中央財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)法專家尹飛：租賃住房不能一“賣”了之 “預(yù)租”權(quán)益難有法律保障

每經(jīng)記者 舒曼曼    每經(jīng)實習(xí)記者 李詩琪    每經(jīng)編輯 梁秋月    

在大力發(fā)展租賃市場，建立租購并舉的長效機(jī)制下，“房屋租賃”正成為當(dāng)下市場的熱點，各種租賃產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)。依靠土地招拍掛、集體建設(shè)用地建租賃住房、盤活存量等多種方式增加房源供給，成為當(dāng)前租賃市場面臨的重要任務(wù)。

然而，隨著全國首個企業(yè)自持租賃房項目“萬科翡翠書院”進(jìn)入“預(yù)租”階段，高昂的租金以及一次性繳納多年租金的支付形式成為外界關(guān)注的焦點。在北京萬科公布的租金方案中，90平方米三居室的月租金約為1.5萬~1.8萬元，180平方米的四居室月租金約3萬~4萬元，租金明顯高于普通租戶的可支付范圍。

除此之外，在當(dāng)前租賃市場的大背景下，全自持地塊建租賃住房或許還存在其他潛在問題?；谝陨锨闆r，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡稱“NBD”）記者專訪了中央財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)法研究所所長尹飛教授。

值得注意的是，面對房地產(chǎn)開發(fā)商以投資回報率低從而以成本反推租金價格的做法，尹飛表示，以拿地成本反推租金價格無疑是本末倒置。實際上，企業(yè)自持一定比例租賃住房是政府在扶持規(guī)?；赓U經(jīng)營企業(yè)的一個手段，在“房子是用來住的，不是用來炒的”理念之下，企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)識到這種指導(dǎo)思想的變化。

本質(zhì)上還是“炒房屋租賃權(quán)”

NBD：企業(yè)全自持土地項目作為一種新的嘗試，企業(yè)自持后做租賃房，您覺得和傳統(tǒng)的租賃模式最大的區(qū)別是什么？

尹飛：企業(yè)將自己擁有所有權(quán)或長期租賃的多余房產(chǎn)拿出來做租賃，這種情況也是很常見的。但全自持租賃項目是為了落實“房子是用來住的，不是用來炒的”指導(dǎo)思想、為了充分保障人民群眾的居住權(quán)，政府在土地出讓環(huán)節(jié)做出的探索。部分土地限價競自持的出讓方式促使企業(yè)只能自持、不能轉(zhuǎn)讓，只能拿來做租賃。這一嘗試符合租購并舉的方針，旨在通過多元化的產(chǎn)權(quán)方式來滿足人民群眾的租賃需求。

NBD：這種嘗試對于企業(yè)和租賃市場會產(chǎn)生哪些影響？

尹飛：首先，這種嘗試從制度上限制企業(yè)將房屋所有權(quán)賣出去，杜絕了“炒房”的可能，本質(zhì)上是政府扶持規(guī)?；赓U經(jīng)營企業(yè)、培育住房租賃市場的一個重要舉措。

過去房價高漲的一個重要原因是我們片面地強(qiáng)調(diào)“居者有其屋”，試圖通過單一的商品房所有權(quán)形式來滿足所有人的居住需求，這就客觀上導(dǎo)致了房價高企?，F(xiàn)在我們強(qiáng)調(diào)租購并舉，通過多重的產(chǎn)權(quán)形式來解決居住需求，有利于避免房價過度上漲，從根本上遏制“炒房”的沖動。

這就為有居住需求的消費(fèi)者提供了購房之外的新選擇。對于企業(yè)來說，過去企業(yè)要做規(guī)?；赓U經(jīng)營，只能在市場上去購置房產(chǎn)，或者長租其他房源再轉(zhuǎn)租出去?，F(xiàn)在可以從拿地環(huán)節(jié)全面介入，更利于企業(yè)按照租賃經(jīng)營的目的，在項目啟動時就進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃和設(shè)計，為承租人提供更為全面、便利的房屋租賃以及相關(guān)生活服務(wù)，從而更有利于發(fā)揮租賃經(jīng)營企業(yè)的專業(yè)化優(yōu)勢，將規(guī)?；淖赓U經(jīng)營做得更好。

NBD：您認(rèn)為當(dāng)前一些企業(yè)的做法是否依照了政策的本意？

尹飛：從企業(yè)的角度來看，從一開始企業(yè)就應(yīng)該規(guī)劃、設(shè)計好，以公寓等形式進(jìn)行租賃經(jīng)營，以提供長租或短租的方式，定期去收取租金。

通過這種方式來緩解過去單純的商品房所有權(quán)，滿足人民群眾的居住需求，這才是政策的本意。但現(xiàn)在個別企業(yè)的做法實際上是把房子蓋完然后一“賣”了之，本質(zhì)上還是拿這些房子來“炒”，無非是過去“炒”房屋所有權(quán)、現(xiàn)在“炒”房屋租賃權(quán)或者說使用權(quán)，這種做法顯然曲解了政府出臺政策的目的。

