綠地多元化布局得與失：協(xié)同效應待釋放 產(chǎn)業(yè)“出奶”很關鍵

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 梁秋月    

CFP圖

如同整個房地產(chǎn)行業(yè)對房企的要求，已經(jīng)不僅是“買地造樓”了，在新經(jīng)濟的驅動下，各地政府對房企的要求，也不再是建設者這么單一。

多元化資源、更多的土地價值、更豐富的角色承擔······地方政府對綜合性地產(chǎn)商的新要求，成為擺在房企面前的一個現(xiàn)實問題。但也難以否認，這也是某些企業(yè)的機會。

實際上，在房企的跨界風潮中，綠地是少有將“其他產(chǎn)業(yè)”放在戰(zhàn)略位置的企業(yè)。例如“大基建”產(chǎn)業(yè)2017年的營收占公司總業(yè)務的比重達36.6%，雖低于房地產(chǎn)的52.53%，但占比同比增幅在各項產(chǎn)業(yè)中最高。

但產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)同效應何時實現(xiàn)，成為了外界對綠地的拷問。畢竟就近兩年的業(yè)績數(shù)據(jù)而言，多產(chǎn)業(yè)的營收貢獻率并未實現(xiàn)大幅增長，2017年金融業(yè)務甚至同比負增長22.8%；利潤層面，2017年綠地建筑業(yè)務、汽車業(yè)務毛利率均低于4%，能源業(yè)務、商品銷售毛利率均低于2%，多元業(yè)務的利潤支撐度尚待提升。

那么，作為房企深度多元化發(fā)展的典型企業(yè)，綠地的得與失、判斷與選擇，到底給予市場怎樣的“經(jīng)驗之談”？

產(chǎn)業(yè)協(xié)同平抑市場風險 盲目多元化不可行

目前，綠地形成了“以房地產(chǎn)為主業(yè)，大基建、大金融、大消費、大科創(chuàng)等并舉發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)格局。

不過據(jù)綠地方面介紹，和其他盲目多元化的企業(yè)不同，綠地從一開始就是一家多元化的企業(yè)。多元化最重要的核心是產(chǎn)業(yè)協(xié)同，服務于房地產(chǎn)主業(yè)。

其向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，產(chǎn)業(yè)協(xié)同一直是綠地秉持的“地產(chǎn)+”思路，和地產(chǎn)毫無關系的多元產(chǎn)業(yè)不是綠地的思路，除了市場因素和調控以外，綠地還要平抑市場風險。

“純粹‘買地造樓’的產(chǎn)業(yè)只會增加風險，產(chǎn)業(yè)協(xié)同是傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)的升級，某種程度上不是房地產(chǎn)企業(yè)去多元化，其內核本質還是房地產(chǎn)”。

而綠地地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，能夠增加拿地的綜合能力，其直接反應在拿地成本優(yōu)勢，平均樓面價2500元/平方米。而基建以外的金融科創(chuàng)，甚至都不是分流房地產(chǎn)資本，而是在發(fā)揮投融資能力，某種程度上可以形成對集團資金補充的作用，是一個新渠道。

從大消費板塊來看，2017年綠地酒店數(shù)量突破5000間，實現(xiàn)酒店旅游收入18億元，同比增長12%。進口商品營收超過8億元，實現(xiàn)翻倍增長。同時，2017年綠地正式成立康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集團，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)順利起步。研發(fā)了涵蓋“醫(yī)康養(yǎng)娛游樂”六大主題內容的康養(yǎng)酒店產(chǎn)品模型，啟動并開工了6個康養(yǎng)酒店項目。

多元化面臨考驗：如何刺激各產(chǎn)業(yè)“多出奶”

但另一方面，目前綠地多元產(chǎn)業(yè)在發(fā)展加速的同時，對整體盈利的貢獻仍較低。

數(shù)據(jù)顯示，2017年綠地營收規(guī)模增長，全年實現(xiàn)營業(yè)總收入2904.2億元，歸母凈利潤90.4億元，分別同比增長17.4%和25.4%。其中，房地產(chǎn)主業(yè)收入占比近49%，結轉毛利率提升2.7個百分點至23.4%。同時，2017年綠地的基建產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速，營業(yè)收入1048.1億元，占比近34%，同比增長36.9%。

房地產(chǎn)主業(yè)和基建業(yè)務收入上實現(xiàn)了增長，但其整體的盈利指標在行業(yè)中仍處于較低水平。2017年，綠地毛利率為14.1%，歸母凈利率僅3.1%，其中，綠地在商品銷售、能源產(chǎn)業(yè)、汽車及相關產(chǎn)業(yè)較低的盈利能力對整體的毛利率水平有較大的影響。2017年，綠地基建產(chǎn)業(yè)雖然營收規(guī)模超千億，但毛利率僅3.8%。而毛利率水平在80%以上的酒店、金融及相關產(chǎn)業(yè)合計營收規(guī)模僅22.2億元。

對此，克而瑞研究指出，未來綠地在不斷提升其產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級及主業(yè)核心競爭力的同時，應加強推動轉型成果落地，并在業(yè)績層面提升其“次支柱產(chǎn)業(yè)”作用。

今年4月，綠地又斥資3億元入股AI獨角獸，瞄準了“頂尖科技領域、頂尖科技公司”為核心的第二階段發(fā)展。

但對于這些新投入產(chǎn)業(yè)目前回報率較低的問題，綠地方面則表示，多元產(chǎn)業(yè)每年的營收受行業(yè)周期影響，金融占到三分之一利潤貢獻，趕上了周期利好，而這兩年新進入的行業(yè)，高科技發(fā)展是新方向。一些項目可能剛開始起步，但是代表著未來，從財務上說，才剛起步，因此報表上并未體現(xiàn)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則表示，機遇與挑戰(zhàn)并存，多元化發(fā)展是房企應對洗牌趨勢的一種選擇。在當前的房地產(chǎn)市場發(fā)展背景下，多元化布局成為房企發(fā)掘新增長極的共同抉擇。站在投資者的角度來看，不把雞蛋放在一個籃子里也是無可厚非。

對于房企而言，轉型走上多元化之路，不少房企都是摸著石頭過河，吃透新的行業(yè)，找準盈利的模式，都需要一定的機會成本。前期必不可少的沉淀和積累，甚至是短期利益的損失，都是正?，F(xiàn)象。

無論是50家規(guī)模的銷售直采中心，還是去年開始進入的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，以及近期收購的獨角獸，綠地表示，有合適機會還會進一步做大，對外股權投資的行業(yè)深耕。能否和房地產(chǎn)產(chǎn)生交叉效應進而有具體的落點，才是關鍵。強化資源整合與產(chǎn)業(yè)協(xié)同，進而提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級、競爭力、影響力，使其成為在業(yè)績層面上的“次支柱產(chǎn)業(yè)”。

在行業(yè)集中度提升的背景下，房企通過跨界與整合擴大規(guī)模，延伸產(chǎn)業(yè)鏈空間，多元化發(fā)展，最終實現(xiàn)戰(zhàn)略轉型獲取高效益回報。