砸500萬年薪，空缺6年的總裁緊急到任！“中國地產航母”正值危機之時

每經記者 魏瓊    每經編輯 林菁晶    

（左）合生創(chuàng)展集團有限公司董事局主席朱孟依，（右）合生創(chuàng)展集團的董事局副主席朱桔榕。

時隔六年，合生創(chuàng)展終于迎來了第五任行政總裁——不是此前傳言中的綠都地產集團副董事長馮勁義，而是前中國建設銀行廣東省分行副行長席榮貴。

早在傳言之初，“鎂刻地產”記者就多次聯系馮勁義了解情況，起先，他還直言曾與合生創(chuàng)展有過溝通和交流，但并未確認將前往赴職；前幾日記者再次與他溝通時，他則矢口否認了此前傳言，再三肯定自己的職位并無變動。

商海沉浮數十載，曾被王石稱為“中國地產航母”的合生創(chuàng)展逐漸走向衰落，業(yè)績竟不敵十年前。截至2018年7月底，公司合約銷售金額僅為76.15億，跌出房企銷售百強榜單。

今年以來，禍不單行的合生創(chuàng)展融資頻頻受阻，131億發(fā)債面臨終止，出身銀行背景卻尚無地產經驗的席榮貴無疑將扛起公司迫在眉睫的融資大任。

此刻，慢周轉下的合生創(chuàng)展正承受著前所未有的壓力。

公司近年發(fā)債情況（數據來源：wind）（單位：萬元）

第五任行政總裁填補六年空缺

席榮貴的加盟意味著合生創(chuàng)展懸空了六年的行政總裁之位終于塵埃落地，他也成為合生創(chuàng)展跨入房地產26年以來的第五任行政總裁。

2012年房地產行業(yè)面臨強調控，同年3月，薛虎辭去合生創(chuàng)展執(zhí)行董事兼行政總裁職務，結束了其在合生創(chuàng)展的18年的職業(yè)生涯，據了解，合生創(chuàng)展的五任總裁中，唯有薛虎是合生老將，謝世東、武捷思、陳長纓以及新任總裁席榮貴均為“外援”。甚至，今年46歲的席榮貴先生并無房地產從業(yè)經驗，也未曾在合身創(chuàng)展集團任職。

公開資料顯示，席榮貴獲得華南財經學院經濟學學士學位及華南理工大學管理學碩士學位，擁有超18年的銀行業(yè)務管理經驗，專注企業(yè)運營和管理。

在加入合生創(chuàng)展之前，席榮貴在中國建設銀行工作了23年，于2009年至2014年擔任中國建設銀行廣東省分行公司業(yè)務部總經理，離任前職位為中國建設銀行廣東省分行副行長。

建設銀行廣東分行的內部人士告訴“鎂刻地產”記者，早在今年5月就有消息顯示席榮貴要辭職，當時他在建設銀行大力推廣“碼上花”項目，不過截至目前，席榮貴離職的消息并未進行內部公告。而針對公告中500萬年薪的說法，該知情人士表示，實際遠遠不止這個數字，加上其他優(yōu)厚條件，應該能達到千萬級。

新上任行政總裁席榮貴（圖片來源：建行微信公眾號）

“超級大盤”的拖累

2003年，合生創(chuàng)展在天津寶坻區(qū)拿下了2.5萬畝的鹽堿地，地價折合每平方米78元，計劃打造一個前所未有的亞洲最大別墅區(qū)——擁有8000座別墅的京津新城。

再將時間向前推十年。1993年，合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依拿下了廣州處于規(guī)劃之中的天河區(qū)大塊農田，計劃開發(fā)建設華景新城項目。當時的廣州，仍然以市中心的小盤銷售為主，合生創(chuàng)展的大盤模式讓其成為首吃螃蟹者。結果，他賭對了，合生創(chuàng)展從此聲名鵲起。

但這一次，幸運之神不再垂憐于他。這塊看似白送的巨大地塊在此后的十幾年里成為合生創(chuàng)展的最大累贅——前期投入上百億元之后，2005年，項目取得營業(yè)額為4.37億元，2006年、2007年的合同銷售額分別為3.975億元、6.44億元。2008年之后，合生創(chuàng)展的年報就對京津新城銷售金額只字不提。

