每日經(jīng)濟新聞 2018-08-17 00:20:09
每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 曾健輝
圖片來源：視覺中國
綜述篇：前七個月房地產(chǎn)開發(fā) 投資表現(xiàn)偏熱
國家統(tǒng)計局8月14日上午公布了今年前7個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資系列數(shù)據(jù)。1~7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資65886億元，同比增長10.2%，增速較1~6月份提高0.5個百分點，結束了“三連降”。
前7個月，商品房銷售額78300億元，同比增加近10000億元。全國商品房銷售面積和銷售額分別同比增長4.2%、14.4%。雖然住宅銷售額增長16.2%，但東部、中西部、東北部各個地區(qū)冷熱不均。
中部和西部地區(qū)商品房銷售額繼續(xù)保持強勁的兩位數(shù)增長；東部地區(qū)銷售額絕對數(shù)最高，同比增幅最低；東北地區(qū)同樣實現(xiàn)了兩位數(shù)的同比增長，但銷售額不到3000億元，處于全國最低水平。
1~7月份，全國新開工面積同比增幅繼續(xù)擴大，房屋竣工面積同比降幅有所收窄。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速回升，在房企傳統(tǒng)融資渠道收緊的大環(huán)境下，盡管今年前7個月國內貸款同比降幅有所收窄，但定金及預付款同比加快增長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的增幅主要來源于自籌資金和定金及預收款增長，融資形勢依然較為嚴峻。
盡管總體數(shù)據(jù)好于市場預期，但值得注意的是：地價漲幅正在持續(xù)收窄、二三線城市“去庫存”開始發(fā)生變化，房企仍將面臨資金面的“干渴”。
資金篇：2018年“資金小年”國內房貸預計維持“零增長”
1~7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金93308億元，同比增長6.4%，增速比1~6月份提高1.8個百分點。需要注意的是，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅10.2%，超過了企業(yè)到位資金增幅3.8個百分點；同時國內貸款同比下降6.9%，房企繼續(xù)面臨資金壓力，貸款形勢依然嚴峻。
目前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正經(jīng)歷融資環(huán)境的“嚴冬”。境內融資遭遇金融機構持續(xù)縮表、境外融資成本由于美元加息而進一步上升；政策面上，發(fā)改委收緊海外融資，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內外房地產(chǎn)項目、補充運營資金。
對此，易居研究院報告指出：從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比情況看，再根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線的對比情況，當企業(yè)到位資金增幅大于開發(fā)投資增幅時，預示著房地產(chǎn)市場步入較快發(fā)展通道。
報告分析，從2018年年初開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅超過企業(yè)到位資金同比增幅5.1個百分點，兩條曲線形成剪刀差；4月，曲線開口擴大至8.3個百分點，5月收窄至5.1個百分點，7月進一步收窄至3.8個百分點?？紤]到未來市場整體銷售大概率繼續(xù)回落，資金市場的緊張壓力還將加劇。
前7個月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅6.4%，同期國內貸款同比下降6.9%，這也印證了上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進的判斷——“今年將維持‘資金小年’的特征”。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，無論是金額還是同步增幅，都主要來源于自籌資金、定金及預收款的“貢獻”。
新城控股集團高級副總裁歐陽捷認為，政策還將繼續(xù)保持收緊。“從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場依然增長，部分城市依然火爆。而政策期望是保持穩(wěn)定，因此，嚴控資金過度流向房地產(chǎn)的政策取向依然不會改變，國內貸款和按揭貸款繼續(xù)保持收緊狀態(tài)，預計維持在‘零增長’區(qū)間。”
“房企一方面依靠高周轉來加快銷售，同時通過提高首付、現(xiàn)款購房回籠資金；另一方面通過發(fā)債、票據(jù)、證券化等金融工具多渠道融資，目前有的非上市房企融資成本已高達18%左右，但這些房企實際上缺乏更多融資渠道。所以，我們看到定金及預收款、自籌資金增速都還在持續(xù)提高，彌補了貸款的下降。”歐陽捷說道。
