“高鐵城市年”來(lái)臨 紅利背后需先上好“產(chǎn)業(yè)興城”課

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 梁秋月    

隨著我國(guó)高鐵網(wǎng)路的逐漸清晰，很多城市駛?cè)肓?ldquo;快速經(jīng)濟(jì)交通圈”。從人口、產(chǎn)業(yè)等方面，高鐵的開(kāi)通無(wú)疑對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極作用。尤其是基于高鐵對(duì)城市的全方位影響，房地產(chǎn)受到的輻射不容忽視，更有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“高鐵城市年”已到來(lái)。高鐵帶來(lái)城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重構(gòu)和部分城市的異軍突起，將是今年乃至未來(lái)兩三年的一個(gè)最大亮點(diǎn)。

“高鐵”利好樓市的力度真有這般大？就在近日，國(guó)家發(fā)改委、住建部等四部委聯(lián)合發(fā)文，堅(jiān)決防控高鐵周邊建設(shè)單純房地產(chǎn)化傾向。指導(dǎo)意見(jiàn)無(wú)疑給高鐵周邊區(qū)域單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)亮起了紅燈。不少專(zhuān)家認(rèn)為，并非所有的高鐵站點(diǎn)都能讓所到之處“點(diǎn)石成金”，更多的中小站點(diǎn)或能帶來(lái)一定人口流動(dòng)，但并不代表它就是區(qū)域經(jīng)濟(jì)盤(pán)活的“催化劑”。在新的政策環(huán)境下，房企投資高鐵新城的邏輯或?qū)⑸儭?/p>

“高鐵一響，黃金萬(wàn)兩”，伴隨著我國(guó)高鐵網(wǎng)路的逐漸清晰，更多城市駛?cè)?ldquo;快速經(jīng)濟(jì)交通圈”。高鐵所產(chǎn)生的價(jià)值對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)而言，一方面推動(dòng)了舊有區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈的重組，另一方面讓新的區(qū)域經(jīng)濟(jì)崛起成為可能。也正是在這樣的背景下，近年來(lái)不少城市開(kāi)始分享起“高鐵”紅利。

不過(guò)，5月7日，國(guó)家發(fā)改委、自然資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)鐵路總公司聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)高鐵站周邊區(qū)域合理開(kāi)發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》。指導(dǎo)意見(jiàn)里提到，近年來(lái)個(gè)別地方高鐵車(chē)站周邊開(kāi)發(fā)建設(shè)不同程度地存在初期規(guī)模過(guò)大、功能定位偏高、發(fā)展模式較單一、綜合配套不完善等問(wèn)題，對(duì)人口和產(chǎn)業(yè)吸引力不夠，持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)不夠牢固，潛藏著一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

可以看到的是，指導(dǎo)意見(jiàn)無(wú)疑給高鐵周邊區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)亮起了紅燈。而在“2020年高鐵覆蓋80%大城市”“2025年率先建成發(fā)達(dá)完善的現(xiàn)代化鐵路網(wǎng)”兩大目標(biāo)之下，面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)看好的重要“高鐵城市年”節(jié)點(diǎn)，各城市的房地產(chǎn)又會(huì)受到怎樣的影響？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開(kāi)了探究和采訪(fǎng)。

離中心城市遠(yuǎn)拉動(dòng)GDP不明顯

根據(jù)《鐵路“十三五”發(fā)展規(guī)劃》，我國(guó)計(jì)劃到2020年，將基本建成布局合理、覆蓋廣泛、高效便捷、功能完善、世界上最現(xiàn)代化的鐵路網(wǎng)和高鐵網(wǎng)。全國(guó)鐵路營(yíng)業(yè)里程達(dá)到15萬(wàn)公里左右，基本覆蓋20萬(wàn)人口以上城市；其中高鐵3萬(wàn)公里左右，覆蓋80%以上的大城市。2025年率先建成發(fā)達(dá)完善的現(xiàn)代化鐵路網(wǎng)，其中高鐵3.8萬(wàn)公里左右。

資料顯示，迄今為止，中國(guó)287個(gè)地級(jí)市中已有142個(gè)城市開(kāi)通了高鐵、42個(gè)城市擁有城際鐵路、876組城市之間實(shí)現(xiàn)1小時(shí)內(nèi)跨城。

以長(zhǎng)三角為例，中指院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，城市群26個(gè)城市中開(kāi)通高鐵的三線(xiàn)城市共14個(gè)——鎮(zhèn)江、常州、無(wú)錫、嘉興、金華、湖州、紹興、臺(tái)州、馬鞍山、蕪湖、安慶、滁州、銅陵、池州。

