房企拿地“分化”：頭部房企放緩節(jié)奏 中型房企“逆勢(shì)”加倉(cāng)

每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在“房住不炒”的大背景下，當(dāng)前持續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)的樓市逐漸呈現(xiàn)“降溫”走勢(shì)。中指院數(shù)據(jù)顯示，9月份監(jiān)測(cè)城市的商品房成交量同比、環(huán)比分別下滑7.3%、0.5%，庫(kù)存則環(huán)比上升9.3%。

樓市降溫讓土地市場(chǎng)也走出了一波“向下”行情。中指院數(shù)據(jù)顯示，前三季度拿地支出前50位的房企，土地購(gòu)置支出1.55萬(wàn)億元，同比下降8.3%；購(gòu)置土地規(guī)劃建筑面積3.61億平方米，同比僅增長(zhǎng)1%。房企投資節(jié)奏整體趨緩。

值得注意的是，在投資節(jié)奏整體趨緩的同時(shí)，房企投資態(tài)度出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化：一方面是碧桂園、萬(wàn)科、恒大等頭部房企“有意”放緩?fù)顿Y節(jié)奏；另一方面是濱江、藍(lán)光等中型房企“逆勢(shì)”積極加倉(cāng)。

“每家房企的情況和特點(diǎn)不同，面對(duì)市場(chǎng)調(diào)控時(shí)采取的策略自然也會(huì)有差異。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“每一輪的樓市調(diào)控導(dǎo)致的市場(chǎng)降溫都意味著行業(yè)的洗牌。對(duì)房企而言，‘強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者漸弱’，直至被洗牌出局。”

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

住宅用地增幅收窄 地價(jià)下跌

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，前三季度全國(guó)300個(gè)城市共推出各類用地16.6億平方米，同比增長(zhǎng)29.9%，其中住宅用地7.9億平方米，同比增長(zhǎng)31.4%。而在成交方面，各類用地共成交13.6億平方米，同比增長(zhǎng)23.8%，其中住宅用地6.4億平方米，同比增長(zhǎng)21.5%。住宅用地成交規(guī)模同比雖繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅持續(xù)收窄。

在地價(jià)方面，樓面價(jià)、溢價(jià)率雙雙下跌。前三季度全國(guó)300城土地成交樓面均價(jià)2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價(jià)率16.1%；其中住宅用地成交樓面均價(jià)3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢價(jià)率18.3%，較去年同期下降21.1個(gè)百分點(diǎn)。

分城市看，一二三線城市土地市場(chǎng)均呈現(xiàn)降溫趨勢(shì)：土拍溢價(jià)率同比均出現(xiàn)大幅下滑，其中一、二、三線城市前三季度溢價(jià)率分別為8%、14%、21%，同比分別下滑10、19、23個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，呈現(xiàn)明顯逐季降溫的態(tài)勢(shì)：一、二、三季度溢價(jià)率分別為19%、21%、10%，同比分別下滑15、17、20個(gè)百分點(diǎn)。

土地競(jìng)拍環(huán)節(jié)，不僅零溢價(jià)成交地塊增多，流拍地塊也明顯增加。前三季度全國(guó)共流拍住宅用地446宗，總規(guī)劃建筑面積5645萬(wàn)平方米，是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率達(dá)到9.3%，創(chuàng)下近年來(lái)的最高值。同時(shí)，第三季度住宅用地零溢價(jià)成交地塊宗數(shù)占比達(dá)到59.2%，較第2季度提升6個(gè)百分點(diǎn)。土地市場(chǎng)漸趨冷靜。

易居研究院也分析認(rèn)為，全國(guó)土地市場(chǎng)在第三季度出現(xiàn)“加速降溫”。

根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，其監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市9月土地成交均價(jià)4354元/平方米，同比下跌25.6%，環(huán)比下跌2.6%，延續(xù)自2016年9月以來(lái)的震蕩下跌態(tài)勢(shì)。

在溢價(jià)率方面，9月40個(gè)城市土地成交溢價(jià)率繼續(xù)下滑至15.2%，較去年同期下降19.5個(gè)百分點(diǎn)，溢價(jià)率創(chuàng)2015年6月以來(lái)40個(gè)月的新低。土地市場(chǎng)整體呈降溫態(tài)勢(shì)。

此外，易居研究院數(shù)據(jù)還顯示，前三季度其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市流拍土地達(dá)到595宗，其中僅第3季度就流拍321宗。

房企買地花費(fèi)1萬(wàn)億 環(huán)比降二成

盡管樓市、土地市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，但總體來(lái)看，房企購(gòu)地?zé)崆椴粶p。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前9個(gè)月，房企土地購(gòu)置金額1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.7%，較上年同期下降24個(gè)百分點(diǎn)；土地購(gòu)置面積達(dá)到1.94億平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，較上年同期上升3.5個(gè)百分點(diǎn)。

而實(shí)際上，盡管市場(chǎng)承壓，但房企對(duì)市場(chǎng)的判斷已出現(xiàn)分化。而從房企前三季度的購(gòu)地情況也能得到印證。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，前三季度拿地支出前50位的房企，土地購(gòu)置支出雖然同比下降8.3%至1.55萬(wàn)億元，但購(gòu)置土地總規(guī)劃建筑面積同比依然增長(zhǎng)1%至3.61億平方米。

分企業(yè)看，碧桂園、萬(wàn)科、保利前三季度雖然分別以1198億元、1163億元、869億元的土地購(gòu)置支出位列前3位，但較去年同期分別下降28%、8%、21%；而恒大前三季度土地購(gòu)置支出僅有341億元，同比下降高達(dá)58%，位例榜單第14位。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在2018中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園曾表示下半年拿地要持審慎態(tài)度，要精準(zhǔn)去拿項(xiàng)目；恒大也表示未來(lái)拿地速度將顯著放緩，下半年購(gòu)買土地會(huì)趨于謹(jǐn)慎。

與龍頭房企不同的是，在“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者漸弱”的格局下，一些中小房企試圖通過(guò)逆周期拿地實(shí)現(xiàn)“彎道超車”。

上述中指院數(shù)據(jù)顯示，濱江集團(tuán)前三季度拿地支出208億元，同比增長(zhǎng)87%；藍(lán)光發(fā)展拿地支出268億元，同比增長(zhǎng)120%；中南置地拿地支出348億元，同比增長(zhǎng)10%。

“當(dāng)前市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控下，一些龍頭房企更趨向于謹(jǐn)慎，更強(qiáng)調(diào)安全。而一些資金實(shí)力強(qiáng)，或者在區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)、且擴(kuò)張意愿強(qiáng)的房企，會(huì)選擇逆周期拿地來(lái)爭(zhēng)奪未來(lái)市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。”嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，濱江集團(tuán)早前提出要力爭(zhēng)在2018年實(shí)現(xiàn)千億元的銷售目標(biāo)，而中南置地早前也曾表示要力爭(zhēng)在2020年進(jìn)入行業(yè)前十。

值得注意的是，盡管在逆周期拿地，但一些中小房企的玩法和策略也發(fā)生著變化。

“我們之前比較看重單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)，但在現(xiàn)在的行情下，我們更強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)、更重視安全，在保證品質(zhì)的前提下快進(jìn)快出。”某閩系房企內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

而中南置地副總裁辛琦此前也表示：“我們有意將地塊規(guī)模（規(guī)劃建筑面積）控制在10萬(wàn)~15萬(wàn)平方米，通過(guò)高周轉(zhuǎn)來(lái)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”