實探深圳現(xiàn)房銷售試點項目：昔日地王還好嗎？

圖片來源：攝圖網(wǎng)

近段時間以來，關(guān)于取消商品房預(yù)售制的風(fēng)聲曾讓業(yè)界“顫抖”，此番討論仍在繼續(xù)，近日深圳首個商品房現(xiàn)房銷售試點項目龍華金茂府引起市場關(guān)注。不過，這個現(xiàn)房銷售試點項目還有另外一個身份——當(dāng)年的深圳地王。只是，高價拿地后卻面臨嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，過去頻頻出現(xiàn)的地王現(xiàn)在還好嗎？

地王往事

2016年，多地被地王刷屏，房企拿地?zé)崆楦邼q，深圳市場也是如此。

地王故事，從來不乏好的橋段。我們先回到2016年，那個全國開啟地王接力賽，土地市場堪稱“不瘋魔不成活”的年份。到底有多瘋狂？截至當(dāng)年8月中旬，全國單宗土地成交金額超過10億元、溢價率超過100%的雙高地王多達(dá)150宗，是2015年同期的25倍。

2016年，多地被地王刷屏，房企拿地的熱情高漲，深圳市場也是如此。當(dāng)年，深圳新會展中心（一期）配套商業(yè)用地在投標(biāo)開標(biāo)后迎來答案，最終，招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元奪標(biāo)。310億元的價格意味著這塊地超過了此前廣州亞運村地塊，成為了全國新總價地王。

2016年6月，深圳龍華出讓當(dāng)年第一塊商住用地，這也是首宗商品房現(xiàn)售試點地塊，一推出即引起市場關(guān)注。“現(xiàn)售”意味著在這宗地塊上建設(shè)的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物，不能提前進(jìn)行預(yù)售，而要在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后進(jìn)行現(xiàn)房銷售，這也極大地考驗著開發(fā)商資金實力。

盡管如此，萬科、中海、龍光等18家房地產(chǎn)公司對龍華首個商品房現(xiàn)房銷售試點地塊進(jìn)行激烈的爭奪。最終，中國電建地產(chǎn)集團(tuán)與廣州方榮房地產(chǎn)以出人意料的約82.9億元的價格“笑到最后”，綜合樓面地價每平方米56781元。據(jù)悉，廣州方榮股東正是中國金茂控股集團(tuán)。當(dāng)時，萬科給出的價格為57.5億元，已經(jīng)連續(xù)在龍華片區(qū)拿下地王的龍光地產(chǎn)給出的報價為56.3億元，價格在市場預(yù)期范圍之內(nèi)。

證券時報記者發(fā)現(xiàn)，2017年10月北京產(chǎn)權(quán)交易所掛出的深圳悅茂置業(yè)有限公司(深圳金茂府的項目公司)增資擴(kuò)股的成交結(jié)果顯示，深圳悅茂引入了一家名為“嘉興鼎信創(chuàng)然投資合伙企業(yè)(有限合伙)”的機構(gòu)。有分析人士猜測，現(xiàn)售壓力疊加融資環(huán)境收緊以及樓市調(diào)控并沒有放松跡象，電建和金茂或許需要找其他合伙人。

2016年各地的地王里，國企拿地的比例處于歷史高位。對于土地市場來說，2017年卻成為轉(zhuǎn)折的年份。過去，價高者得的拍賣模式也帶來了一些弊端，特別是地王頻現(xiàn)。2017年以來各地的土地出讓陸續(xù)出現(xiàn)了限價、配建保障性住房、競拍自持面積等限制性條件的變化。另外，“只租不售”的土地模式也成為土地出讓的重要選項。到了2018年，地王式微，多地更出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象。易居房地產(chǎn)研究院9月3日發(fā)布的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示，40個典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲，土地出讓均價連續(xù)5個月同比下跌，土地成交溢價率創(chuàng)39個月新低，多項指標(biāo)增幅有所收窄。

