住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿咋辦？ 民法典物權(quán)編草案：自動(dòng)續(xù)期

每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月27日，《民法典各分編（草案）》首次提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議。其中物權(quán)編草案專門規(guī)定了“居住權(quán)”，并對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問(wèn)題作出原則性規(guī)定。

上海信和安律師事務(wù)所律師王龍國(guó)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，以前因?yàn)閷?duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問(wèn)題沒(méi)有規(guī)定如何處理，社會(huì)上針對(duì)該問(wèn)題的討論很多，現(xiàn)在通過(guò)法律規(guī)定的形式明確表明期滿后可以自動(dòng)續(xù)期。也有業(yè)內(nèi)人士表示，住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期也意味著具備了征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

住宅用地使用權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，民法典物權(quán)編草案關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問(wèn)題，先作一個(gè)原則性規(guī)定。草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

上海信和安律師事務(wù)所律師王龍國(guó)指出，“居住權(quán)”和“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”的提法以前沒(méi)有，屬于新增內(nèi)容，因此無(wú)法和以前的規(guī)定作簡(jiǎn)單對(duì)比。如果簡(jiǎn)單理解，以前提的是所有權(quán)和使用權(quán)，其中，“所有權(quán)”包括“占有”“使用”“收益”“處分”四項(xiàng)權(quán)能。住宅建設(shè)用地使用期屆滿后，以前因?yàn)闆](méi)有規(guī)定如何處理，社會(huì)針對(duì)該問(wèn)題的討論很多，現(xiàn)在通過(guò)法律規(guī)定的形式明確表明期滿后可以自動(dòng)續(xù)期。

有業(yè)內(nèi)人士表示，住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定出臺(tái)或意味著房產(chǎn)稅的加速落地。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一般房產(chǎn)稅征收基于房產(chǎn)屬性與私有財(cái)產(chǎn)，私有財(cái)產(chǎn)是沒(méi)有期限限制的，現(xiàn)行規(guī)定住宅的土地使用權(quán)是70年，所以說(shuō)住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期也意味著具備了征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

中原集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官李文杰則認(rèn)為，土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期與征收房產(chǎn)稅之間沒(méi)有直接聯(lián)系。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于土地使用權(quán)續(xù)租的內(nèi)容，其實(shí)過(guò)去強(qiáng)調(diào)的就是所謂“70年產(chǎn)權(quán)”的概念。從規(guī)定來(lái)看，自動(dòng)續(xù)期的政策思路很明確，同時(shí)是否要付費(fèi)這一點(diǎn)，也提到了“或者減免”的概念。類似規(guī)定，一方面是有助于破解部分土地到期后續(xù)期困難的問(wèn)題，另一方面也給予了不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)部門一個(gè)新的思考，即研究續(xù)期續(xù)費(fèi)問(wèn)題，進(jìn)而促進(jìn)土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

首次提出“居住權(quán)”

民法典物權(quán)編草案專門規(guī)定了“居住權(quán)”：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。據(jù)介紹，規(guī)定居住權(quán)是為了認(rèn)可和保護(hù)民事主體對(duì)住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，也有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從“居住權(quán)”的規(guī)定來(lái)看，其明確給予了界定，強(qiáng)調(diào)了合同約定的契約精神。類似規(guī)定有助于未來(lái)在三個(gè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)更好的保障，包括租賃權(quán)、住房保障權(quán)、以房養(yǎng)老居住權(quán)等方面。后續(xù)在租賃住房、保障房和以房養(yǎng)老等項(xiàng)目上，落地可能性很大，也能夠?qū)崿F(xiàn)人人都支持此類新市場(chǎng)的改革和發(fā)展。

王龍國(guó)指出，現(xiàn)在新提的“居住權(quán)”包括“占有”“使用”兩項(xiàng)權(quán)能。居住權(quán)就是為了解決現(xiàn)在社會(huì)上沒(méi)有房屋但又需要居住的這部分人的問(wèn)題，這些人雖然沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)，但他們因?yàn)楹贤s定或其他原因而居住在某個(gè)房屋里，法律要規(guī)定他們有居住的權(quán)利，否則，這部分人將沒(méi)有合法的居住場(chǎng)所。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還注意到，此次提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)會(huì)議審議的《民法典各分編（草案）》增加了住房承租人的優(yōu)先承租權(quán)制度。為落實(shí)黨中央提出的建立租購(gòu)?fù)瑱?quán)住房市場(chǎng)的要求，保護(hù)承租人利益，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，草案增加了住房承租人的優(yōu)先承租權(quán)制度。草案第五百二十五條第二款規(guī)定：“租賃期間屆滿，住房承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”。

對(duì)此，李文杰在接受記者采訪時(shí)表示：“世界上其他國(guó)家對(duì)承租權(quán)的表述也是類似的，過(guò)去我們國(guó)家已經(jīng)有優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定，而這次是寫入民法典。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出：“在實(shí)際操作過(guò)程中，優(yōu)先承租權(quán)并不會(huì)對(duì)下一個(gè)租期的租金有強(qiáng)制性約束，所以這項(xiàng)規(guī)定對(duì)租金上漲的影響有限。”