【粉巷財(cái)經(jīng)】誰(shuí)炒高了銅川房?jī)r(jià)？

這是銅川某樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)8月1日發(fā)的一條朋友圈。不得不說(shuō)，中國(guó)置業(yè)顧問(wèn)是被整體低估的文案高手。

過(guò)去一年，銅川房?jī)r(jià)隨西安樓市水漲船高，看房的人絡(luò)繹不絕，他們根本不擔(dān)心房子賣(mài)不出去。

銅川市統(tǒng)計(jì)局對(duì)一季度全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱也直言不諱：房地產(chǎn)業(yè)受西安建設(shè)國(guó)際化大都市的溢出效應(yīng)影響，帶動(dòng)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)192.2%。

但8月西安樓市二手房交易萎縮、新房搖號(hào)情況減少之后，銅川房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量也開(kāi)始回穩(wěn)。

五線銅川的西安步伐

今年春節(jié)剛過(guò)，一條題為《五線城市銅川年輕人的買(mǎi)房故事：有房子方便說(shuō)媳婦》的新聞，曾在銅川的置業(yè)顧問(wèn)群里悄然傳播。

“要不是你說(shuō)‘回家商量一下’，你早就發(fā)財(cái)了。”轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)絕不會(huì)忘記附上自己的“點(diǎn)睛”之筆。

文章結(jié)尾提到：銅川新區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到4000元/平方米左右，有的樓盤(pán)報(bào)價(jià)甚至已達(dá)4200元/平方米。

銅川房?jī)r(jià)看新區(qū)。

從2017年年中開(kāi)始，銅川新區(qū)的房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅攀升，半年時(shí)間，漲幅上千元——此前，該區(qū)域房?jī)r(jià)還在3000元附近徘徊。

進(jìn)入2018年，銅川更迅速跟上了西安一房難求的步伐，因部分開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，一舉讓銅川新區(qū)房?jī)r(jià)飆上5000。

目前，銅川新區(qū)均價(jià)已近5800元，部分樓盤(pán)報(bào)價(jià)超過(guò)6000。

不限售、不限購(gòu)、不限貸的銅川，演繹著一個(gè)五線城市樓市的瘋狂。

銅川市2018年一季度全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況顯示，一季度銅川服務(wù)業(yè)完成增加值39.37億元，同比增長(zhǎng)10%，增速位居全省第一。

其中房地產(chǎn)業(yè)受西安建設(shè)國(guó)際化大都市的溢出效應(yīng)影響，文景佳園等一批項(xiàng)目銷(xiāo)售大幅增加，帶動(dòng)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)192.2%，房地產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)21.1%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到19.7%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.3個(gè)百分點(diǎn)。

銅川市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年一季度銅川市房地產(chǎn)運(yùn)行分析，則從另一個(gè)側(cè)面揭示了銅川樓市的火熱。

一季度，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金一改上年全年持續(xù)下降的局面，同比增長(zhǎng)267.5%。

這顯示，房企一年來(lái)通過(guò)吸收定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等方式，建設(shè)資金積累效果明顯。

多年不關(guān)心房子的銅川人，不得不開(kāi)始關(guān)注樓市。

一線房企“火上澆油”?

給銅川樓市這把大火再澆一桶油的，是三家一線房企的集中進(jìn)駐。

集中釋放購(gòu)買(mǎi)熱情后，在今年二季度，銅川新區(qū)的房?jī)r(jià)在安居客統(tǒng)計(jì)中走出了如深圳一般的“一”字線。但進(jìn)入7月，又出現(xiàn)一波上漲。

