海南千億樓市變局：把“炒房”的窗戶關(guān)上，為租賃與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)打開一扇門

每經(jīng)記者 魏瓊    每經(jīng)編輯 梁秋月    

海南三亞 CFP圖

4月22日，海南省出臺了史上最嚴(yán)限購政策，全域限購讓海南房地產(chǎn)從業(yè)人員和開發(fā)商們站上了“十字路口”。一位不愿具名的資深海南房地產(chǎn)從業(yè)人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，海南的住宅市場將進(jìn)入“速凍模式”。

近些年，隨著海南國際旅游島建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)，海南的房地產(chǎn)市場成為各大開發(fā)商和投資者眼中的“香餑餑”。開發(fā)商們紛紛涌入海南，開啟大規(guī)模的圈地造城運(yùn)動，強(qiáng)大的外來購買力直接推動了海南房地產(chǎn)價量齊升。

隨著海南啟動全域限購政策，海南房地產(chǎn)這個“香餑餑”是否將變身“燙手山芋”，面對大批尚未銷售的項目，開發(fā)商將如何調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略？

千億地產(chǎn)變局樓市速凍

在國際旅游島建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，以及每年冬天的百萬候鳥人群強(qiáng)大購買力的疊加作用下，海南房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。據(jù)海南錦誠發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年海南全島全區(qū)域量價同漲，核心城市的均價水平抬升到另一個檔位。海南成交面積達(dá)到2293萬平方米，同比上漲52%；成交金額高達(dá)2714億元，同比上漲82%；成交均價達(dá)到11836元/平方米，同比增長20%。

隨著全島市場規(guī)模的快速擴(kuò)大，海南核心城市量級提升。其中第一梯隊的三亞和?？?017年銷售金額分別為724億元和694億元，三亞旁的陵水則達(dá)到372億元。包括澄邁、萬寧、瓊海、儋州和文昌銷售金額也均超百億元，而臨高、東方、五指山瓊中等10個城市銷售金額在50億元以下。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對比發(fā)現(xiàn)，成交金額靠前的城市限購級別更高。?？?、三亞、瓊海的外地購房者需要提供5年社保，處于第四梯隊的五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣，則住房只能面向本市縣居民家庭銷售。

值得注意的是，開發(fā)商在海南的項目規(guī)模較大，尤其單盤貢獻(xiàn)占城市成交金額的比重較大。2017年包括雅居樂清水灣、恒大?；◢u以及碧桂園珊瑚宮殿的單盤銷售金額均超100億元，其中雅居樂清水灣以及碧桂園珊瑚宮殿均位于陵水，銷售金額分別為169億元和123億元，兩盤銷售金額占陵水總體銷售金額78%。

單盤的強(qiáng)大貢獻(xiàn)力造就了房企在海南市場占有率的提升，恒大和碧桂園分別憑借?；◢u和碧桂園珊瑚宮殿的單盤貢獻(xiàn)，2017年銷售金額均超200億，分別達(dá)到274.5億、240.7億。雅居樂、魯能、融創(chuàng)、綠地四家房企銷售金額也超百億元。

然而，隨著海南全域限購，2017年房地產(chǎn)市場的良好態(tài)勢將成為過去式。一位不愿具名的資深海南房地產(chǎn)從業(yè)人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，海南的住宅市場將進(jìn)入“速凍模式”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也告訴記者，調(diào)控嚴(yán)厲性超乎預(yù)期，海南市場降溫是必然。潛在的購房需求會大幅度減少，當(dāng)?shù)氐姆科蠛蜖I銷部門應(yīng)積極做好應(yīng)對。

不過，新城控股集團(tuán)股份有限公司高級副總裁歐陽捷在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時指出，住宅市場短期會速凍，但不會影響長期發(fā)展。

租賃住房和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎發(fā)展機(jī)遇

過去幾年，品牌房企熱衷拓展海南市場，恒大、雅居樂憑借早期規(guī)模取地，在售項目剩余土地開發(fā)貨量較大，魯能、綠地、富力的潛在項目可建面積也居多。

據(jù)恒大2017年年報顯示，截至2017年年底，恒大在海南區(qū)域共有16個項目，土地原值為161.7億元，總土地面積為1709.1萬平方米，其中?；◢u土地儲備達(dá)到1181.46萬平方米。

據(jù)海南錦誠團(tuán)隊調(diào)研整理的數(shù)據(jù)顯示，較早進(jìn)軍海南市場的雅居樂在海南擁有5個項目，碧桂園則擁有17個項目，融創(chuàng)則在海南市場儲備了15個項目。魯能、富力和保利分別擁有7個、6個和5個項目。其中富力地產(chǎn)于4月斥資57億收購海航大英山項目，新增土地建筑面積67萬平方米。

嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，海南房地產(chǎn)千億市場變局來臨，開發(fā)商將如何應(yīng)對？

CFP圖

雅居樂方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者回應(yīng)，雅居樂深耕海南已逾十年，多元化產(chǎn)業(yè)布局涵蓋地產(chǎn)、環(huán)保、教育等多個板塊。清水灣項目本身也已在過去十年中逐步形成了教育、婚慶、會展、游艇、旅游、環(huán)保、文體等八大產(chǎn)業(yè)布局，致力于為客戶提供全方位的旅居度假服務(wù)。隨著海南作為自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的建設(shè)進(jìn)程，雅居樂將堅持貫徹執(zhí)行中央“房住不炒”的思路，結(jié)合自身優(yōu)勢，參與多元產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為海南的提速發(fā)展貢獻(xiàn)一己之力。

歐陽捷認(rèn)為，未來不排除政府因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)布局調(diào)整住宅開發(fā)用地及其規(guī)劃，暫停新的住宅用地供應(yīng)；也不排除政府暫緩審批新的住宅開發(fā)規(guī)劃以減少市場供應(yīng)，或者暫緩發(fā)放預(yù)售許可和備案。開發(fā)商圈定的土地以后未必都能用于住宅開發(fā)，有的可能被要求退回，政府調(diào)整為其他產(chǎn)業(yè)用地，有的則可能調(diào)整出讓計劃。

政策調(diào)控下關(guān)閉了住宅市場發(fā)展的“閘門”，但同時開啟了租賃市場和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新通道。

歐陽捷指出，海南引入大量新興產(chǎn)業(yè)包括深海采礦、島礁旅游、賽馬郵輪、體育博彩、海洋牧場、深?；?、文昌航天城、新型交易平臺，這些都需要大量的人才，因此未來需要更多的住房，這些住房很可能以租賃住房為主。新增住宅用地會更多采取租賃住宅用地出讓模式，企業(yè)也要做好開發(fā)、經(jīng)營自持租賃住宅的思想準(zhǔn)備。

同時，歐陽捷認(rèn)為，未來海南會有更多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)機(jī)會，比如郵輪基地碼頭、航天特色小鎮(zhèn)、超大型購物廣場、賽馬會及其俱樂部等等，有產(chǎn)業(yè)資源的開發(fā)商將會獲得政府青睞，獲得發(fā)展機(jī)會。