交通基建加速推進(jìn) 粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎新風(fēng)口

每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

自古以來，灣區(qū)經(jīng)濟(jì)一直引領(lǐng)著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃細(xì)則即將出臺(tái)之際，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，灣區(qū)內(nèi)的交通、基建等建設(shè)加快推進(jìn)，大灣區(qū)一體化進(jìn)程提速；同時(shí)各大房企紛紛布局大灣區(qū)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來新的發(fā)展契機(jī)。

恒大經(jīng)濟(jì)研究院院長任澤平坦言，粵港澳大灣區(qū)主題疊加“一帶一路”、廣東省自貿(mào)區(qū)、廣東省國企改革等多重主題概念，推薦關(guān)注交運(yùn)、基建、地產(chǎn)三大主線。

合富研究院分析稱，作為“新常態(tài)”下國內(nèi)實(shí)施經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略高地，粵港澳大灣區(qū)“產(chǎn)業(yè)”“服務(wù)”“生活”三個(gè)方面都將發(fā)生深刻變化。而作為三者載體的房地產(chǎn)市場，其發(fā)展趨勢及價(jià)值體現(xiàn)亦將發(fā)生相應(yīng)變化。隨著大灣區(qū)聯(lián)系進(jìn)一步緊密，很多通道會(huì)被打通，如公路、鐵路、甚至資金，房企在這個(gè)時(shí)候進(jìn)駐大灣區(qū)內(nèi)其他城市，可以享受到政策規(guī)劃帶來的便利、優(yōu)惠和美好預(yù)期，同時(shí)也可以分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，順勢部署其他城市的發(fā)展，一舉多得。

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基建提速加快灣區(qū)一體化進(jìn)程

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是實(shí)現(xiàn)物流、人流和資源空間移動(dòng)有效配置的前提，是實(shí)現(xiàn)粵港澳大灣區(qū)城市之間優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享、協(xié)同發(fā)展的基礎(chǔ)。

按照廣東省綜合交通運(yùn)輸“十三五”規(guī)劃要求，到2020年，交通基礎(chǔ)設(shè)施總體達(dá)到國內(nèi)領(lǐng)先、世界先進(jìn)水平，基本建成覆蓋全省、輻射泛珠、服務(wù)全國、連通世界的現(xiàn)代化綜合交通運(yùn)輸體系。國際綜合交通門戶地位基本確立，實(shí)現(xiàn)“12312”交通圈，即廣州與珠三角各市1小時(shí)通達(dá)，珠三角與粵東西北各市陸路2小時(shí)左右通達(dá)、與周邊省會(huì)城市陸路3小時(shí)左右通達(dá)，廣東與全球主要城市12小時(shí)通達(dá)。

戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)及大中華區(qū)業(yè)務(wù)營銷董事總經(jīng)理蔣尚禮對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，未來數(shù)年，隨著多個(gè)交通基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工，粵港澳大灣區(qū)“一小時(shí)生活圈”和“兩小時(shí)生活圈”將會(huì)不斷擴(kuò)大并涵蓋區(qū)內(nèi)更多城市。特別是對于江門、肇慶等灣區(qū)內(nèi)較為偏遠(yuǎn)的城市，交通的改善將使其更好地融入大灣區(qū)一體化之中，未來將有更多資金和人員流入這些地區(qū)，從而帶動(dòng)其房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格上漲。

目前，大灣區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在快速推進(jìn)。根據(jù)戴德梁行的研究數(shù)據(jù)，港珠澳大橋、廣深港高鐵以及虎門二橋、深中通道等重大基建工程正在穩(wěn)步推進(jìn)，未來幾年，這些重點(diǎn)交通項(xiàng)目的建設(shè)提速將大大加快灣區(qū)一體化進(jìn)程。預(yù)計(jì)到2020年，灣區(qū)內(nèi)城際鐵路運(yùn)營里程將達(dá)到4400公里，在2016年的基礎(chǔ)上增長37%；而高速公路運(yùn)營里程更是將從2016年的5600公里增加到2020年的8800公里，增幅高達(dá)57%。

任澤平之前的報(bào)告也指出，萬億元基建投資在路上，例如佛山方面，將投資4775億元，建設(shè)154個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施重點(diǎn)項(xiàng)目；珠海方面，2017年全市安排基礎(chǔ)設(shè)施重點(diǎn)項(xiàng)目129個(gè)，總投資約3741億元；惠州方面，“十三五”期間將規(guī)劃建設(shè)323個(gè)市級(jí)政府投資建設(shè)項(xiàng)目，總投資估算2275億元，主要集中在市政設(shè)施與綜合交通設(shè)施領(lǐng)域。

仲量聯(lián)行分析稱，便利的交通或推動(dòng)物流資源向大灣區(qū)西岸流動(dòng)?？绾４髽蚝透哞F建設(shè)使大灣區(qū)各城市之間聯(lián)系更為緊密，部分物流園區(qū)可能考慮從土地資源稀缺、租金持續(xù)上漲的東岸城市遷移至相對選擇較多且租金水平較低的西岸城市，預(yù)計(jì)將拉動(dòng)西岸城市物流園區(qū)的集聚和發(fā)展。