至此一來，合生創(chuàng)展便陷入兩難境地。隨著資金成本水漲船高，大范圍投入卻難有回報；另一方面，如果不繼續(xù)投入，之前的投資等于全部打了水漂。

這個項目不僅成為朱孟依最大的心病，更淪為業(yè)內的笑柄。大量的報道將其與“鬼城”聯系在一起，甚至有人這樣描繪這里的夜景：“夜色中的京津新城總給外來者一種魔幻般的感覺，電瓶車在空曠寂靜中滑行，掠過一幢又一幢輪廓精美的臨水別墅，但是這些房子大多沒有燈光，猶如空城般死寂。”

就在人們幾乎要遺忘這個超級大盤之時，朱孟依或許還沒有完全放棄。根據《界面》今年6月份的報道：“馮勁義已經奔赴他作為職業(yè)經理人的下一站——擔任合生創(chuàng)展總裁，接管住宅業(yè)務，他最主要的任務是為合生創(chuàng)展著名項目京津新城重新定位。”

而如今證實，“救世主”馮勁義并沒有來，京津新城的未來又會在哪里？

潮白河畔荒草叢生的京津新城（圖片來源：新華社）

曾經的航母隕落了

彼時，與恒大地產、碧桂園、雅居樂、富力合稱“華南五虎”的合生創(chuàng)展，是眾多華南房企的標桿，五家房企共同赴港上市，開拓全國市場，長期傲視一方。二十多年過去了，“五虎”的格局早已嚴重分化，其中，恒大地產和碧桂園一躍排名全國前三，銷售突破5000億元大關，而合生創(chuàng)展卻逐漸走向衰落，跌出房企銷售百強榜單，規(guī)模不足100億元。

合生創(chuàng)展近年市場表現（數據來源：wind）

“鎂刻地產”記者梳理合生創(chuàng)展十余年年報發(fā)現，合生創(chuàng)展的最好成績定格在2009年的150.9億元銷售規(guī)模，往后8年銷售均在100億元上下徘徊，到2017年銷售金額定格為92.28億元。

合生創(chuàng)展住宅投資事業(yè)部副總經理閆家瑞早前接受“鎂刻地產”記者采訪時指出，合生創(chuàng)展有3~5年規(guī)劃，不強調規(guī)模增速，希望在確保利潤的情況下實現現金流的絕對安全，不會為了做大規(guī)模去犧牲利潤。

但從目前的業(yè)績表現看，合生創(chuàng)展目前正面臨規(guī)模和利潤“雙失”的局面。近四年來不僅難以逾越百億門檻，甚至連高毛利潤率優(yōu)勢也逐漸喪失。數據顯示，公司2015年毛利率跌至24.6%，2017年毛利率回升為36.8%，較2011年45.9%的毛利率仍存在較大差距。

公司近年財務情況（數據來源：wind）（記賬本位幣HKD/百萬元）

此外，合生創(chuàng)展“實現現金流絕對安全”的底線也在被突破。2017年合生創(chuàng)展負債總額達到875.76億港元，同比增長109.88億港元，流動負債同比增長69.67億港元至416.7億港元，同時，2017年合生創(chuàng)展營收同比下降15%至138.24億港元，核心利潤同比出現下降。國際評級機構標準普爾認為，合生創(chuàng)展的短期債務規(guī)模較大，且債務對息稅及折舊攤銷前利潤高達12倍，其流動性仍屬“稍欠”水平。

好在“瘦死的駱駝比馬大”，在目前地價高企、核心區(qū)域拿地難的情況下，合生創(chuàng)展優(yōu)質的土地儲備還有望成為其日后翻盤的本錢。一位資深房地產從業(yè)人告訴“鎂刻地產”記者，不要看現在合生創(chuàng)展銷售業(yè)績不佳，但是在廣州核心區(qū)域握有大量的土地儲備，尚待開發(fā)。

但“鎂刻地產”記者梳理近些年合生創(chuàng)展年報得知，2013年后合生創(chuàng)展未在公開市場獲取土地，土地儲備面積逐年下降，至2017年年底為2933萬平方米，尚不足碧桂園2017年新增土地儲備的二分之一。