險(xiǎn)資獲準(zhǔn)進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)：所投項(xiàng)目應(yīng)位于大中型試點(diǎn)城市

每經(jīng)記者 袁園    每經(jīng)編輯 姚祥云    

6月1日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，核準(zhǔn)保險(xiǎn)資金涉足長(zhǎng)租市場(chǎng)，并做出了詳細(xì)的規(guī)定，辦法即日起施行。

具體來(lái)看，保險(xiǎn)公司通過(guò)直接投資，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)，所投資的長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足五項(xiàng)條件。

首先，所投資的項(xiàng)目應(yīng)具有良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，具備穩(wěn)定的當(dāng)期或預(yù)期現(xiàn)金流;從計(jì)劃實(shí)施地點(diǎn)來(lái)看，應(yīng)處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中試點(diǎn)城市。土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地的，應(yīng)處于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市;三是應(yīng)產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議及受限情形;四是土地出讓合同或土地使用權(quán)證載明土地及地上建筑物僅用于租賃住房，不得轉(zhuǎn)讓;此外，項(xiàng)目應(yīng)履行了立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗(yàn)收及運(yùn)營(yíng)管理等階段所必需的審批程序，或者履行了項(xiàng)目建設(shè)階段所必需的審批程序。

與此同時(shí)，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)發(fā)起設(shè)立投資于長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目的債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃等保險(xiǎn)資產(chǎn)管理產(chǎn)品及保險(xiǎn)私募基金，也應(yīng)滿(mǎn)足相應(yīng)條件。

詳細(xì)來(lái)看，首先，采用債權(quán)投資計(jì)劃方式的，融資主體自有現(xiàn)金流占其全部應(yīng)還債務(wù)本息的比例為100％（含）以上;同時(shí)，采用股權(quán)投資計(jì)劃及保險(xiǎn)私募基金方式的，擬投項(xiàng)目公司的核心資產(chǎn)為租賃住房項(xiàng)目，項(xiàng)目公司股權(quán)不得為第三方提供質(zhì)押，并設(shè)置有效的退出機(jī)制。

此外，從保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)角度來(lái)說(shuō)，投資長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)要求融資主體與項(xiàng)目主體加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)階段管理，按照工程進(jìn)度劃撥資金，并與融資主體、項(xiàng)目主體、托管銀行簽訂多方賬戶(hù)監(jiān)管合同或協(xié)議，明確各方實(shí)行資金專(zhuān)戶(hù)管理，督促開(kāi)戶(hù)銀行和托管銀行實(shí)行資金進(jìn)出的全程監(jiān)控，嚴(yán)格審查資金支付及對(duì)價(jià)取得等事項(xiàng)，確保資金封閉運(yùn)行，專(zhuān)項(xiàng)用于所投資的租賃住房項(xiàng)目建設(shè)或改造升級(jí)，不得挪作他用。

同時(shí)，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，綜合考慮自身資產(chǎn)負(fù)債狀況、償付能力狀況和流動(dòng)性要求，制定長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目的投資預(yù)算，并納入年度資產(chǎn)配置計(jì)劃;保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的專(zhuān)屬崗位，負(fù)責(zé)投資期內(nèi)各個(gè)長(zhǎng)租住房項(xiàng)目的投后管理，并建立全程管理制度，在負(fù)債控制、款項(xiàng)支付、工程進(jìn)展、租金回款、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風(fēng)控措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

值得關(guān)注的是，銀保監(jiān)會(huì)表示，對(duì)于保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等方式投資長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目的，相關(guān)注冊(cè)機(jī)構(gòu)建立受理及注冊(cè)綠色通道，優(yōu)先受理。