誰炒高了銅川房價？

這是銅川某樓盤置業(yè)顧問8月1日發(fā)的一條朋友圈。不得不說，中國置業(yè)顧問是被整體低估的文案高手。

過去一年，銅川房價隨西安樓市水漲船高，看房的人絡繹不絕，他們根本不擔心房子賣不出去。

銅川市統(tǒng)計局對一季度全市房地產(chǎn)市場的火熱也直言不諱：房地產(chǎn)業(yè)受西安建設國際化大都市的溢出效應影響，帶動商品房銷售面積同比增長192.2%。

但8月西安樓市二手房交易萎縮、新房搖號情況減少之后，銅川房價和銷量也開始回穩(wěn)。

五線銅川的西安步伐

今年春節(jié)剛過，一條題為《五線城市銅川年輕人的買房故事：有房子方便說媳婦》的新聞，曾在銅川的置業(yè)顧問群里悄然傳播。

“要不是你說‘回家商量一下’，你早就發(fā)財了。”轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈時，置業(yè)顧問絕不會忘記附上自己的“點睛”之筆。

文章結尾提到：銅川新區(qū)的房價已經(jīng)達到4000元/平方米左右，有的樓盤報價甚至已達4200元/平方米。

銅川房價看新區(qū)。

從2017年年中開始，銅川新區(qū)的房價開始大幅攀升，半年時間，漲幅上千元——此前，該區(qū)域房價還在3000元附近徘徊。

進入2018年，銅川更迅速跟上了西安一房難求的步伐，因部分開發(fā)商捂盤惜售，一舉讓銅川新區(qū)房價飆上5000。

目前，銅川新區(qū)均價已近5800元，部分樓盤報價超過6000。

不限售、不限購、不限貸的銅川，演繹著一個五線城市樓市的瘋狂。

銅川市2018年一季度全市經(jīng)濟運行情況顯示，一季度銅川服務業(yè)完成增加值39.37億元，同比增長10%，增速位居全省第一。

其中房地產(chǎn)業(yè)受西安建設國際化大都市的溢出效應影響，文景佳園等一批項目銷售大幅增加，帶動商品房銷售面積同比增長192.2%，房地產(chǎn)業(yè)增加值增長21.1%，對經(jīng)濟增長的貢獻率達到19.7%，拉動經(jīng)濟增長1.3個百分點。

銅川市統(tǒng)計局發(fā)布的2018年一季度銅川市房地產(chǎn)運行分析，則從另一個側面揭示了銅川樓市的火熱。

一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金一改上年全年持續(xù)下降的局面，同比增長267.5%。

這顯示，房企一年來通過吸收定金及預收款、個人按揭貸款等方式，建設資金積累效果明顯。

多年不關心房子的銅川人，不得不開始關注樓市。

一線房企“火上澆油”?

給銅川樓市這把大火再澆一桶油的，是三家一線房企的集中進駐。

集中釋放購買熱情后，在今年二季度，銅川新區(qū)的房價在安居客統(tǒng)計中走出了如深圳一般的“一”字線。但進入7月，又出現(xiàn)一波上漲。

這期間，三家一線房企的入駐，是當?shù)胤慨a(chǎn)市場的大事件。

2018年6月17日，碧桂園以成交價5.65億元拍得銅川市新區(qū)鴻基東路以南、長豐南路以西地塊，面積173畝，用途為住宅用地。

此前已流傳半個月的“碧桂園要來銅川”的消息得以坐實。

隨后，6月21日，綠地集團西安置業(yè)公司以6.31億元的總價摘得三塊共400畝土地。

同一天，中梁集團以成交價3.19億元摘得位于銅川市新區(qū)鴻基西路以北地塊，面積112畝，緊鄰綠地的三個地塊。

一周時間，銅川新區(qū)成交近700畝土地。而今年一季度，銅川全市的住宅用地成交量只有4.9畝。

6月底，銅川碧桂園公司又摘得銅川市耀州區(qū)錦陽新城一宗約49.73畝住宅用地。

某房產(chǎn)網(wǎng)站對此解讀是：如此密集的布局，再次驗證了碧桂園快節(jié)奏高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式，同時也體現(xiàn)出在大西安規(guī)劃下，碧桂園對銅川市場的重視與看好。

銅川人民的認識則更加樸素直接：“碧桂園一來，銅川房價肯定又要漲……這么高端的物業(yè)，這么優(yōu)質(zhì)的配套服務設施。”

而置業(yè)顧問的分析更為“感性”：“銅川之前沒有大開發(fā)商進駐的經(jīng)歷。現(xiàn)在，如果買得起的話，為什么不買呢？我自己都想買。”

盡管三家一線房企剛剛在地圖上把公司的小紅旗插在銅川，但市場對于未來房價的預期已然提升。7月，銅川新區(qū)房價再次出現(xiàn)上漲潮作為對此的回應。

但這一趨勢并無力長久延續(xù)，進入8月，銅川的房價再次與西安同頻，房價再次走向平穩(wěn)。

銅川房價還會漲嗎？

在短時間迅速上漲，消化市場購買力之后，銅川房價的趨于平穩(wěn)似乎已成定局。就中短期來看，銅川房價進一步上升的動力并不明顯。

銅川過去的發(fā)展方式以及目前面臨的轉(zhuǎn)型矛盾，導致城市的基本面并不好。此外，人口凈流出也是問題。

2016年末，銅川常住人口84.72萬，只比上年末增加僅0.1萬。而到2017年末，常住人口83.34萬人，比上年末減少了1.38萬人。

需求不足——這是四五線城市共同面臨的問題。

除此之外，隨著西安房價這一輪“補漲”進入尾聲，溢出效應也即將結束。如果銅川本身沒有利好傳出，短期內(nèi)房價進一步上漲的動力又在哪呢？

2017年，銅川房地產(chǎn)開發(fā)投資額為24.74億元，比上年下降了42.1%。今年一季度，銅川開發(fā)投資額為2.67億元，同比下降17.7%。

但如果分區(qū)縣來看，銅川新區(qū)一季度就完成了2億元投資，同比增長55.3%。顯然，老城區(qū)投資下降是促使全市房地產(chǎn)投資下降的主因。

也就是說，銅川新區(qū)帶動著銅川房價的未來。

置業(yè)顧問對此描述更為精簡：“一旦煤炭枯竭，后期需要轉(zhuǎn)型，新區(qū)還是比較適合謀發(fā)展的。以后高鐵通了，我們新區(qū)離西安只有十幾分鐘的路程。”

實際上，從被確認為“資源枯竭城市”以來，轉(zhuǎn)型一直是銅川的關鍵詞。

這幾年轉(zhuǎn)型的效果也開始顯現(xiàn)，非煤產(chǎn)業(yè)比重不斷提高，第三產(chǎn)業(yè)增速明顯。但按今年政府工作報告中的說法，銅川的轉(zhuǎn)型發(fā)展正處于“爬坡過坎的關鍵階段”。

能否爬上坡、邁過坎，或許才是影響銅川未來房價的關鍵。