北京推新規(guī)限制住宅拆分 專家：防止小動作炒作學(xué)區(qū)房

每經(jīng)記者 舒曼曼    每經(jīng)實習(xí)記者 李詩琪    每經(jīng)編輯 梁秋月    

5月28日，北京市住建委會同市規(guī)土委研究出臺了《關(guān)于加強國有土地上住宅拆分管理的通知》，從住宅平房改擴建項目規(guī)劃審批管理和住宅（含平房）不動產(chǎn)登記管理方面進行了規(guī)范。

新政既包括不再明確新建和改擴建住宅平房以及房產(chǎn)測繪成果的間數(shù)，也規(guī)定了對已按同一戶號整體測繪、登簿確權(quán)的不動產(chǎn)登記單元不得拆分等內(nèi)容。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，該政策對于平房項目采取了只明確建筑面積而不明確間數(shù)的做法，使得分割拆賣變得無效。一般來說，此類平房項目本身和學(xué)區(qū)等概念掛鉤，在建房過程中，根據(jù)規(guī)定按照原有的住房模式進行建造，可以防范各類小動作和小心思的出現(xiàn)。

圖片：北京市住建委官網(wǎng)截圖

北京出新規(guī)限制住宅拆分

針對去年媒體曝光的北京有關(guān)二手房交易中出現(xiàn)的個別住宅拆分炒賣現(xiàn)象，北京市住建委表示，現(xiàn)已叫停了已取得不動產(chǎn)所有權(quán)的住宅房產(chǎn)拆分測繪成果審核和不動產(chǎn)權(quán)利拆分登記，堅決遏制炒房行為，并取得積極成效。

而新政更是在此基礎(chǔ)上提出了五項具體限制措施，即新建住宅平房明確建筑面積、規(guī)劃用途，不再明確間數(shù)；翻建住宅平房要“原位置、原規(guī)模、原高度、原用途”；對住宅平房的擴建、改建、翻建審批，不再明確間數(shù)；嚴格執(zhí)行房產(chǎn)測繪成果審核相關(guān)規(guī)定，測繪成果不再注記間數(shù)；已按同一戶號整體測繪、登簿確權(quán)的，其不動產(chǎn)登記單元不得拆分。

與此同時，針對實際交易中的特殊情形，《通知》也表示，住宅平房已登記間數(shù)，因繼承（受遺贈）或人民法院、仲裁委員會生效法律文書導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形除外。此前已受理的不動產(chǎn)登記申請按原規(guī)定辦理。

在北京住建委發(fā)布的一份解讀中，北京大學(xué)法學(xué)院教授樓建波分析了該政策問世的現(xiàn)實背景。其認為，出現(xiàn)個別住宅拆分炒賣現(xiàn)象主要是2008年《北京市房屋登記辦法》出臺前，沒有明確規(guī)定房屋登記的最小單元，因此出現(xiàn)了數(shù)套（間）住房在一個房本上登記成同一房號、坐落但通過拆分售賣此類房屋獲利的情況，擾亂了市場秩序。住建、規(guī)劃部門在去年及時叫停了此類行為，同時通過制定政策措施進一步規(guī)范住宅拆分管理，保護老百姓正常交易權(quán)益，也有利于對北京古都風(fēng)貌的保護。

政策有助于抑制學(xué)區(qū)房炒作

嚴躍進表示，北京此次出臺住宅拆分管理的政策，是針對當前市場上各類違規(guī)拆分的做法，體現(xiàn)了當前房地產(chǎn)市場較好的管控思路，也對部分炒房行為進行了打擊。

嚴躍進分析稱，政策對平房項目采取了只明確建筑面積而不明確間數(shù)的做法，其實就是使得分割的做法變得無效。另外政策中還規(guī)定，在不動產(chǎn)登記過程中也要注重此類拆分政策的管理，有助于不動產(chǎn)登記更加有序，從源頭上進行管控。

思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，該政策主要針對北京現(xiàn)存的一些管理比較寬松的老平房。這類平房大多是按照整體建筑結(jié)構(gòu)拿的房本，但可以拆分成更小的模塊兒，因此將其一部分產(chǎn)權(quán)面積銷售出去，便可獲得更高的增值收益。

郭毅還表示，不少這類房源還帶有類似學(xué)區(qū)的優(yōu)勢資源，或是正在進行棚戶改造的項目。而當禁止這類住宅拆分炒賣之后，其實也就杜絕了投資和投機的產(chǎn)生。