蘭德咨詢總裁宋延慶在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時建議：“目前開發(fā)商剩下的（融資方式）就是自籌資金和銷售款。從上半年及去年年末財報來看，規(guī)模性房地產(chǎn)企業(yè)持有現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物的量還是比較大的，但現(xiàn)金流出也大，所以說開發(fā)商可能還是要靠銷售現(xiàn)金流，有經(jīng)營性現(xiàn)金的流入，就能通過定金和預收款的方式保證現(xiàn)金流的安全。”
規(guī)模性房企似乎對自己更有信心。作為最大的房地產(chǎn)央企，在今年5月的股東會上，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示“對未來還是充滿了信心”。8月13日晚，保利地產(chǎn)發(fā)布半年報。截至2018年6月30日，保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)總收入595.36億元，同比增長9.30%；歸屬母公司凈利潤65.05億元，同比增長15.13%。
土地篇：地價漲幅26個月來首次低于房價漲幅土地購置現(xiàn)分化
前7個月土地市場成交量、成交均價都出現(xiàn)不同程度的上漲。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積13818萬平方米，同比增長11.3%，增速比1~6月份提高4.1個百分點；土地成交價款6619億元，增長21.9%，增速提高1.6個百分點。
上海易居房地產(chǎn)研究院在報告中對土地購置面積同比增幅走勢作出了詳細的解讀：從2016年9月份降幅開始收窄后，曲線持續(xù)上行，到2017年初重新回到正增長。此后年初累計增幅在5%~13%內震蕩上行，到11月同比漲幅升至16.3%，為近5年來最高位。12月有所回調。2018年年初，土地購置面積同比增幅微降，4月由正轉負，5月再次回正。
從均價上來看，前7個月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價4790元/平方米，同比增長9.5%，但增速比去年同期下降17.4個百分點、比1~6月下降2.7個百分點，已連續(xù)4個月回落，降溫態(tài)勢初現(xiàn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院判斷，進入2018年下半年，考慮到房企資金趨于緊張，購地節(jié)奏將有所放緩，土地購置均價同比增幅也將逐步趨于平穩(wěn)。
1~7月份，全國商品房成交均價8701元/平方米，同比增長9.7%，增幅比去年同期上升5.4個百分點。
根據(jù)上海易居地產(chǎn)研究院觀察，2012年以來大部分時間土地購置均價同比增幅均高于商品房銷售均價的同比增幅。從土地購置均價和商品房銷售均價同比增幅的走勢看，兩者基本呈現(xiàn)同向變動。
由于近來多個熱點城市出現(xiàn)土地流拍、底價成交等現(xiàn)象，地價漲幅有所降溫。
從圖表中可見，2018年4~7月，地價同比增幅已連續(xù)4個月下跌，而房價同比增幅連續(xù)4個月小幅上漲，到7月份，房價同比漲幅已大于地價同比漲幅（除去2016年年初異動月份）。這是自2016年5月份以來首次房價漲幅大于地價漲幅。
對這一現(xiàn)象，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪了新城控股集團高級副總裁歐陽捷。他表示：“國家統(tǒng)計局土地購置面積及價款的地價同比數(shù)據(jù)存在不同城市成交土地時間不同，導致地價均價有所偏差的問題，不一定能準確反映客觀情況，只能起參考作用。不過，從土地購置面積及價款漲幅來看，主要是因為2017年以來地價上漲過快，很多城市的地價成倍上漲，有的目前已漲至高點，難以再持續(xù)上漲，雖然還有一些后發(fā)城市地價依然在上漲，但整體而言，地價快速上漲的概率已經(jīng)明顯縮小。由于地價的上漲而帶動房價上漲，其實是滯后效應所致。”
蘭德咨詢總裁宋延慶在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示：“政策嚴控房價上漲，（未來）房價肯定會比較溫和。如果拉長時間軸來看，因為地價漲幅收窄了，比如通常從拿地到開盤七八個月，那么開盤時候的房價肯定會受到一定的影響。”
上海易居地產(chǎn)研究院也認為，隨著地價漲幅的持續(xù)收窄，預計未來1年全國商品房銷售均價漲幅亦將趨于收窄。
企業(yè)篇：銷售冷熱不均下半年整體房價漲幅將“收斂”
前7個月，國內商品房銷售面積為89990萬平方米、商品房銷售額為78300億元，同比分別增長4.2%和14.4%；銷售面積與銷售額增速比1~6月份分別提高0.9和1.2個百分點。
其中，住宅銷售面積增長4.2%、銷售額增長16.2%；辦公樓銷售面積下降5.8%、銷售額下降2.1%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長2.3%、銷售額增長5.5%。