限價之惑

在限價面前，高價盤或許也只能紛紛低下頭，昔日地王正慢慢回歸“平凡”之路。

不管是勝券在握還是一時沖動，地王總有入市的一天。

兩年多的時間過去了。記者在龍華上塘片區(qū)看到，這塊深圳首宗商品房現(xiàn)售試點地塊早已變身龍華金茂府的工地，施工正在進(jìn)行之中，住宅樓座已脫綠，進(jìn)入外墻裝修階段。記者在周邊調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金茂府旁的鴻榮源尚峻項目此前推出的房源價格在每平方米6萬元至6.5萬元左右，二手房小區(qū)如潛龍曼海寧、中海錦城、特發(fā)和平里的價格多在每平方米5.5萬元至7.5萬元左右。其中，中海錦城的所在地正是2013年龍華拍出的高價地塊，目前二手房均價在7萬元左右。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，如果將配套面積之類的扣除，龍華金茂府的銷售均價接近每平方米9.5萬元至10萬元，項目才能獲得合理利潤。

“從目前情況來看，金茂府的定位必須是高端豪宅，否則實現(xiàn)每平方米10萬元左右的售價在上塘片區(qū)還是有難度。”當(dāng)?shù)刂薪閷τ浾呷缡钦f。據(jù)悉，金茂府項目有望在2019年現(xiàn)房入市，但具體時間未定。“雖說金茂府的定位很高端，但對周邊二手房的刺激作用并不明顯，周邊二手房價這段時間以來保持穩(wěn)定，最近還多了一些急于拋售的客戶來放盤。”中介吳先生如是說。

地王入市沒有迎來市場的狂歡，卻等來了一波又一波的調(diào)控。今年7月底，深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土委等單位關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，從企業(yè)購房、商務(wù)公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進(jìn)行調(diào)控，在對前期政策打補丁的同時還從限購、限售兩方面繼續(xù)加碼，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場的投機、投資行為。新政一出，深圳樓市降溫效果明顯。雖然仍有像南山區(qū)華潤城潤府三期等“網(wǎng)紅豪宅”熱銷，但這些樓盤由于限價原因，價格明顯低于周邊二手房。

如果說華潤城潤府是城市更新項目，位于深圳羅湖的中海天鉆項目則與龍華金茂府一樣也是當(dāng)年的地王，不妨來看看這個項目的故事。

中海天鉆背后的鹿丹村以及曲折的往事，無疑是這個項目備受關(guān)注的重要因素。始建于上世紀(jì)80年代的鹿丹村因建造時大量使用海砂，建成不久因海沙腐蝕，鋼筋裸露生銹等問題陸續(xù)出現(xiàn)，但拆遷之路卻走了十幾年。直到2014年5月，鹿丹村拆遷終于開始啟動。到了年底，深圳市土地使用權(quán)出讓公告中出現(xiàn)了鹿丹村所在地塊的身影。2015年2月，中海以8.8億元奪標(biāo)，隨后鹿丹村蝶變成中海天鉆。除了地價本身，若加上拆遷和回遷房建安成本，當(dāng)時市場普遍預(yù)計該地塊可售住宅部分樓面價達(dá)到每平方米4萬元左右。可以說，中海雖然表面上只花了8.8億元，但隱含成本卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止如此。

此前，中海天鉆項目獲得預(yù)售許可，預(yù)售部分為該項目A區(qū)完成回遷后剩余的住宅，共44套，受限價影響，銷售均價為每平方米7.9萬元，實際開盤均價約為每平方米8萬元。公開信息顯示，2015年12月該項目精裝房首次開盤共推出約100套，現(xiàn)場單價在每平方米8.5萬元至15.5萬元之間，銷售均價約為每平方米11萬元，兩者價格相差明顯。

2017年1月，深圳規(guī)土委發(fā)布《商品住宅和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售管理操作細(xì)則》，其中，對預(yù)售價格、現(xiàn)售價格、非毛坯出售房源的管控，傳遞出控制深圳一手房房價上漲的明顯信號。過去那些“打雞血”拿下的高價盤，在限價面前或許也只能紛紛低下頭，昔日地王正慢慢回歸“平凡”之路。

即使不被“限價”，市場目前的情況又如何？深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月深圳共有6個住宅項目入市，整體去化率約44%，其中華潤城潤府三期555套住宅全部售罄，佳兆業(yè)未來城住宅開盤去化接近五成，而深業(yè)東嶺、勤誠達(dá)前海世界、心海城、頤安都會中央開盤去化均不到三成。其中，深業(yè)東嶺、心海城為現(xiàn)樓入市。新政后投資客退場，盡管剛性需求和改善性需求仍較大，但是當(dāng)前大部分剛需還在觀望中。

