房貸還款年齡提高，最高75歲！“啃老族”竟是最大贏家？

每經(jīng)編輯 李凈翰    

工行近日將個人住房貸款借款人最高年齡從65周歲延長到70周歲，借款人年齡與貸款期限之和不超過75年（即還款的最高年齡可到75歲）。同時，個人住房貸款的最長期限仍然是30年，沒有改變。

這也意味著，有些人可能75歲都還在還房貸。而依據(jù)世界衛(wèi)生組織（WHO）發(fā)布的2015年版《世界衛(wèi)生統(tǒng)計》報告顯示，中國人的平均壽命是男性74歲，女性77歲。

什么情況？難道可以當一輩子房奴了？每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）研究后發(fā)現(xiàn)沒這么簡單。

利好年齡較小或較長的購房者

工商銀行借款人年齡與貸款期限之和不超過75年，而原來這一數(shù)字是70年，即新的標準相當于提高了5年。4月19日晚間，工商銀行相關(guān)負責人向每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）證實了該消息。

該負責人指出，該政策調(diào)整是為了適應我國人口發(fā)展趨勢，滿足不同年齡階段尤其是中年以上居民的住房改善性需求，減輕其經(jīng)濟壓力。未來工行將持續(xù)認真貫徹執(zhí)行國家“因城施策”的差別化個人住房信貸政策，積極支持居民自住及改善型合理購房融資需求。

上面提到的“借款人年齡與貸款期限之和”需要用一個更直觀的例子來解釋。例如：如果借款人年齡是40歲，過去“之和”為70年，最高可以申請到30年的貸款；而現(xiàn)在放寬到75歲，即45歲也可以申請到30年貸款。最高期限貸款群體放寬了5歲。同時，過去65歲以上就不能貸款了，而現(xiàn)在70歲的群體最高可以貸5年期限的住房貸款。貸款的最高年齡群體也放寬了。

據(jù)北京晨報，“工商銀行延長這一年限，實則是對樓市的利好。”賺賺金融品牌運營中心總監(jiān)吳昊分析表示，放寬這一年限可以讓45歲以上的剛需購房人獲得更長的貸款期限，這將減小他們月供壓力，對于首套房及改善性需求的剛需人群有一定的利好作用。

吳昊介紹，目前95后的購房者已經(jīng)開始入市。而在購房貸款時，對于年齡較小或較長的購房人而言，普遍要求子女共借，即父母與子女一起承擔相應的貸款償還責任。“延長年限對他們的貸款將有所利好。”

不過，吳昊認為，這種利好只會影響剛需購房中不到8%的人群，對于市場的總體影響相對較小，其他銀行可能還會根據(jù)自己的情況而定，跟進的可能性不大。

持有同樣看法的還有易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進和中原地產(chǎn)首席分析師張大偉。

據(jù)北京商報，對于這一調(diào)整帶來的影響，嚴躍進認為，這一政策是考慮到現(xiàn)在貸款買房的客戶年齡特征，調(diào)整后年齡偏大、但有能力并且有改善型住房需求的人群能夠得到貸款。45歲的購房者以往只能貸25年的款，以后能按30年期限貸款，對于這部分中年人群也是利好。不過他指出，這并不是樓市刺激的做法，也不是房貸放松的跡象，更多的是銀行出于自身戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)方面的考慮。這一做法也跟當前國內(nèi)人口老齡化有關(guān)，調(diào)整后銀行可服務(wù)的貸款人群、貸款規(guī)模將會增加。

張大偉則表示，對于部分中老年購房者來說，可以降低月供壓力，延長還款周期，有可能出現(xiàn)部分50-60歲左右的改善購房家庭選擇接力貸，父子合力還款的可能性。但目前看，市場90%以上購房人群集中在70-80后，因此這一政策基本沒有影響，相比較接近退休年紀能不能繼續(xù)貸款，購房者更關(guān)注利率折扣變化和貸款年限的變化。

