房企發(fā)債“中止潮”下 萬科80億公司債獲批釋放出何種信號？

每經(jīng)記者 吳抒穎     每經(jīng)編輯 魏文藝    

6月11日，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，證監(jiān)會核準公司向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過80億元人民幣(下同)的公司債券。在近期房地產(chǎn)企業(yè)融資較為艱難的背景下，萬科這筆公司債的發(fā)行似乎是穩(wěn)住了市場的信心。

與此相對的另一面是，多家房企所發(fā)行的住房租賃專項公司債目前仍處于“中止”狀態(tài)，這其中不乏中大型房企的身影。一些房企向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，債券的中止是由于一些客觀上的原因。但多名債券承做人士、信托人士則指出，在目前融資收緊的情況下，評級、資質(zhì)等因素，都關(guān)系到能否成功發(fā)債。

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住房租賃被鼓勵  

萬科公告顯示，這筆總額不超過80億元的公司債券為住房租賃專項公司債券，將采用分期發(fā)行方式，首期發(fā)行自證監(jiān)會核準發(fā)行之日起12個月內(nèi)完成；其余各期債券發(fā)行，自證監(jiān)會核準發(fā)行之日起24個月內(nèi)完成。

這筆債券發(fā)行的背景是萬科目前正在大力發(fā)展其旗下的長租公寓業(yè)務(wù)，將募集資金投向長租公寓領(lǐng)域也有跡可循。萬科2018年第一次臨時股東大會審議并批準了公司在不超過350億元的范圍內(nèi)一次或多次發(fā)行債務(wù)融資工具，其中預計，“發(fā)行直接債務(wù)融資工具的募集資金將用于滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營需要，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，補充流動資金及（或）項目投資（例如長租公寓）等用途。”

萬科旗下的長租公寓業(yè)務(wù)目前已經(jīng)具有一定規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，萬科旗下長租公寓品牌泊寓累計獲取資源超10萬間，累計開業(yè)超3萬間，覆蓋29個城市。

在“房住不炒”的背景下，發(fā)展住房租賃獲得了政策鼓勵，資金面也對此有所傾斜。4月25日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，以實際政策支持促進住房租賃市場發(fā)展，其中明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開展程序，以及資產(chǎn)價值評估方法等。最為外界關(guān)注的是，其中直接指出將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。

而在此之前，也已經(jīng)有多家房企發(fā)行了住房租賃專項債。上海證券交易所的信息顯示，今年3月份，龍湖地產(chǎn)發(fā)行第一期30億元的五年期住房租賃專項公募債券，債券票面利率5.6%。龍湖旗下的長租公寓品牌冠寓，已經(jīng)在多座城市有所布局。

中止的“住房租賃債”

在政策的鼓勵和支持下，今年以來不少房企都有發(fā)行住房租賃專項債券的計劃，其中包括富力、花樣年和合生創(chuàng)展等。但實際上，截至6月12日，多數(shù)房企的住房租賃專項債券仍未能夠順利發(fā)行。

6月12日，合生創(chuàng)展的100億元住房租賃公司債狀態(tài)更新為“已回復交易所意見”；而在更早前，花樣年集團（中國）有限公司擬發(fā)行的50億元住房租賃50億元私募債，狀態(tài)顯示為“中止”。

花樣年方面向《每日經(jīng)濟新聞》記者回復稱，債券中止的原因是花樣年在爭取一些更高的評級而不是因為政策收緊。“我們評估到在目前的市場環(huán)境下，更高的評級對我們更有利，我們也會盡快去恢復這項發(fā)債。”

花樣年方面還提到，由于債權(quán)申報系統(tǒng)全面電子化，任何的延遲提交、恢復等問題都會導致狀態(tài)顯示的更改。中信建投房地產(chǎn)首席分析師陳慎此前在電話會議中也指出，近期部分地產(chǎn)公司地產(chǎn)債中止，多是技術(shù)原因造成。“民營地產(chǎn)企業(yè)很多是香港上市公司，信息披露時間點和內(nèi)地不一致，很多數(shù)據(jù)必須等到年報以后監(jiān)管機關(guān)才能進行審批。而監(jiān)管機關(guān)反饋有15個工作日的時限要求，這期間就必須提出中止。”

雖然有技術(shù)上的原因，但一些券商承做人士指出，在目前的環(huán)境下，財務(wù)狀況更好、評級更好的企業(yè)的債券仍然要更好發(fā)一些。

且在目前資金面普遍收緊的情況下，監(jiān)管層對于投向與房地產(chǎn)相關(guān)的資金審核一直持謹慎態(tài)度。多名債券承做人士、信托人士等向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，雖然租賃住房是風口，但另一方面，房企資金鏈緊張也是事實。“在發(fā)債時，監(jiān)管層會重點關(guān)注資金用途。”

從數(shù)據(jù)面來看，2017年以來地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模收縮明顯。WIND數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行公司債85支，總規(guī)模940.8億元，較2016年的7955.5億元下降88.17%。