值得一提的是，粵港澳大灣區(qū)也堪稱經(jīng)濟(jì)“橋頭堡”，其攜11城56500平方公里的土地面積，僅憑借占比0.6%的國土面積，貢獻(xiàn)率占全國GDP總量的12.57%，是中國最具經(jīng)濟(jì)活力的灣區(qū)。2017年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)總量已突破10萬億元，遠(yuǎn)超舊金山灣區(qū)，逼近紐約灣區(qū)。業(yè)內(nèi)分析稱，按目前的發(fā)展勢頭，粵港澳大灣區(qū)有望在5年后超越東京灣區(qū)，成為全球經(jīng)濟(jì)總量最大灣區(qū)。

在經(jīng)濟(jì)活躍、快速發(fā)展的同時(shí)，粵港澳大灣區(qū)的人口集聚和流入勢頭也十分強(qiáng)勁。數(shù)據(jù)顯示，目前大灣區(qū)11城市人口之和達(dá)到了6956.8萬，逼近7000萬大關(guān)，在世界四大灣區(qū)中人口最多。其中，深圳、廣州和佛山增長勢頭非常迅猛。廣東省統(tǒng)計(jì)局4月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年末，廣東常住人口11169萬人，比上年增加170萬人，增長1.55%，增幅同比提高0.17個(gè)百分點(diǎn)；人口密度每平方千米622人，為全國的4.29倍。

中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄分析稱，粵港澳大灣區(qū)未來依舊是人口涌入的主要區(qū)域，對房地產(chǎn)的長期需求穩(wěn)定增加。大灣區(qū)規(guī)劃將更加明確各大城市的發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)定位，優(yōu)化城市未來的土地供應(yīng)總量、各類用途比例，同時(shí)大灣區(qū)頂層規(guī)劃要配置好土地要素與人口結(jié)構(gòu)的關(guān)系，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，避免政策利好下的價(jià)格異常波動(dòng)。

灣區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來新風(fēng)口

粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)吸引了眾多房企的關(guān)注。房企紛紛布局粵港澳大灣區(qū)，不僅僅局限在住宅開發(fā)領(lǐng)域，而且利用自身的資金優(yōu)勢與資源優(yōu)勢發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。如何讓產(chǎn)業(yè)入局粵港澳大灣區(qū)，讓眾創(chuàng)空間、特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等在大灣區(qū)開花結(jié)果，是眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者面臨的課題。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，珠三角城市以“世界工廠”聞名，普遍產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大，但不同區(qū)域由于產(chǎn)業(yè)類型及發(fā)展階段差異，產(chǎn)業(yè)效能不盡相同。大灣區(qū)的成功開發(fā)不僅取決于四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，更重要的是各城市發(fā)揮各自優(yōu)勢，并進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型。

仲量聯(lián)行研究分析稱，大灣區(qū)各城市空間上實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通，產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局將更加靈活。更多的低端制造業(yè)可能從一線城市搬離。除了一直享有區(qū)域優(yōu)勢的東莞、惠州，預(yù)計(jì)西岸的中山、珠海將崛起，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址吸引力將大增。從區(qū)域發(fā)展的角度，預(yù)計(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來的分布將以一線城市為中心，呈向外輻射狀布局。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，大灣區(qū)內(nèi)城市將實(shí)現(xiàn)多核驅(qū)動(dòng)、多極共生、梯度發(fā)展、平等合作，充分融合并推動(dòng)11個(gè)城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)，創(chuàng)造協(xié)同效應(yīng)。

就房企來看，目前華夏幸福、萬科地產(chǎn)、碧桂園、華僑城、時(shí)代地產(chǎn)等已相繼布局珠三角，深圳、廣州這兩大核心城市周邊的“產(chǎn)業(yè)新城”項(xiàng)目已山頭林立。

在劉澄看來，粵港澳大灣區(qū)是中國未來的新興產(chǎn)業(yè)高地，傳統(tǒng)大型房企近年來都在向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，為大灣區(qū)引入高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)集群。房企自身對于新興產(chǎn)業(yè)的理解、資源積累與投資能力是其轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的限制因素。招募產(chǎn)業(yè)人才、與投資基金合作是房企目前快速實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)落地的主要方式。

碧桂園2016年就將科技小鎮(zhèn)作為重大發(fā)展戰(zhàn)略，計(jì)劃五年投入千億元資金進(jìn)行科技小鎮(zhèn)開發(fā)。據(jù)了解，包括潼湖科技小鎮(zhèn)、順德新能源汽車小鎮(zhèn)、張江長三角科技城等項(xiàng)目在內(nèi)，碧桂園目前已落地超10個(gè)產(chǎn)城項(xiàng)目。

碧桂園集團(tuán)副總裁朱劍敏此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，不管是地產(chǎn)主業(yè)還是產(chǎn)城融合項(xiàng)目，粵港澳大灣區(qū)均是碧桂園戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)。碧桂園將積極為產(chǎn)城產(chǎn)業(yè)發(fā)展做支撐，響應(yīng)國家租購并舉的戰(zhàn)略，為大灣區(qū)的發(fā)展以及人才配套服務(wù)，并計(jì)劃在惠州建造一座長租城市。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長王韶也公開表示，粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)、物流、科技、金融、貿(mào)易等資源高度集聚，相關(guān)房地產(chǎn)市場需求也更為旺盛。房企應(yīng)根據(jù)灣區(qū)地理區(qū)位、資源稟賦、歷史基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢，延展房地產(chǎn)開發(fā)鏈條，從“生態(tài)、生產(chǎn)、生活”等方面推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)融合，錯(cuò)位發(fā)展、差異化發(fā)展，形成各自特色，大力發(fā)展休閑旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老大健康地產(chǎn)等，踐行復(fù)合型、多業(yè)態(tài)互聯(lián)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。