而以高鐵為代表的軌道交通改變，也正給各沿線(xiàn)城市的發(fā)展帶來(lái)巨大改變。直接效益則是拉近了諸多城市與“核心城市”的距離。例如，目前江蘇的鎮(zhèn)江、常州、無(wú)錫；浙江的嘉興、金華、湖州、紹興，7個(gè)城市距離上海和各自省會(huì)城市高鐵均在2小時(shí)之內(nèi)。

不過(guò)對(duì)比即可發(fā)現(xiàn)，安徽的馬鞍山和滁州雖然距上海大約2小時(shí)，但到合肥需要在南京中轉(zhuǎn)，中轉(zhuǎn)時(shí)間算在內(nèi)的話(huà)，已經(jīng)超過(guò)2小時(shí)。因此，能夠?qū)崿F(xiàn)與核心城市“直接通勤時(shí)間2小時(shí)內(nèi)”，是一項(xiàng)巨大的優(yōu)勢(shì)。城市聯(lián)系更緊密，高鐵發(fā)揮的作用更大，“黑洞效應(yīng)”也更明顯。

再以長(zhǎng)三角為樣本，上述7個(gè)城市受高鐵輻射的影響依次遞減。受益最大的鎮(zhèn)江和常州，以GDP指標(biāo)來(lái)衡量，在高鐵開(kāi)通之后，兩城GDP分別提升1.5個(gè)百分點(diǎn)和1.4個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于省內(nèi)其他城市。

中指院研究指出，高鐵對(duì)距離中心城市較近的城市GDP拉動(dòng)作用明顯，對(duì)距離較遠(yuǎn)城市的GDP拉動(dòng)不明顯。蘇南3個(gè)三線(xiàn)城市和嘉興高鐵開(kāi)通前后GDP與省內(nèi)水平比較提高了0.3%~1.5%；對(duì)距離較遠(yuǎn)的浙江其他3個(gè)城市的GDP增長(zhǎng)率影響則有限。

新城、產(chǎn)業(yè)與人口城市“鐵道效應(yīng)”日趨明顯

高鐵對(duì)城市發(fā)展的影響，具體表現(xiàn)在哪些層面？58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，首先“高鐵新城”是一個(gè)不容忽視的體現(xiàn)。

高鐵新城包括在高鐵建設(shè)之前就建設(shè)的新城，以及另外一種便是高鐵站點(diǎn)開(kāi)工之后，根據(jù)城市發(fā)展的客觀需要建設(shè)的新城，如濟(jì)南西部新城。

張波告訴記者，高鐵新城普遍被視為帶動(dòng)城市發(fā)展的新引擎之一，利好周邊新興區(qū)域的發(fā)展，并且在功能上與舊城區(qū)或主城區(qū)形成互補(bǔ)，起到城市升級(jí)擴(kuò)容作用。

其建議，高鐵新城應(yīng)結(jié)合高鐵的便利性、高效性所帶來(lái)的大量客流、物流、信息流等進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位，適合發(fā)展休閑娛樂(lè)、商貿(mào)、金融、商務(wù)酒店、中介咨詢(xún)等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)；影視娛樂(lè)、會(huì)展會(huì)議、動(dòng)漫游戲、設(shè)計(jì)規(guī)劃等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)、觀光旅游等新興產(chǎn)業(yè)。

以新城為依托，“產(chǎn)業(yè)”將是鐵道對(duì)城市影響的第二大體現(xiàn)。中指院的研究結(jié)果表明，在長(zhǎng)三角城市中，高鐵開(kāi)通后湖州和常州的第三產(chǎn)業(yè)占比大幅提升，上升了1%~2%。

而產(chǎn)業(yè)背后，更不容忽視的第三項(xiàng)指標(biāo)則是人口。

中指院認(rèn)為，離中心城市高鐵時(shí)間距離與高鐵開(kāi)通后較以往人口年均增長(zhǎng)率提升百分點(diǎn)呈正相關(guān)關(guān)系，即高鐵開(kāi)通使離中心城市時(shí)間越近的城市的年均人口增長(zhǎng)率放緩幅度越大，人口流出這些城市明顯。

“高鐵的開(kāi)通使得嘉興、無(wú)錫、常州等城市的人口到上海等中心城市工作更便利，人口外流到中心城市更明顯。這也充分說(shuō)明高鐵的開(kāi)通，使得離中心城市較近的城市受到中心城市的人口虹吸作用更明顯”。例如上述7個(gè)城市在高鐵開(kāi)通后，人口增長(zhǎng)率均放緩（除紹興持平），其中無(wú)錫和嘉興的增長(zhǎng)率大幅放緩1.4個(gè)百分點(diǎn)左右，常州放緩了約0.8個(gè)百分點(diǎn)。

