這盆冷水潑得正是時候 ：一線投資人親述，誰在抬高我們的房租？

每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 葉峰    

最近"一線城市房租大漲"的消息牽動人心，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也不例外。光是看看相關(guān)數(shù)據(jù)，感覺心就涼了一截：多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計均顯示，2018年7月，北京每平方米月租金環(huán)比漲幅都在2%左右、同比上漲約20%，漲幅明顯。

上漲的原因？除了往年大家公認(rèn)的6、7、8月是租房高峰期，價格水漲船高之外，今年還有一個重要因素也進(jìn)入了公眾視野，那就是長租公寓運(yùn)營商的推動?；蛘哒f，資本的力量。

爆發(fā)

起因是一位網(wǎng)友8月初在水木社區(qū)的發(fā)帖。在帖子中，他點(diǎn)名指出自如、蛋殼兩家長租公寓運(yùn)營商在報價上相互抬杠、壟斷房源、最終提高房租的做法，并提出了"這樣下來，資本恣意妄為，把人的道德心和凝聚力全部擊垮"的憂慮。

接下來，我愛我家前副總裁胡景暉在8月17日的電話會議中表示，以自如、蛋殼為代表的長租公寓運(yùn)營商以高出市場價20%~40%的價格爭搶房源，導(dǎo)致售房成本直接上升，這一行為嚴(yán)重違背市場規(guī)律。

一石激起千層浪。長租公寓運(yùn)營商一下子被推到了舞臺的中央，聚光燈齊齊打在它們身上。針對此種說法，當(dāng)天晚上，監(jiān)管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的"三不得""三嚴(yán)查"，這里記者不再贅述。

當(dāng)然，上述運(yùn)營商也已經(jīng)先后回應(yīng)了質(zhì)疑。自如CEO熊林在8月19日發(fā)布了一條長微博，稱六年來自如客戶端的價格漲幅遠(yuǎn)低于市場整體漲幅，想詳細(xì)了解的讀者可以點(diǎn)大圖收看，不感興趣的就跳過直接往下看。

蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽8月18日也發(fā)布朋友圈稱，"租房關(guān)系到民生，不是兒戲"，并表示官方聲明將于周一發(fā)出。

"長租公寓"是一種什么樣的商業(yè)模式？這些運(yùn)營商真有這么大的能量，可以抬高大伙兒的房租？它們憑什么？

下面，記者就來給大家捋一捋。

資本

所謂長租公寓，是近幾年來房地產(chǎn)三級市場的一個新興行業(yè)，具體做法是由運(yùn)營商將業(yè)主的房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造、配齊家具家電后，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)等人士。

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的整理，長租公寓的誕生最早可追溯到2002年，不過彼時正值房地產(chǎn)黃金時代，住房租賃市場并未受到過多關(guān)注。直到2014年，大量資本涌入，才推動長租公寓站上風(fēng)口。目前，長租公寓運(yùn)營主體按類別已經(jīng)形成了五類明顯的參與者：資產(chǎn)派（新派公寓等）、開發(fā)商派（萬科泊寓、龍湖冠寓等）、中介背景派（鏈家自如、我愛我家相寓等）、酒店派（華住城家、鉑濤窩趣等）和年輕的創(chuàng)業(yè)派（蛋殼公寓、You+等）。

在這其中，拿到融資的運(yùn)營商不在少數(shù)。記者自己做了一個整理，讓各位直觀感受一下資本的熱情。（數(shù)據(jù)來源：公開資料）

從上面的統(tǒng)計來看，資本介入長租公寓這個細(xì)分領(lǐng)域的時間可以追溯到2012年、2013年左右，并不是近一兩年才發(fā)生的，對行業(yè)的影響也更加深遠(yuǎn)。

在這其中，僅2018年拿到融資的便有自如、優(yōu)客逸家、青客公寓、蛋殼公寓等幾家，而2017年底拿到融資的也有多家，尤其幾筆上億規(guī)模的融資更是引發(fā)了這個細(xì)分領(lǐng)域的"狂歡"。在資本的青睞下，這個賽道上的選手開始加速狂飆。

痛點(diǎn)

