嚴(yán)控之下重倉(cāng)深圳房企謀出路：走向全國(guó)或覓第二賽道

每經(jīng)記者 吳抒穎 董青枝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

重倉(cāng)深圳的房企，這兩年的心路歷程是一首“冰與火之歌”。一方面，深圳房?jī)r(jià)的暴漲令其賺得盆滿缽滿；另一方面，嚴(yán)厲的調(diào)控政策壓頂，如果僅僅局限在深圳做開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，市場(chǎng)份額或?qū)⒖s小，進(jìn)而被擠出。

市場(chǎng)正在倒逼這類房企走向變革。在8月的業(yè)績(jī)會(huì)上，包括佳兆業(yè)、深圳控股等重倉(cāng)深圳的房企在內(nèi)，雖然都公開(kāi)喊話對(duì)深圳市場(chǎng)依然看好，但行動(dòng)上都調(diào)試了適應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)的姿勢(shì)。

佳兆業(yè)開(kāi)始走向全國(guó)，并啟動(dòng)多元化布局；深圳控股在去年撤離三四線開(kāi)始聚焦深圳之后，近期也開(kāi)始在一些強(qiáng)二線城市攬下一些土地。“雖然一個(gè)項(xiàng)目毛利率可能去到50%多，但沒(méi)有規(guī)模，再高的毛利都難以為繼。”一名房企策略研究人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

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公寓業(yè)務(wù)冰火兩重天

重倉(cāng)深圳的房企通常在利潤(rùn)方面都表現(xiàn)亮眼。以龍光地產(chǎn)為例，其上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約354.7億元；而今年上半年，龍光地產(chǎn)在深圳區(qū)域的總銷售額為188.8億元，占比53.2%。

深圳項(xiàng)目的結(jié)算，也為龍光地產(chǎn)帶來(lái)了可觀的利潤(rùn)額。其今年上半年的毛利潤(rùn)超過(guò)56億元，毛利率水平達(dá)37%，較2017年度增加了2.6個(gè)百分點(diǎn)?？晒?duì)比的是，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，170家上市房企的加權(quán)平均毛利率和毛利率中位數(shù)分別達(dá)30.7%和32.3%；龍光地產(chǎn)的毛利率水平表現(xiàn)優(yōu)于同行的平均水平。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，一個(gè)主打公寓的單盤上半年成交金額120億元，已經(jīng)貢獻(xiàn)了龍光地產(chǎn)深圳區(qū)域的大半銷售額。

通過(guò)商務(wù)公寓的銷售助推銷售額高速增長(zhǎng)，這是這兩年來(lái)多數(shù)在深圳布局的房企的選擇，與之相似的還有深圳控股。

年初，深圳控股提出了2018年全年150億元的合同銷售目標(biāo)，其中將以寫字樓、公寓為主，住宅銷售占比僅20%。

然而調(diào)控如影隨形。此前深圳對(duì)于商務(wù)公寓的調(diào)控被認(rèn)為是“比較寬松”的，但在7月31日調(diào)控升級(jí)之后，商務(wù)公寓遭受了嚴(yán)厲打擊。針對(duì)商務(wù)公寓的調(diào)控，包括各類用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途；個(gè)人和法人購(gòu)買商務(wù)公寓5年禁售等。

這意味著，未來(lái)如果房企重倉(cāng)深圳，又寄望通過(guò)以主打公寓的方式帶動(dòng)銷售額增長(zhǎng)，幾乎不可能。深圳控股的管理層也坦言，商務(wù)公寓一律不能出售只能自持，對(duì)公司的業(yè)務(wù)造成了一定影響，但未來(lái)三年影響幅度不大。“公司的公寓項(xiàng)目目前已取得政府規(guī)劃許可，政策對(duì)這方面的限制，反而是公司的機(jī)會(huì)。”

中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，政策對(duì)商務(wù)公寓進(jìn)行了管控，很多開(kāi)發(fā)商手里囤積了一批商務(wù)公寓還沒(méi)賣，顯然對(duì)推盤影響較大。

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從聚焦深圳到走向全國(guó)

事實(shí)上，在調(diào)控的作用下，上半年多數(shù)深耕深圳的房企的銷售額表現(xiàn)是不理想的。深圳控股今年上半年的合同銷售金額只有人民幣43.1億元，同比下滑52%；佳兆業(yè)上半年完成銷售額253.2億元，同比上升12.7%，但離全年700億元銷售目標(biāo)尚有距離。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，佳兆業(yè)管理層指出，下半年集團(tuán)預(yù)計(jì)推出17個(gè)全新項(xiàng)目，可售資源約830億元，其中在深圳的四大舊改項(xiàng)目將陸續(xù)進(jìn)入供貨期，總貨值約440億元，因而完成全年的銷售目標(biāo)問(wèn)題不大。

一年前，佳兆業(yè)主席兼董事郭英成曾指出：“三四線城市并不是我們的強(qiáng)項(xiàng)。我們花了4年時(shí)間逐步調(diào)整，才回到一二線城市。我們堅(jiān)持自己的能力和優(yōu)勢(shì)，也會(huì)繼續(xù)發(fā)展一二線城市。”

但從今年上半年佳兆業(yè)的布局來(lái)看，還是多少涉足了三四線城市。今年上半年，佳兆業(yè)通過(guò)招拍掛及收并購(gòu)等方式，共購(gòu)入14幅土地或相關(guān)權(quán)益，其中廣東陽(yáng)江、江蘇徐州及張家港、浙江寧波、河北固安及霸州、湖南衡陽(yáng)、四川彭州都為首次進(jìn)入。

龍光地產(chǎn)從今年開(kāi)始也不僅僅聚焦于深圳了。今年上半年，龍光地產(chǎn)通過(guò)公開(kāi)招拍掛方式在珠海、佛山、惠州、汕頭、南寧等城市新增項(xiàng)目24個(gè)，新增土地總建筑面積約645萬(wàn)平方米；在長(zhǎng)三角區(qū)域獲得了三幅地塊，計(jì)劃在該區(qū)域的銷售規(guī)模占比不超過(guò)公司總體銷售額的10%。

而曾經(jīng)喊話“聚焦深圳”的深圳控股，也重新布局一些重點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)城市。其管理層表示，在深圳拿地的難度越來(lái)越大，未來(lái)將不僅僅局限于深圳，會(huì)調(diào)整為聚焦粵港澳大灣區(qū)及大灣區(qū)的三四線城市，布局點(diǎn)開(kāi)始向重點(diǎn)二線城市進(jìn)發(fā)。

9月13日，深業(yè)鵬基（集團(tuán)）有限公司（深圳控股全資子公司）以底價(jià)12.05億元競(jìng)得長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)洋湖片區(qū)一地塊，樓面價(jià)6500元/平方米，住宅限價(jià)1.15萬(wàn)元/平方米，正式吹響向重點(diǎn)二線城市進(jìn)軍的號(hào)角。