“未來(lái)，隨著上海、南京、杭州外溢需求的進(jìn)一步增加，長(zhǎng)三角三線(xiàn)城市可能轉(zhuǎn)換成吸收中心城市周邊的人口，促進(jìn)三線(xiàn)城市人口的增長(zhǎng)。”中指院研究指出。

基于這一角度，張波也直言，引入高鐵則需要注意區(qū)域達(dá)到真正的職住平衡。在為數(shù)不少的高鐵城市，都存在人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不足的問(wèn)題，所以高鐵城市的規(guī)劃科學(xué)性、建設(shè)時(shí)序性應(yīng)該得到充分重視，需有序推進(jìn)。

分羹“1小時(shí)交通圈”效益房地產(chǎn)也應(yīng)警惕風(fēng)險(xiǎn)

基于高鐵對(duì)城市的全方位影響，房地產(chǎn)受到的輻射不容忽視。

例如我國(guó)第一條高鐵線(xiàn)路京津城際高鐵，連接了北京和天津，并在2008年正式運(yùn)營(yíng)后。天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2008年天津銷(xiāo)售的房屋中，超過(guò)5%出售予北京居民。

寶能集團(tuán)高級(jí)副總裁、寶能地產(chǎn)總裁、寶能城市發(fā)展集團(tuán)總裁余英今年三月也曾公開(kāi)表示，影響到未來(lái)房企在中國(guó)投資拿地，最重要的一點(diǎn)就是高鐵城市年的到來(lái)。他指出高鐵帶來(lái)城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重構(gòu)和部分城市的異軍突起，將是今年乃至未來(lái)兩三年的一個(gè)最大的亮點(diǎn)。

基于房地產(chǎn)發(fā)展，張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，高鐵網(wǎng)線(xiàn)覆蓋區(qū)域有兩個(gè)關(guān)注點(diǎn)，一類(lèi)是形成以高鐵站為牽引力的“高鐵新城”，主要吸引和消化本地購(gòu)房需求；另一類(lèi)則發(fā)展成為一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的“衛(wèi)星城區(qū)”，以承接外溢購(gòu)房需求。

“隨著鐵路的陸續(xù)開(kāi)建，軌道交通的不斷完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了不容小覷的促進(jìn)作用。在未來(lái)幾年或更長(zhǎng)一段時(shí)間里，本地房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)融入周邊一、二線(xiàn)城市都市圈內(nèi)”。

不過(guò)其也提醒，受城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)因素的影響，“高鐵新城”的發(fā)展速度和水平在不同城市并不均衡，對(duì)于高鐵沿線(xiàn)周邊房地產(chǎn)影響的程度也差別較大。

例如，高鐵線(xiàn)上的“衛(wèi)星城區(qū)”會(huì)更多地承接一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市人口外溢紅利，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看成交量有著較好的需求支撐。

在城市高鐵效應(yīng)可能“冷熱不均”的情況下，隨著我國(guó)高鐵線(xiàn)路的增多，不少高鐵沿線(xiàn)城市也應(yīng)警惕一些風(fēng)險(xiǎn)，例如在大肆賣(mài)地引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)面臨的供需失衡，人口和產(chǎn)業(yè)的吸引力不足，以及潛藏金融、地方債務(wù)等經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

的確，高鐵并非“靈丹妙藥”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高鐵能否盤(pán)活區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈需分兩方面來(lái)看，建設(shè)城市新中心或城市副中心的高鐵站點(diǎn)，或成為一個(gè)城市人流、物流、企業(yè)、商業(yè)的匯聚之地，對(duì)于盤(pán)活區(qū)域的經(jīng)濟(jì)效果或較為明顯。

但并非所有的高鐵站點(diǎn)都能讓所到之處“點(diǎn)石成金”，更多的中小站點(diǎn)或能帶來(lái)一定人口流動(dòng)，但并不代表是區(qū)域經(jīng)濟(jì)盤(pán)活的“催化劑”。

尤其在一些三線(xiàn)城市，高鐵開(kāi)通后城市人口增長(zhǎng)有較大程度放緩，對(duì)人口有負(fù)面作用。高鐵對(duì)距離中心城市較近的城市的“虹吸作用”不容忽視。

也由此，張波建議購(gòu)房者，應(yīng)更理性看待購(gòu)房需求，不必盲目追逐高鐵新城，尤其是在“房住不炒”的大背景下對(duì)于投資高鐵新城更要謹(jǐn)慎。

“隨著國(guó)家嚴(yán)格調(diào)控的不斷深入，打擊炒房行為的不斷持續(xù)，純投資角度追逐高鐵新城會(huì)越來(lái)越?jīng)]有市場(chǎng)。”張波直言。