華平投資過去幾年參與投資了多個長租公寓項(xiàng)目，其合伙人丁毅曾公開表示，該公司對于這一投資的邏輯是，過去幾年城市化的進(jìn)程，是一個非常明顯的驅(qū)動力，租賃人口越來越多，但其中卻存在著諸多痛點(diǎn)。"首先，從供給和需求量來看，租賃人口和租賃房屋之間一直存在需求不是很匹配的問題。第二，一線城市的房價越來越高，中國人首次買房的平均時間已經(jīng)往后推遲了，大學(xué)畢業(yè)十幾年甚至更長時間都在選擇租房，市場需求在增大。第三，中國市場上存量房源很多都是以家庭長期自住為目標(biāo)建設(shè)出來的房源，很難滿足個人階段性生活主要租賃需求。正是這些痛點(diǎn)的存在讓長租公寓產(chǎn)業(yè)有了切入的契機(jī)。"

一位參與了多個長租公寓項(xiàng)目投資的資深投資人也告訴記者，長租公寓市場前景廣闊。"近年來房價的上漲已經(jīng)確定性地將部分人擋在了買房的門檻之外。且房產(chǎn)交易中連環(huán)交易的比重較大，這說明資產(chǎn)買賣越來越只有限于有房人群進(jìn)行換房交易和投資，而沒有買房的人將越來越無法'上車'，只能轉(zhuǎn)向租賃市場尋求長期的居住場所。"

一方面是龐大的市場容量和可觀的發(fā)展前景，另一方面卻是無法回避的盈利難問題。究其根源，在于長租公寓業(yè)務(wù)的盈利主要來自物業(yè)租入和租出價格的"剪刀差"，而前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期較長是這個行業(yè)的普遍痛點(diǎn)。市場公開數(shù)據(jù)顯示，長租公寓的長期盈利目標(biāo)設(shè)置在6%~7%，但當(dāng)前大多數(shù)品牌的回報率不及1%。華菁證券報告也指出，長租公寓的盈利空間比較有限，對于已經(jīng)進(jìn)場和試圖進(jìn)場的玩家而言仍然是個有門檻的行業(yè)。"無論是資源獲取還是運(yùn)營管理端，市場參與者都行走在刀刃上，稍有不慎都將無利可圖賠本出場。"

那么，如何破解國內(nèi)長租公寓盈利難問題？上述資深投資人對記者表示，市場已經(jīng)給出了答案：先考慮占領(lǐng)市場，再考慮附加值盈利。

反思

拿到錢之后，這些運(yùn)營商要做的事情是什么呢？正如前面所說，拿房源、統(tǒng)一設(shè)計裝修、房屋出租、租后服務(wù)，一條龍。

拿房源是第一步，也是這些運(yùn)營商卯足了勁作戰(zhàn)的主要賽場。燒錢搶占房源、爭奪市場份額、爭取房租定價權(quán)，似乎成了很多人眼里能走得通的盈利模式。

但是這樣一來，后果也是立竿見影。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就公開表示，很多租賃企業(yè)，特別是長租公寓運(yùn)營商，低價囤積中低端房源，對其進(jìn)行升級改造；改造完成后，他們將房屋高價出租，賺取租金上漲帶來的差價。

"資本大量涌入長租公寓市場，但租賃市場并沒有多少是新增供應(yīng)量，長租公寓搶占房源行為就放大了供需緊張現(xiàn)象，這相當(dāng)于多了一道關(guān)口賺取租金差價。"

另一位來自華南某大型機(jī)構(gòu)的投資人坦言，一線城市房租的上漲最主要的原因還是來自市場，租賃市場的需求上升、供求關(guān)系不平衡導(dǎo)致租金上漲是很正常的現(xiàn)象；不過另一方面，包括長租公寓在內(nèi)的中介公司在房源上的激烈爭奪，短期影響也不可忽視。

但綜觀整個行業(yè)，對于長租公寓來說，拿房源只是第一步。從目前的情況來看，在裝修設(shè)計、租后服務(wù)等后續(xù)環(huán)節(jié)，國內(nèi)的長租公寓仍然飽受詬病。正如上述投資人所言，歸根到底長租公寓的盈利能力還是來自精細(xì)運(yùn)營、服務(wù)價值、用戶粘性等等，而不是只當(dāng)一個"二房東"、賺賺差價。

"這盆冷水潑得正是時候，讓大家都停下來思考思考，對行業(yè)來說未嘗不是一件好事。"該投資人感慨。