還有一些地王項目，仍沒有具體的入市計劃。2015年，泰禾通過招拍掛競價的形式進(jìn)入深圳市場，以近每平方米8萬元的樓面價拿下了尖崗山地塊。如今，尖崗山地塊項目仍未有實質(zhì)銷售進(jìn)展。有在長沙拿地的地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，公司在2016年下半年和2017年上半年拿的地，平均樓面地價超過每平方米8000元，而政府給的銷售指導(dǎo)價只有12000元。如果開盤銷售，將賣一套虧一套，而如果不銷售，企業(yè)的資金鏈可能受到影響，因此陷入兩難境地。

地王之爭

房企應(yīng)及時調(diào)整，形成更好的開發(fā)投資模式，新一輪汰弱留強將給開發(fā)商帶來巨大壓力。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，持續(xù)健康的現(xiàn)金流對房企而言至關(guān)重要。不管是不是地王，現(xiàn)房銷售對房企資金的要求非常高。

其實，商品房預(yù)售制度最早出現(xiàn)在香港，于上世紀(jì)80年代末傳入深圳。目前，各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，預(yù)售制成為國內(nèi)商品房銷售的主要形式。在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，商品房預(yù)售制度有利于加快商品房供應(yīng)、滿足群眾住房需求，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用?？傮w上，商品房預(yù)售制有助于解決房企開發(fā)資金不足，加快住房供給，但也容易因制度缺陷和監(jiān)管不到位，造成市場糾紛和金融風(fēng)險。

因此，9月21日廣東省擬取消商品房預(yù)售制的傳聞一出，立刻讓地產(chǎn)開發(fā)商們驚出一身冷汗。隨后，廣東省房協(xié)回應(yīng)稱，傳聞內(nèi)容只是就擬定內(nèi)容進(jìn)行內(nèi)部討論。

有觀點認(rèn)為，深圳的現(xiàn)房銷售試點項目是房地產(chǎn)市場走向成熟的標(biāo)志。隨著市場逐步走向成熟，制度上需要一些調(diào)整。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于現(xiàn)房銷售的模式，實際上給開發(fā)商帶來很大的考驗，此類住房制度改革是方向但也不會一刀切，會針對具體地塊進(jìn)行試點。未來，類似的現(xiàn)房銷售模式是一個大趨勢，尤其是部分大城市或率先試點。房企應(yīng)及時調(diào)整，從而形成更好的開發(fā)投資模式。深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫更直言，一輪汰弱留強將給開發(fā)商帶來巨大壓力。

一方面，最近一段時間以來，部分城市發(fā)生樓盤降價拋售的現(xiàn)象。另一方面，從業(yè)績來看幾家大型地產(chǎn)商表現(xiàn)依然亮眼。恒大、萬科、碧桂園2018年上半年營業(yè)收入分別同比上升59.8%、51.8%以及69.7%。這些數(shù)字背后，或許正是加快資金回籠的需要。此外，宏觀調(diào)控已經(jīng)倒逼地產(chǎn)開發(fā)商們尋找更多的融資渠道。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月中旬內(nèi)地房企已公告計劃發(fā)行的海外債券達(dá)61只，發(fā)行總額超過240億美元，比去年同期上升超過一倍。

對于地王項目入市，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為地方政府仍會維持一定的供地節(jié)奏，但房企的資金鏈壓力開始增大，拿地策略也趨于保守。地王入市關(guān)鍵要看準(zhǔn)樓市周期，即地王項目的出讓要回避市場降溫或管控升級的時間點。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，無論是地王還是其它土地上興建的項目，講求的還是“性價比”，這應(yīng)是房企關(guān)注的焦點。

如今，地王正慢慢回歸“平凡”之路，關(guān)于取消商品房預(yù)售制的討論仍在繼續(xù)，但無論是房企、置業(yè)者甚至是投資客，他們的想法或許已經(jīng)發(fā)生變化……

來源：證券時報 記者：吳家明