195平方公里工業(yè)用地待釋放“工改商”成房企爭奪上海機(jī)會？

每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 曾健輝    

在房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量房時代后，城市更新日益受到重視。近期，上海多個城市更新項目相繼面市并獲得不少好評，這背后是上海的土地供應(yīng)瓶頸已現(xiàn)。根據(jù)今年年初上海發(fā)布的《上海市城市總體規(guī)劃（2017~2035年）》（以下簡稱《規(guī)劃》），2020年上海城市建設(shè)用地總規(guī)模將控制在3185平方公里以內(nèi)、2035年控制在3200平方公里以內(nèi)。而到2015年末，上海城市建設(shè)用地規(guī)模已達(dá)3071平方公里，這意味著未來十幾年，上海城市建設(shè)用地增量指標(biāo)僅有100多平方公里。

為破解土地資源緊約束瓶頸，提高工業(yè)用地利用績效，上海市也進(jìn)行了創(chuàng)新性的探索，根據(jù)是否屬于規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊內(nèi)、集中建設(shè)區(qū)內(nèi)，將工業(yè)用地劃分為“104區(qū)塊”、“195區(qū)域”和“198區(qū)域”，并分別提出不同的轉(zhuǎn)型方向。其中“195區(qū)域”因位于規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外，又地處城市集中建設(shè)區(qū)內(nèi)，被要求按照完善城市公共服務(wù)功能、重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的方向轉(zhuǎn)型。而這195平方公里具備“工改商”潛力的工業(yè)用地，自然落入了不少開發(fā)商眼中。

那么，在拿地難度越來越大的背景下，獲取“工改商”地塊并進(jìn)行城市更新，又能否成為房企曲線爭奪“上海灘”的利器呢？

建設(shè)用地指標(biāo)待釋放

從近幾年上海樓市的成交結(jié)構(gòu)來看，二手房成交量已經(jīng)超過一手房，上海已進(jìn)入以存量房交易為主的時代。

從成交面積方面看，根據(jù)上海市房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，2017年上海市新建商品房銷售面積1691.6萬平方米，同比下降37.5%，增幅回落48.8個百分點；而同期存量房（二手房）成交登記面積為1659.6萬平方米，同比減少51.8%，增幅回落85.1個百分點。其中新建商品住房成交面積1341.62萬平方米，同比下降33.6%；二手商品住房成交面積1367.37萬平方米，同比減少55.4%。

從成交金額方面看，2017年上海新建商品住房銷售額3336億元，同比下降36.3%；二手商品住房成交金額超過5000億元。

另一方面，受制于緊缺的城市建設(shè)用地指標(biāo)，新增土地供應(yīng)量的逐步收縮已是必然。

年初至今，上海僅成交2宗商品住宅用地，總規(guī)劃建筑面積約16萬平方米，總出讓金約49億元。需要注意的是，上述2宗商品住宅用地均只有1家競買申請人，均以底價成交。多位市場分析人士表示，在“招掛復(fù)合”的土地競拍模式下，絕大部分房企將無緣通過土拍在上海獲得土地資源。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在3200平方公里建設(shè)用地總量控制的背景下，上海一方面通過在土地出讓時實行全生命周期管理方式，提高土地集約、節(jié)約利用；另一方面則通過城市更新等方式，調(diào)整土地結(jié)構(gòu)，盤活存量用地特別是工業(yè)倉儲用地，釋放建設(shè)用地指標(biāo)。

在政策層面，上海于2016年就曾出臺《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法》和《關(guān)于加強本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》等政策，通過補繳土地出讓金、調(diào)高容積率、簡化審批程序等措施，鼓勵存量工業(yè)用地向研發(fā)總部類用地、商業(yè)辦公用地和教育醫(yī)療養(yǎng)老用地等方面整體轉(zhuǎn)型。

目前，上海城市建設(shè)用地中，工業(yè)倉儲用地和城鎮(zhèn)居住用地比重最大，占比分別達(dá)到27.3%、21.5%，總面積分別為839平方公里和660平方公里。而工業(yè)倉儲用地27.3%的比重，則是上海對標(biāo)城市東京、紐約的2~3倍。

根據(jù)《規(guī)劃》，上海計劃到2035年將工業(yè)倉儲用地比例大幅壓縮至10%~15%。這意味著未來將至少釋放400平方公里的建設(shè)用地指標(biāo)。

