會(huì)計(jì)準(zhǔn)則“掩護(hù)”打一折 上市銀行自有房產(chǎn)真實(shí)市值或超7萬(wàn)億元

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

一座座高樓大廈及其堅(jiān)實(shí)的市價(jià)，神奇的在上市銀行的財(cái)報(bào)中集體縮水甚至隱身了，而這“隱身術(shù)”并非違規(guī)騰挪資產(chǎn)。確切地說(shuō)，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的“掩護(hù)”下，26家上市銀行的自有房產(chǎn)以“成本（或評(píng)估值）加折舊”的形式躺在報(bào)表上，而其真實(shí)的交易價(jià)值卻并未入賬，成為了一筆看得見(jiàn)卻用不了的“私房錢(qián)”。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獨(dú)家統(tǒng)計(jì)，截至今年中期，上市銀行的自有“涉房固定資產(chǎn)”（含房屋及建筑物、在建工程以及房屋裝修）凈值約為6227億元，原值接近9000億元。即使按照保守的估計(jì)，這部分資產(chǎn)的真實(shí)市價(jià)也將達(dá)到4.5萬(wàn)億元，較目前的凈值“富余”接近4萬(wàn)億元；如果估價(jià)再大膽一點(diǎn)，則賬外隱藏的“私房錢(qián)”可能超過(guò)7萬(wàn)億元。如果說(shuō)7萬(wàn)億元的天文數(shù)字比較抽象，那么可以選取上市銀行2017年合計(jì)的凈利潤(rùn)來(lái)進(jìn)行對(duì)比，后者不足1.4萬(wàn)億元。

房產(chǎn)原值或接近9000億元

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)上市銀行中報(bào)獨(dú)家統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至今年中期，上市銀行的自有“涉房固定資產(chǎn)”凈值約為6227億元（個(gè)別銀行中報(bào)未披露相關(guān)數(shù)據(jù)，按照其去年年報(bào)數(shù)據(jù)估算）。

從記者的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，多家上市銀行的累計(jì)折舊率（累計(jì)折舊/最新一期的成本）超過(guò)30%，其中，個(gè)別上市銀行的累計(jì)折舊率甚至超過(guò)50%，即便是折舊率較低的上市銀行，目前賬面涉房固定資產(chǎn)的價(jià)值也較原值打了八折。如果按照累計(jì)折舊率30%推算，這些資產(chǎn)的原值接近9000億元。

涉房固定資產(chǎn)的原值與賬面凈值之所以出現(xiàn)比較大的差異，是因?yàn)榘凑障嚓P(guān)規(guī)定，絕大多數(shù)銀行涉房固定資產(chǎn)都是以成本作為初始價(jià)值，并按照一定的速度進(jìn)行折舊，普遍的每年折舊率在2%-7%之間，其中4%左右的折舊速度為更多銀行所接受。當(dāng)然，也有少數(shù)銀行將年折舊率上限設(shè)定的十分寬泛——接近20%，如果按照上限折舊，上市銀行的固定資產(chǎn)5年時(shí)間就可以在賬面上“消失”。當(dāng)然，即便是按照目前上市銀行較為常見(jiàn)的30%以上的累計(jì)折舊估算，相關(guān)資產(chǎn)普遍的折舊年限已經(jīng)有8年以上。

需要說(shuō)明的是，四大行的房產(chǎn)入賬方法有些與眾不同，因?yàn)槠渖鲜兄敖?jīng)歷了大規(guī)模的財(cái)務(wù)重組和注資，因此其部分固定資產(chǎn)是按照重組時(shí)的評(píng)估值入賬。例如，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行均在2017年年報(bào)中做出類似表示，“固定資產(chǎn)按成本并考慮預(yù)計(jì)棄置費(fèi)用因素的影響進(jìn)行初始計(jì)量。為本行股份制改組而評(píng)估的固定資產(chǎn)，按其經(jīng)財(cái)政部確認(rèn)后的評(píng)估值作為入賬價(jià)值。固定資產(chǎn)從達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的次月起，采用年限平均法在使用壽命內(nèi)計(jì)提折舊”。

不過(guò)，即便是按照較晚上市的農(nóng)業(yè)銀行上市時(shí)間計(jì)算，四大行固定資產(chǎn)評(píng)估入賬后至今也已經(jīng)超過(guò)了8年。

此外，從上市銀行近期的公告來(lái)看，上市銀行“置產(chǎn)”的熱情依舊持續(xù)著。今年以來(lái)，有多家上市銀行披露了購(gòu)買辦公用房的計(jì)劃。事實(shí)上，上市銀行更多的新增涉房固定資產(chǎn)需求，因?yàn)轭~度相對(duì)于銀行的資產(chǎn)規(guī)模較小，根本無(wú)需披露。

房產(chǎn)真實(shí)市價(jià)已翻數(shù)倍

即便是9000億元的原值，當(dāng)然也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是這些涉房固定資產(chǎn)目前的全部?jī)r(jià)值。2016年，曾有上市公司靠賣兩套學(xué)區(qū)房保殼——買房12年狂賺16倍。

“12年賺16倍，在北京這樣的一線城市并不算夸張，一些重點(diǎn)區(qū)域（例如通州），房?jī)r(jià)的漲速比這還快呢”，一位地產(chǎn)中介公司老員工對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

“我2005年在西南二環(huán)外買的房子，單價(jià)是不到8000元/平方米，去年最高漲到9萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在差不多回落到8萬(wàn)元/平方米”，家住北京市南二環(huán)外的張女士也印證了“房?jī)r(jià)增長(zhǎng)10倍不是傳說(shuō)”。