從全國范圍看，東部、中部、西部、東北部地區(qū)差異明顯。
成交均價方面，1~7月份全國商品房成交均價8701元/平方米，同比增長9.7%，成交均價同比增幅較1~6月小幅上行。
其中西部和東北地區(qū)漲幅較高，分別為16.1%和15.8%，中部和東部地區(qū)漲幅分別為12.2%和10%。
關于下半年房價走勢，新城控股集團高級副總裁歐陽捷認為：“一二線城市和三四線城市的房價不能一概而論。一二線城市大多出臺了限價令，房價與地價已經(jīng)脫鉤。7月31日，中央政治局會議要求‘堅決遏制房價上漲’，因此可以預見，一二線城市的房價上漲幅度會明顯收縮，部分或明或暗出臺限價令的三四線城市也會與這些一二線城市房價漲幅基本同步。”
對于大多數(shù)沒有出臺限價令的三四線城市，歐陽捷表示：“房價達到一定高位，市場承受能力下降，間接抑制了房價的上漲。加上地價處于相對高位，房企拿地趨于謹慎，土地市場降溫也會反饋到住房市場，預計下半年整體房價漲幅將會收斂。”
前7個月，全國新開工面積同比增幅繼續(xù)擴大，房屋竣工面積同比降幅收窄。1~7月份，全國房屋新開工面積11.5億平方米，同比增長14.4%，增幅較1~6月份擴大2.6個百分點。其中，住宅新開工面積84685萬平方米，增長18%，增幅擴大3.0個百分點。
全國房屋施工面積達72.9億平方米，同比增長3.0%，增幅較1~6月擴大0.5個百分點；其中，住宅施工面積為50.2億平方米，同比增長3.9%，較1~6月擴大0.7個百分點。
全國房屋竣工面積為42067萬平方米，同比下降10.5%，降幅較1~6月收窄0.1個百分點；其中，住宅竣工面積為29463萬平方米，同比下降12.2%，降幅較1~6月收窄0.6個百分點。
易居房地產(chǎn)研究院報告指出，進入2018下半年，考慮到銷售增幅持續(xù)回落，預計新開工面積將出現(xiàn)小幅回落態(tài)勢。
截至7月末，全國商品房待售面積54428萬平方米，比6月末減少656萬平方米。其中，住宅待售面積減少544萬平方米；辦公樓待售面積減少40萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少48萬平方米。易居地產(chǎn)研究院分析指出，住宅去化周期低位企穩(wěn)，商辦去庫存壓力大。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為：“待售面積的同比跌幅不斷收窄，即庫存越來越少，但（待售面積）下滑的速度放緩，因此當前應該是去庫存的末尾階段。”
易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，2016年以來，商品房現(xiàn)房存銷比總體呈現(xiàn)回落態(tài)勢。目前，全國商品房住宅庫存已整體進入合理規(guī)模區(qū)間，庫存壓力來源由住宅轉向商業(yè)和辦公，而后者去化難度更高。
展望篇：未來樓市將維持穩(wěn)定 擺脫“小周期”循環(huán)
談及下半年樓市，新城控股集團高級副總裁歐陽捷對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“下半年樓市將有所降溫，并回歸‘零增長’區(qū)間，房企到位資金、房地產(chǎn)投資、銷售面積增幅等主要都將維持在3~5%的正負區(qū)間。”
在年初，歐陽捷曾預判：今年樓市“大穩(wěn)小亂”。他解釋道：“‘大穩(wěn)’，是指在中央要求和調控指導下，‘房住不炒’與避免大起大落成為主基調，樓市將擺脫過去3年小周期的循環(huán)——經(jīng)濟不好時依賴房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟，樓市過熱時又嚴厲打壓，未來5年或將是大穩(wěn)的格局。”
“但‘土地財政依賴癥’難以解除，不可避免地出現(xiàn)調控動作的‘小亂’——有的放松、有的收緊、有的刺激、有的打壓，但整體樓市的穩(wěn)定不會受到影響。”
就在8月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。如專家們所料，一二線城市新房價格漲幅回落，三線城市房價看漲，其中15個熱點城市新房價格現(xiàn)11漲3跌。
同一天上午，國家發(fā)改委秘書長、國民經(jīng)濟綜合司司長、新聞發(fā)言人叢亮在國務院新聞辦舉行的吹風會上明確表示：“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，要堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。”
對樓市下半年走勢，蘭德咨詢總裁宋延慶卻并不是十分樂觀：“至少從北京這幾個月來看，銷售狀況可能和2014年相當，特別是一二線限購城市，銷售狀況應該很是嚴峻，不限購的三四五線城市依然比較好。”
對于房地產(chǎn)企業(yè)下半年的應對之策，宋延慶建議：“關鍵一點是現(xiàn)在這種市場環(huán)境下，提高項目的適銷性，把產(chǎn)品、客戶和市場這個關系打通；外部融資受限的情況下，開發(fā)商想要有現(xiàn)金流保障，只能有一個行動，就是提高產(chǎn)品的適銷性。”
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