“上海已進(jìn)入存量房時代，新增土地供應(yīng)量逐步緊縮，盤活存量土地是未來發(fā)展的重點方向之一。”易居研究院研究員詹毅凡告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“盤活存量用地可進(jìn)一步優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，像上海不少國企都在推進(jìn)其所持有的存量工業(yè)用地的盤活計劃。”

地產(chǎn)分析人士、優(yōu)淘城總裁薛建雄也表示，盤活存量工業(yè)倉儲用地，一方面是因建設(shè)用地總量的控制，需要盤活存量土地資源增加建設(shè)用地供給；另一方面也是要向存量工業(yè)用地存在的問題“開刀”，倒逼其進(jìn)行產(chǎn)業(yè)和服務(wù)能力的升級。

“工改商”是機(jī)遇更是挑戰(zhàn)

近年來，上海通過城市更新盤活工業(yè)倉儲用地的案例并不少見。不少老廠房、老倉庫在更新改造后，都煥發(fā)了新的活力和生機(jī)，土地價值也得到了體現(xiàn)。如位于靜安區(qū)的綜合性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園“800秀”、位于黃浦區(qū)的時尚創(chuàng)意園“8號橋”……

“800秀”文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園改造前為原上海電機(jī)廠廠房，總占地面積約1.4萬平方米，總建筑面積約3萬平方米。2007年其由上海靜工集團(tuán)和上海電氣集團(tuán)共同出資改造，并于2009年面市，業(yè)態(tài)涵蓋文化、辦公、休閑商業(yè)等。目前，園區(qū)每年舉辦各類時尚、文化和創(chuàng)意活動近百場，租金可達(dá)6元/平方米/天。

值得注意的是，上述項目在改造過程中并未大拆大建，而是通過對原有老工業(yè)廠房進(jìn)行修繕保留，并適當(dāng)增添現(xiàn)代元素和使用功能。這也反映了上海城市更新理念由“拆改留”向“留改拆”的轉(zhuǎn)變，即從之前的以“拆”為主，改造、保留為輔，變成以“留”為主，拆遷、改造為輔。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前工業(yè)倉儲用地的更新方式主要有以下幾種：一種是政府動遷收儲，原業(yè)主補繳土地出讓金變更土地性質(zhì)。如年初，深圳中集以底價2.84億元競得位于寶山區(qū)的1宗租賃住房用地，樓面價約4500元/平方米。該地塊原為深圳中集的廠房，后由寶山區(qū)動遷收儲后公開出讓；另一種是原業(yè)主或獨立開發(fā)或引入社會資本合作開發(fā)。如上述“800秀”項目，就由原業(yè)主上海電氣集團(tuán)與上海靜工集團(tuán)合作改造；此外是原業(yè)主將地塊整租。如長寧區(qū)的“上生新所”。其原為上海生物制品研究所的生產(chǎn)車間，后整租給萬科20年，并由后者進(jìn)行微更新、微改造，并引入辦公、文創(chuàng)、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。

通過城市更新，不僅盤活了存量工業(yè)倉儲用地，改善了城市面貌，還最大限度地挖掘了土地的價值，讓各方看到了切實的利益。那么，這對開發(fā)商而言是否又意味著機(jī)遇呢？

石榴集團(tuán)相關(guān)人士向記者表示，上海是跨國公司中國總部的首選，而地段始終決定著項目的價值，通過城市更新進(jìn)入上海的核心區(qū)域仍然有著很大的吸引力。“雖然城市更新對企業(yè)提出了很多挑戰(zhàn)，但只要項目合適、投資收益平衡，我們都會繼續(xù)參與上海的城市更新之中”。

不過，多位市場分析人士認(rèn)為，城市更新項目難度很大，對開發(fā)商的要求也非常高，城市更新是機(jī)遇，但更是挑戰(zhàn)。

“這些土地本就在地方國企或央企手中，他們盤活存量工業(yè)用地的意愿到底有多強？即使他們愿意盤活，那么他們又會以何種方式進(jìn)行盤活呢？是由政府收儲、引入社會資本合作開發(fā)、還是整租？各種利益的協(xié)調(diào)非常復(fù)雜和困難。”薛建雄表示，“另外，這些項目開發(fā)周期長，資金投入大，對開發(fā)商的資金實力、運營能力等要求極高。”

新城控股高級副總裁歐陽捷也認(rèn)為，城市更新項目直接考驗著企業(yè)的時間成本、資金成本和人力成本，對專業(yè)能力、資源統(tǒng)籌能力也有極高的要求。