當(dāng)然，對(duì)于上市銀行來(lái)說(shuō)，買樓絕大多數(shù)都是為了自用，或者可以理解為“另類剛需”。“其實(shí)，開(kāi)始買樓的時(shí)候也有些猶豫，不過(guò)考慮到銀行需要與自身品牌相稱的辦公場(chǎng)所，且金融街的好位置也有限，就拍板買下該商業(yè)房產(chǎn)”，某上市銀行時(shí)任行長(zhǎng)曾對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“當(dāng)時(shí)確實(shí)沒(méi)想到，幾年以后回頭一看，房?jī)r(jià)已經(jīng)翻了數(shù)倍，不過(guò)由于房子是自用，并未覺(jué)得地產(chǎn)升值對(duì)銀行產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響”。

事實(shí)上，房產(chǎn)真實(shí)價(jià)值飆升不僅在北上廣等一線城市出現(xiàn)，多地媒體曾經(jīng)測(cè)算出“房?jī)r(jià)十年上漲近十倍”的區(qū)域性數(shù)據(jù)。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，即使是一些三、四線城市，其黃金地段的房?jī)r(jià)10年來(lái)至少也都翻了至少五倍。更何況，上市銀行的房產(chǎn)很多年代久遠(yuǎn)，甚至有近二十年的歷史。

近年來(lái)，監(jiān)管部門(mén)加強(qiáng)了樓市宏觀調(diào)控，強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”原則。但是，在之前10多年時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)已經(jīng)在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、供需關(guān)系轉(zhuǎn)換、通貨膨脹等因素的共同影響下，增長(zhǎng)了數(shù)倍。因此，即便是今后房?jī)r(jià)進(jìn)入穩(wěn)定期甚至是小幅震蕩區(qū)間，上市銀行涉房固定資產(chǎn)的公允價(jià)值已經(jīng)數(shù)倍于原值。

另?yè)?jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者此前獨(dú)家統(tǒng)計(jì)，上市銀行購(gòu)置固定資產(chǎn)增速最大的年份為2008年和2009年，這兩年恰逢國(guó)際金融危機(jī)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)階段性下降。綜合來(lái)看，上市公司涉房固定資產(chǎn)公允價(jià)值的平均變動(dòng)至少能達(dá)到原值的五倍，如果估值再大膽一些，可能達(dá)到原值的八倍以上。也就是說(shuō)，上述9000億元資產(chǎn)目前的公允價(jià)值在4.5萬(wàn)億元-7.2萬(wàn)億元之間是大概率事件，上市銀行財(cái)報(bào)中的“私房錢(qián)”有可能達(dá)到甚至是超過(guò)了7萬(wàn)億元。

此前，也曾有一些投資界高手注意到了銀行的“私房錢(qián)”。數(shù)年前，史玉柱就曾經(jīng)在其微博中表示，“各銀行擁有大量黃金地段房產(chǎn)，數(shù)量大得嚇人，都是按當(dāng)年建造或購(gòu)買的成本做賬的，往往按10年、20年、30年前的成本入賬，入賬金額非常低。如果按國(guó)際慣例重新評(píng)估，以公允價(jià)值入賬，銀行資本金就會(huì)大幅增加，三年不用向股民伸手要錢(qián)”。此外，也有私募界人士曾經(jīng)“逼宮”5家上市銀行，提出將銀行房產(chǎn)按公允價(jià)值入賬。

“變現(xiàn)”時(shí)間窗逐步開(kāi)啟

之所以在2018年對(duì)于上市銀行“私房錢(qián)”進(jìn)行更多的關(guān)注，是因?yàn)楦鶕?jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，如今這些隱身資產(chǎn)有了變現(xiàn)的可能?；蛘哒f(shuō)，上市銀行房產(chǎn)變現(xiàn)的時(shí)間窗正在逐步開(kāi)啟。

對(duì)于為什么我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求對(duì)固定資產(chǎn)以成本法入賬，一位會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“公允價(jià)值的計(jì)量，首先要有健全、完善的市場(chǎng)體系；其次是對(duì)從業(yè)人員素質(zhì)有較高的要求；再次是信息使用者對(duì)信息提供者有較高的信任度”，“現(xiàn)在，房屋交易環(huán)節(jié)的網(wǎng)簽價(jià)格備案雖然逐步完善，但是借助裝修填充網(wǎng)簽價(jià)與實(shí)際成交價(jià)格的價(jià)差等違規(guī)行為依舊存在”。

對(duì)于上市銀行來(lái)說(shuō)，固定資產(chǎn)具有自用非投資屬性，因此公允價(jià)值計(jì)量法只是在固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房產(chǎn)時(shí)才能發(fā)力。過(guò)去數(shù)年，上市銀行追求的是規(guī)模效應(yīng)和網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張，固定資產(chǎn)“變性”的可能性非常低。近一兩年以來(lái)，上市銀行選擇了收縮人員與物理網(wǎng)點(diǎn)，同時(shí)對(duì)原有網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行智能化轉(zhuǎn)型。例如，某上市銀行中報(bào)披露，該行新建綜合網(wǎng)點(diǎn)面積從2014年以前的1000至1500平方米下降至如今的500至800平方米。換句話說(shuō)，銀行物理網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量和單店規(guī)模有望迎來(lái)“雙降”。

另外，上市銀行近年來(lái)面對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彽膲毫?，釋放利?rùn)的沖動(dòng)增強(qiáng)、以及房?jī)r(jià)目前進(jìn)入穩(wěn)定期，上市銀行對(duì)于需求減少的涉房固定資產(chǎn)自然也就熄了“囤房”的心思、有了變現(xiàn)的動(dòng)力。