前5月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速微降至10.2% 統(tǒng)計(jì)局稱有條件保持平穩(wěn)較快增長

每經(jīng)記者 周程程    每經(jīng)編輯 陳星    

6月14日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年1~5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資41420億元，同比名義增長10.2%，增速比1~4月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

盡管增速小幅放緩，但仍然保持了兩位數(shù)增長。國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇14日表示，房地產(chǎn)投資有條件繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長。

值得注意的是，商品房銷售面積增速在連續(xù)10個(gè)月回落后首次出現(xiàn)回升。數(shù)據(jù)顯示，1~5月份，商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速比1~4月份提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這與前值較低以及部分城市出現(xiàn)局部成交熱等原因有關(guān)。2017年全國房地產(chǎn)市場的銷售額基本都是單月萬億元以上，但2017年的5月全國房地產(chǎn)成交金額和面積均屬于較低值，這使得2018年5月市場環(huán)比同比上漲均明顯較高，拉高了1~5月的市場均值。5月單月商品房銷售面積上漲環(huán)比達(dá)到了17.4%，同比達(dá)到了8%。

圖片來源：視覺中國

商品房銷售額增長11%

房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)反彈。數(shù)據(jù)顯示，1~5月份，商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速比1~4月份提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長2.3%，辦公樓銷售面積下降3.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長5.8%。

商品房銷售額48778億元，增長11.8%，增速提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長12.8%，辦公樓銷售額下降1.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長6.5%。

張大偉指出，2017年7月開始，商品房銷售面積出現(xiàn)同比漲幅回落的現(xiàn)象，但是今年5月又一次出現(xiàn)了反彈。

中泰證券宏觀高級分析師楊暢對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，1~5月商品房銷售面積同比增長2.9%，計(jì)算當(dāng)月同比增長8.0%，較上月明顯回升，但本月絕對量仍處較低水平，難以排除去年低基數(shù)影響。2017年6月商品房銷售面積為年內(nèi)次高點(diǎn)，或?qū)⒊蔀闄z驗(yàn)商品房銷售回升真實(shí)性的標(biāo)尺。

除前值較低影響外，張大偉還指出，全國樓市調(diào)控政策密集發(fā)布，加上5月單月各地合計(jì)的50次調(diào)控，2018年1~5月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達(dá)159次，同比2017年1~5月上漲了60%。5月全國12個(gè)典型房價(jià)上漲城市被約談。但最近幾個(gè)月各地密集發(fā)布的人才政策影響了市場需求。疊加搖號政策刺激，部分城市出現(xiàn)了局部成交熱。

從不同區(qū)域來看，市場分化明顯。張大偉表示，中西部銷售面積上漲幅度均遠(yuǎn)超過市場平均漲幅、成交金額上漲幅度同比高達(dá)26%以上。

數(shù)據(jù)顯示，1~5月份，東部地區(qū)商品房銷售面積23375萬平方米，同比下降6.7%，降幅比1~4月份收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)；銷售額26570億元，增長2.1%，1~4月份為下降1.5%。

而中部地區(qū)商品房銷售面積15402萬平方米，增長13.3%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售額10239億元，增長26.9%，增速提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積15215萬平方米，增長9.9%，增速提高0.6個(gè)百分點(diǎn)；銷售額10214億元，增長26.8%，增速提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。

楊暢指出，結(jié)合5月高頻數(shù)據(jù)分析，商品房銷售增量主要集中在二三線城市，一線城市商品房銷售處于較低水平。預(yù)計(jì)未來政策重點(diǎn)仍將延續(xù)“控住一線、控住房價(jià)”，推動(dòng)三四線城市的庫存去化。

需警惕資金面趨緊風(fēng)險(xiǎn)

銷售反彈的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持兩位數(shù)增長。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1~5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資41420億元，同比名義增長10.2%，增速比1~4月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資29037億元，增長14.2%，增速與1~4月份持平。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.1%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在過去幾個(gè)月持續(xù)高位后有所降溫，但當(dāng)前依然位于兩位數(shù)的水平，說明房地產(chǎn)開發(fā)投資依然較熱。當(dāng)前在庫存不足的情況下，將有助于顯現(xiàn)今年開發(fā)投資方面的補(bǔ)庫存效應(yīng)。

數(shù)據(jù)顯示，5月末，商品房待售面積56010萬平方米，比4月末減少677萬平方米。其中，住宅待售面積減少466萬平方米，辦公樓待售面積增加32萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少196萬平方米。

張大偉指出，2014年7月末，商品房待售面積55230萬平方米，當(dāng)下庫存是連續(xù)46個(gè)月新低。而且看趨勢，三四線樓市庫存在繼續(xù)減少，在一二線樓市進(jìn)入補(bǔ)庫存后，三四線樓市也開啟庫存短缺時(shí)代，現(xiàn)在除個(gè)別區(qū)域外，庫存基本進(jìn)入平穩(wěn)狀態(tài)。

聯(lián)訊證券首席宏觀研究員李奇霖認(rèn)為，在融資渠道全面收緊的情況下，地產(chǎn)投資依然維持了很高的景氣度。核心原因在于，大型房企更具融資渠道優(yōu)勢，“大并小”的行業(yè)整合在加速。在對銷售前景不樂觀的情況下，房企通過并購拿到地后加快施工，提高周轉(zhuǎn)率。如果信用環(huán)境進(jìn)一步緊縮，融資約束對大型房企硬化，行業(yè)整合和施工都會(huì)放緩。

從到位資金來看，銷售的反彈使得1~5月房企現(xiàn)金流得到改善。數(shù)據(jù)顯示，1~5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金62003億元，同比增長5.1%，增速比1~4月份提高3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款10201億元，下降2.8%；利用外資21億元，下降76.2%；自籌資金19473億元，增長8.1%；定金及預(yù)收款20122億元，增長12.7%；個(gè)人按揭貸款9250億元，下降3.6%。

張大偉也指出，銷售活躍支撐了房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈。但信貸等收緊，對于房地產(chǎn)來說，將是影響未來走勢的最關(guān)鍵要素。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從市場預(yù)期看，美元第二次加息，可能會(huì)提高國內(nèi)市場的資金成本。當(dāng)然好在國內(nèi)市場繼續(xù)堅(jiān)持降低企業(yè)投資成本，所以預(yù)計(jì)資金面收緊的節(jié)點(diǎn)會(huì)往后推移，但要警惕未來資金面從緊所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。