，投資客居多，但我們買房是為了自住，所以想等一等。”王欽表示，“到了2017年7月，業(yè)主們陸續(xù)接到銀行短信，稱由于‘銀行內(nèi)部原因’，導致無法貸款。政策因素疊加資金問題，我們開始考慮是不是真的要退房。”

根據(jù)業(yè)主方面的說法，2017年10月底，業(yè)主們與中弘方面達成“無條件退房，還本付息”，但有一條，要先退網(wǎng)簽。

王欽表示，自己是2017年12月1日簽了終止協(xié)議，3個工作日退網(wǎng)簽，當時一起簽協(xié)議的有200多戶。目前的情況是，退房未拿到錢的有300多戶，另有300多戶留房，其中100多戶付了全款，剩下200余戶付了半款。

今年4月9日晚間，中弘股份發(fā)布公告稱，控股子公司御馬坊置業(yè)于4月4日收到北京市第三中級人民法院《執(zhí)行裁定書》，因未能按照借款合同約定支付到期本金和對應利息，中山證券向北京市高級人民法院申請強制執(zhí)行，要求提前償付全部剩余本金、股權回購價款及相關利息等，金額超過8億元。與此同時，北京中弘弘毅投資有限公司持有的御馬坊置業(yè)51%股權被查封拍賣。

被彩鋼板圍起的項目現(xiàn)場

也正是從4月起，御馬坊的業(yè)主們開始進行大規(guī)模維權。值得注意的是，在中山證券向北京市第三中級人民法院申請拍賣的御馬坊未售房產(chǎn)中，包括了王欽這批業(yè)主經(jīng)歷網(wǎng)簽和撤銷網(wǎng)簽，并且尚存?zhèn)鶆占m紛的房產(chǎn)部分。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，9月6日，中弘股份在投資者平臺回復時承認：“因公司經(jīng)營困難，資金緊張，尚有600多戶御馬坊退房業(yè)主的房款尚未退款，公司正積極籌措資金，爭取早日支付。”

根據(jù)中國裁判文書網(wǎng)，以最近（10月17日）一起判決為例，陳嶺（化名）已協(xié)助御馬坊置業(yè)完成涉案房屋的網(wǎng)簽備案撤銷手續(xù)，但后者并未按上述協(xié)議約定時間向陳嶺支付購房款、電商費及補償金。

退地風波

中弘股份在北京有著“平谷王”之稱。

繼加油站起家后，2004年，王永紅以低價在北京朝陽區(qū)五環(huán)外常營附近買下超30萬平方米土地，也就是后來紅極一時的商改住大盤——北京像素。嘗到了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大甜頭，王永紅開始重倉北京。經(jīng)過風水大師的指點，最終相中了北京平谷。

2012年6月，中弘與北京市平谷區(qū)人民政府簽訂《平谷夏各莊新城項目合作框架協(xié)議》，正式進軍平谷。

據(jù)媒體報道，2013年和2014年，中弘分別以5.2億元、樓面價4910元/平方米，以及8.27億元、樓面價4100元/平方米，拿下夏各莊兩宗地塊，建面合計超30萬平方米。

2015年初，在華潤、招商、九龍倉、首開等血拼豐臺亞林西之際，中弘劍走偏鋒，再拿平谷夏各莊兩宗養(yǎng)老地塊?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者從北京市規(guī)土委了解到，2015年2月，中弘以3.16億元、零溢價率拿下平谷夏各莊兩宗地，建面約12萬平方米，其中商品住宅僅18523平方米，A61機構(gòu)養(yǎng)老設施76527平方米，占比超61%，公建12349平方米。

而到了2017年，在帝都各開發(fā)商的土拓大戰(zhàn)中，中弘依舊反其道而行之，于4月以14.9億元，平均溢價率240%，平均樓面價10269元/平方米，拿下夏各莊四宗A61機構(gòu)養(yǎng)老設施用地（建面145101平方米）。這一年，倒在中弘暴力舉牌之下的有安邦、保利、招商、萬科、金地、首開、天恒、首農(nóng)、東亞新華、石榴、北大資源等。

中弘股份退地申請書

但是，根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者收到的材料，今年5月11日，中弘股份向北京市平谷區(qū)人民政府發(fā)去了上述四宗地塊的退地申請，稱由于“2017年連續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，導致我公司目前經(jīng)營困難，各項目均無回款，急需資金解決（御）馬坊項目的退款問題”，申請退還四個地塊的國有建設用地使用權及各項費用約5.83億元，并承諾僅用于項目業(yè)主的退款及維穩(wěn)使用。

在這份退地申請中，中弘股份表示，截至5月11日，公司已經(jīng)退款近6億元，但尚有6億元退款缺口。

而記者注意到，6月28日，距離中弘股份之前承諾兌現(xiàn)御馬坊業(yè)主退房款截止日的前兩天，中弘股份董秘曾在投資者平臺上回復業(yè)主稱，公司2017年初至今已經(jīng)支付了御馬坊業(yè)主20多億元退房款，剩余款項公司正積極籌措資金，爭取盡快支付。

退市危局

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，因連續(xù)20個交易日每日收盤價均低于股票面值（1元），10月19日，深交所對中弘股份啟動終止上市程序。

10月9日晚，在經(jīng)歷戲劇般反轉(zhuǎn)后，中弘股份宣布終止與加多寶及銀誼資本合作事項，并公告與宿州國厚、中泰創(chuàng)展共同簽署《經(jīng)營托管協(xié)議》。宿州國厚系國內(nèi)首批地方資產(chǎn)管理公司，而中泰創(chuàng)展背后則有著中植系背景。

10月26日，中弘股份2018年第三次臨時股東大會高票通過《經(jīng)營托管協(xié)議》。宿州國厚正式以托管人身份進入中弘股份，開展債權債務重整工作。在當天的股東大會上，中弘股份董事兼財務總監(jiān)劉祖明表示，我們爭取不退市。

“退市之前還有兩次機會，一次是向深交所遞交材料，目前中弘股份已經(jīng)把材料報給了深交所，如果深交所看完材料決定讓中弘股份進入停牌重組階段，這是目前較為理想的結(jié)果。如果深交所判定中弘股份需要退市，那么公司很可能還有一次聽證會的機會。”劉祖明說，“如果實在保不住，中弘爭取退到三板。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，在當日的溝通中，中弘方面承認這些業(yè)主具有買受人優(yōu)先受償?shù)姆傻匚?，承諾將第一順位償還業(yè)主的退房款，11月16日召開債權人大會后，將制定具體償還方案。對此，記者數(shù)次致電劉祖明，但對方手機處于關機或無人接聽狀態(tài)。

未完工的項目

而在公告新任接盤者后，中弘股份連續(xù)經(jīng)歷人事大震蕩。

10月16日，董事長王繼紅、總經(jīng)理張繼偉相繼辭職；10月25日，監(jiān)事梁琪辭職；10月31日，職工監(jiān)事符婧辭職。而與此同時，中弘股份也公告，宿州國厚董事長、法人王東和中國人壽原副總裁周英被推選為董事候選人。兩位候選人，均來自中弘股份的發(fā)家地安徽。

10月30日，在多項復雜的人事變更公告間，中弘股份仍按期披露三季報——營收32.61億元，同比增長14.74%；凈利潤虧損18.85億元，同比降幅則是驚人的2379.61%。

11月16日上午10時，中弘股份將在公司總部召開債權人會議，會議召集人為國厚資產(chǎn)子公司宿州國厚及中泰創(chuàng)展，全部債權人均可于11月15日（含）之前申報債權。

“我們能不能過個好年，就要見分曉了。”王欽對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。