深圳新規(guī)：企業(yè)總部用地出讓期30年 6成建面不得轉(zhuǎn)讓

每經(jīng)記者 董青枝     每經(jīng)編輯 魏文藝    

日前，深圳市正式出臺(tái)《深圳市總部項(xiàng)目遴選及用地供應(yīng)管理辦法》(下稱《辦法》)，對(duì)深圳市行政轄區(qū)內(nèi)的遴選總部項(xiàng)目及出讓總部用地的行為進(jìn)行規(guī)范。包括，總部用地出讓期限按照30年確定，總部大廈中不低于60%的建筑面積全出讓年期內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，總部用地上配套建設(shè)的商務(wù)公寓全出讓年期內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓等。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，深圳土地資源太稀缺，政府出臺(tái)此政策主要是擔(dān)心總部物業(yè)挪作他用，卻沒有留住總部企業(yè)，這也是政府希望經(jīng)濟(jì)長期持續(xù)發(fā)展，而不是變相地做房地產(chǎn)運(yùn)營。

《辦法》指出，總部用地是指經(jīng)該辦法遴選確定的總部企業(yè)，獨(dú)立或聯(lián)合申請(qǐng)的用于建設(shè)總部大廈的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。總部用地類型為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，僅可用于建設(shè)總部大廈，從源頭杜絕部分新引進(jìn)總部企業(yè)取得用地之后，無法兌現(xiàn)形成地方財(cái)力的承諾，甚至“不做產(chǎn)業(yè)做物業(yè)”，通過轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售總部大廈物業(yè)牟利的現(xiàn)象。

根據(jù)《辦法》，確有用地需求且在深圳市無自有總部用地的總部企業(yè)可以獨(dú)立或者聯(lián)合申請(qǐng)總部用地；對(duì)于已有總部用地的總部企業(yè)，因規(guī)模擴(kuò)大需增加辦公空間的，可通過租用或購買辦公用房予以解決?？偛坑玫夭扇炫瞥鲎尫绞焦?yīng)。

《辦法》強(qiáng)調(diào)，總部用地出讓期限按照30年確定，總部大廈中不低于60%的建筑面積全出讓年期內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，其余部分為非自用部分建筑。非自用部分建筑允許租售，其中辦公用房比例不低于50%。非自用辦公用房由區(qū)政府作為政策性優(yōu)惠商業(yè)辦公用房，用于引進(jìn)與總部企業(yè)相關(guān)的上下游企業(yè)入駐；除辦公用房外的非自用部分建筑，在5年承諾期屆滿，產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議履約考核通過后方可轉(zhuǎn)讓?？偛坑玫厣吓涮捉ㄔO(shè)的商務(wù)公寓全出讓年期內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在本次新規(guī)之前，深圳還曾出臺(tái)《深圳市鼓勵(lì)總部企業(yè)發(fā)展暫行辦法》（2012年）和《深圳市鼓勵(lì)總部企業(yè)發(fā)展實(shí)施辦法》（2017年）。根據(jù)政策內(nèi)容，總部企業(yè)落戶深圳，將享受落戶獎(jiǎng)、貢獻(xiàn)獎(jiǎng)、租購房補(bǔ)助以及總部用地出讓等多項(xiàng)支持政策。

據(jù)了解，自2008年起，深圳通過種種措施，先后集聚了騰訊、招商銀行、萬科、中國平安保險(xiǎn)(集團(tuán))、恒大、比亞迪、天音通信等一批世界和中國500強(qiáng)總部企業(yè)。2016年深圳市總部企業(yè)(138家)貢獻(xiàn)地方財(cái)力573億元，占全市地方財(cái)政收入的18%。

此次《辦法》稱，深圳各區(qū)政府根據(jù)總部企業(yè)發(fā)展要求，在承諾期(5年)屆滿后1年內(nèi)、承諾期屆滿后每隔5年、出讓期屆滿前1年內(nèi)等階段對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議的約定事項(xiàng)進(jìn)行履約核查。未達(dá)標(biāo)的企業(yè)將承擔(dān)違約責(zé)任，分為違約金收取、建筑回購及違約金收取、建設(shè)用地使用權(quán)無償收回及建筑殘值方式補(bǔ)償三個(gè)階段。

《辦法》還明確了用地供應(yīng)與企業(yè)貢獻(xiàn)相匹配原則，區(qū)分金融類和非金融類總部企業(yè)申請(qǐng)用地標(biāo)準(zhǔn)，可獨(dú)立申請(qǐng)或聯(lián)合申請(qǐng)，金融類供地門檻及用地增加標(biāo)準(zhǔn)均是非金融類的2倍，累計(jì)總建筑面積不超過20萬平方米。

此外，由于自身原因停止項(xiàng)目投資建設(shè)的，可在超過開工日期2年內(nèi)主動(dòng)退出；其他因法律法規(guī)、土地出讓合同和產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議約定應(yīng)解除出讓合同的，土地?zé)o償收回。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，該政策一是防止拿地企業(yè)不做產(chǎn)業(yè)做物業(yè)，壓縮牟利空間，弱化當(dāng)中的房地產(chǎn)屬性；二是，政府著力規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)品的屬性，防止辦公產(chǎn)品隨意轉(zhuǎn)換成“類住宅”出售；三是，未來“類住宅”及商務(wù)公寓的供應(yīng)量或?qū)⑾陆?，這些產(chǎn)品近期有加價(jià)的動(dòng)力。