如果政策的初衷沒有實現(xiàn)的話，政府相關(guān)部門就應(yīng)該好好研判，將來在土地出讓時能不能設(shè)置其他條件，比如對自持企業(yè)的租金收取時間，尤其是能否一次性收取、提前收取等問題明確進(jìn)行約定。

“預(yù)租”概念存在巨大風(fēng)險

NBD：對于“以租代售”這種模式，相關(guān)政策法律是否有嚴(yán)格的界定？

尹飛：目前肯定是沒有相關(guān)界定的。因為這種模式剛剛出現(xiàn)，法律對此顯然是沒有規(guī)定的，政府也沒有將其取締的法律依據(jù)，但是我們確實也看到相關(guān)政府部門已經(jīng)在警示法律風(fēng)險，這種做法是完全有必要的。

究竟什么樣的模式叫做以租代售？我覺得類似這種把租金的十年、二十年打包一次性給付，尤其是在房子還沒有交付的情況下，就讓消費(fèi)者預(yù)先一次性支付租金，就有可能構(gòu)成所謂的“以租代售”。

NBD：目前，關(guān)于“預(yù)租”概念依然模糊，作為承租人應(yīng)該重視哪些問題？

尹飛：從實踐來看，房屋租賃一般都是“一手交錢、一手交房”，租客交付租金后即可入住。所謂“預(yù)租”與通常的租賃不同，顯然是模仿預(yù)售而創(chuàng)設(shè)的。就預(yù)售的實踐而言，業(yè)主一次付清全部價款之后，需要等待相當(dāng)長的時間方可完成交付，再過一段時間才能完成登記取得房屋所有權(quán)。為了保障業(yè)主的權(quán)益，法律對開發(fā)商的契約自由進(jìn)行了較大限制。例如規(guī)定預(yù)售的條件、建立預(yù)售備案制度并賦予對抗第三人以及司法查封的效力、要求進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管等。但就所謂“預(yù)租”，目前《城市房地產(chǎn)管理法》《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)章政策中沒有任何類似預(yù)售制度，維護(hù)承租人利益的特別規(guī)定。

該項目最快也得到2020年才能入住，租客提前兩年支付一大筆租金，面臨很大的風(fēng)險。一旦發(fā)生延期交房、房屋品質(zhì)未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，甚至房屋被第三人依法取得或者查封等情形時，由于缺乏制度規(guī)范，租客的權(quán)益很難得到法律保障。對于這類產(chǎn)品，提醒租客一定要提高風(fēng)險意識，慎重決策。

利用金融手段解決回款難題

NBD：招拍掛方式競得的自持用地做租賃住房，拿地成本高，會使得企業(yè)回款壓力變大，您如何看待這一問題？

尹飛：回款需求首先要看企業(yè)為了拿地付過多少資金，企業(yè)的出價是市場競爭的結(jié)果，是企業(yè)自愿的行為。目前的高地價，恐怕還是與個別企業(yè)在拿地時不理性、試圖以租代售繼續(xù)炒房的心態(tài)有關(guān)。但這種做法顯然與政府鼓勵租賃的政策目標(biāo)是不符的。企業(yè)在出價拿地的時候如果更加理性，如果大家不去抬價而是在底價或低成本去拿地，這樣的話回款壓力會不會更小一些。

既然地價是通過市場決定的，如果企業(yè)出價時錯誤估計了市場，將來推出產(chǎn)品時市場不接受，就只能風(fēng)險自負(fù)了。

NBD：您認(rèn)為企業(yè)該如何解決回款難題？

尹飛：首先，企業(yè)作為經(jīng)營者、作為商人，應(yīng)當(dāng)理性。要做房屋租賃的規(guī)?；?jīng)營，除了直接拿地去建設(shè)租賃房之外，僅就市場化的方式而已，企業(yè)還有長期租賃、收購存量房這些獲取房源的方式。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身情況選擇對自己最有利的方式。

第二，企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)識“房子是用來住的，不是用來炒的”指導(dǎo)思想的深刻內(nèi)涵以及由此帶來的政策變化。為了鼓勵租賃經(jīng)營，包括北京在內(nèi)很多地方都會在土地等方面進(jìn)一步放開，例如允許使用集體建設(shè)用地建造租賃房。較之于國有土地，顯然成本會低得多。企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分了解相關(guān)政策，實現(xiàn)成本控制。

第三，充分運(yùn)用金融手段解決回款問題。一旦租賃的規(guī)模化經(jīng)營做起來，企業(yè)如果能夠提供比較好的租賃服務(wù)，就可能獲得較為長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，完全可以實現(xiàn)證券化，這恰恰是很多信托、理財所需要的。國家也在積極推動租賃市場建設(shè)，近期會出臺相關(guān)金融政策（4月25日，住建部、證監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》），企業(yè)可以充分利用金融手段、通過與金融投資者分享收益來解決迅速回款的問題。