7個因素影響房貸貸款年限

事實上，根據(jù)政策和購房者自身經(jīng)濟實力的不同，房貸貸款的年限也會有所不同。MissMoney浮世曾歸納了影響房貸貸款年限的七個因素。

樓市調(diào)控政策會直接影響房貸貸款的最長年限

以北京為例。根據(jù)北京樓市去年3月的新政，個人住房貸款（含住房公積金貸款）最長年限為25年；個人購買商辦類項目的房子，不能申請商業(yè)貸款。這就意味著以后在北京買普通住宅再也沒有貸款30年一說，買商住房就需要付全款。

房產(chǎn)性質(zhì)影響貸款年限

不同性質(zhì)的房產(chǎn)，貸款的最長年限不同。通俗點講，普通住宅、商業(yè)項目、廠房等這幾類房屋能貸款的最長年限也有所不同。普通住宅最長貸款年限為30年（北京為25年）；商業(yè)用房和商住兩用房，貸款年限最長為10年（在北京，個人購買商住或商業(yè)項目的房產(chǎn)要全款，不能貸款）；私有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓房、拍賣房最長貸款期限為20年。

貸款年限受貸款人年齡的制約

在申請辦理個人住房貸款時，借款人的年齡是重要的審核因素。按規(guī)定，年滿十八周歲（男性最高60歲，女性最高55歲）都可以申請辦理個人住房貸款。一般來講，貸款期限與借款人年齡之和不得超過65歲（或70歲），不同地方不同銀行的規(guī)定略有不同。工商銀行上述新的規(guī)則，就是在此基礎(chǔ)上進一步將年齡上限放寬。

在公積金貸款方面，公積金貸款最長年限不得超過借款人退休后5年。舉個例子，小A，男，在60歲時退休，除各地規(guī)定的最長貸款年限外，小A貸款期限與借款人年齡之和不能超過65歲。

在商業(yè)貸款方面，每個銀行對于貸款人的年齡限制有所不同，總體來說，借款人年齡越小，那么可以申請的貸款期限也就越長。

貸款人的還款能力會影響貸款年限

在貸款買房時，銀行會讓購房人提供收入證明。收入證明能直接反應借款人的還款能力，收入證明是銀行決定是否批貸的主要參考內(nèi)容之一。通常情況，銀行會要求借款人收入證明上的月收入是其月還款和其他負債之和的兩倍以上。一般情況下，高收入人群，銀行可能會建議貸款年限相對短些；如果借款人收入情況相對較差，銀行會建議貸款年限相對長一些。

房齡越老貸款年限就越短

在購買二手房時，貸款年限會受到房屋年齡的影響。房齡是從該房屋竣工交付之日開始算計算，一般情況下，房齡越老，貸款年限就越短。因為二手房是按照評估價來計算貸款額的，評估價則是根據(jù)當時的市場情況，通過專業(yè)的評估機構(gòu)對房產(chǎn)價值進行評估而計算出來的。一般房屋年限越長，評估價可能越低。老房子在申請二手房貸款時，貸款金額一般會隨著房齡增大而相對降低，貸款年限也是如此。

土地使用年限會影響貸款年限

在二手房市場，土地使用年限還有多長時間到期也會影響房貸的年限。一般情況下，房貸的貸款到期日不能超過土地使用的到期年限（不同的銀行規(guī)定也不相同）。需要注意的是，土地使用年限與房齡不同，土地使用年限是從開發(fā)商拿地備案的時候就開始計算的，所以購買二手房時，一定要注意看，所購買房子的土地使用年限還有剩多少年。

貸款利率變化調(diào)整也會影響貸款期限

貸款利率不是固定不變的數(shù)值，貸款利率會影響房貸期限。舉個例子，2015年央行進行了5次降息，五年以上的商業(yè)貸款基準利率從6.15%降至4.9%。商貸基準利率降低的情況下，房貸的年限越長，大家覺得越合算。假如遇到央行提高商業(yè)貸款基準利率，購房者用于還房貸的月供也會隨之增加，在這種情況下，有資金儲備的借貸人可能會選擇縮短還貸年限來減少貸款利率上升所帶來的損失。

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