這期間，三家一線房企的入駐，是當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)的大事件。

2018年6月17日，碧桂園以成交價(jià)5.65億元拍得銅川市新區(qū)鴻基東路以南、長(zhǎng)豐南路以西地塊，面積173畝，用途為住宅用地。

此前已流傳半個(gè)月的“碧桂園要來(lái)銅川”的消息得以坐實(shí)。

隨后，6月21日，綠地集團(tuán)西安置業(yè)公司以6.31億元的總價(jià)摘得三塊共400畝土地。

同一天，中梁集團(tuán)以成交價(jià)3.19億元摘得位于銅川市新區(qū)鴻基西路以北地塊，面積112畝，緊鄰綠地的三個(gè)地塊。

一周時(shí)間，銅川新區(qū)成交近700畝土地。而今年一季度，銅川全市的住宅用地成交量只有4.9畝。

6月底，銅川碧桂園公司又摘得銅川市耀州區(qū)錦陽(yáng)新城一宗約49.73畝住宅用地。

某房產(chǎn)網(wǎng)站對(duì)此解讀是：如此密集的布局，再次驗(yàn)證了碧桂園快節(jié)奏高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式，同時(shí)也體現(xiàn)出在大西安規(guī)劃下，碧桂園對(duì)銅川市場(chǎng)的重視與看好。

銅川人民的認(rèn)識(shí)則更加樸素直接：“碧桂園一來(lái)，銅川房?jī)r(jià)肯定又要漲……這么高端的物業(yè)，這么優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)設(shè)施。”

而置業(yè)顧問(wèn)的分析更為“感性”：“銅川之前沒(méi)有大開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐的經(jīng)歷?，F(xiàn)在，如果買(mǎi)得起的話，為什么不買(mǎi)呢？我自己都想買(mǎi)。”

盡管三家一線房企剛剛在地圖上把公司的小紅旗插在銅川，但市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期已然提升。7月，銅川新區(qū)房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)上漲潮作為對(duì)此的回應(yīng)。

但這一趨勢(shì)并無(wú)力長(zhǎng)久延續(xù)，進(jìn)入8月，銅川的房?jī)r(jià)再次與西安同頻，房?jī)r(jià)再次走向平穩(wěn)。

銅川房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？

在短時(shí)間迅速上漲，消化市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力之后，銅川房?jī)r(jià)的趨于平穩(wěn)似乎已成定局。就中短期來(lái)看，銅川房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升的動(dòng)力并不明顯。

銅川過(guò)去的發(fā)展方式以及目前面臨的轉(zhuǎn)型矛盾，導(dǎo)致城市的基本面并不好。此外，人口凈流出也是問(wèn)題。

2016年末，銅川常住人口84.72萬(wàn)，只比上年末增加僅0.1萬(wàn)。而到2017年末，常住人口83.34萬(wàn)人，比上年末減少了1.38萬(wàn)人。

需求不足——這是四五線城市共同面臨的問(wèn)題。

除此之外，隨著西安房?jī)r(jià)這一輪“補(bǔ)漲”進(jìn)入尾聲，溢出效應(yīng)也即將結(jié)束。如果銅川本身沒(méi)有利好傳出，短期內(nèi)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的動(dòng)力又在哪呢？

2017年，銅川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為24.74億元，比上年下降了42.1%。今年一季度，銅川開(kāi)發(fā)投資額為2.67億元，同比下降17.7%。

但如果分區(qū)縣來(lái)看，銅川新區(qū)一季度就完成了2億元投資，同比增長(zhǎng)55.3%。顯然，老城區(qū)投資下降是促使全市房地產(chǎn)投資下降的主因。

也就是說(shuō)，銅川新區(qū)帶動(dòng)著銅川房?jī)r(jià)的未來(lái)。

置業(yè)顧問(wèn)對(duì)此描述更為精簡(jiǎn)：“一旦煤炭枯竭，后期需要轉(zhuǎn)型，新區(qū)還是比較適合謀發(fā)展的。以后高鐵通了，我們新區(qū)離西安只有十幾分鐘的路程。”

實(shí)際上，從被確認(rèn)為“資源枯竭城市”以來(lái)，轉(zhuǎn)型一直是銅川的關(guān)鍵詞。

這幾年轉(zhuǎn)型的效果也開(kāi)始顯現(xiàn)，非煤產(chǎn)業(yè)比重不斷提高，第三產(chǎn)業(yè)增速明顯。但按今年政府工作報(bào)告中的說(shuō)法，銅川的轉(zhuǎn)型發(fā)展正處于“爬坡過(guò)坎的關(guān)鍵階段”。

能否爬上坡、邁過(guò)坎，或許才是影響銅川未來(lái)房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。