連奧運冠軍都中招了！買房時，這件事千萬要注意

每經(jīng)編輯 張楊運

房價高企的時代，對于很多人來說，買房幾乎是人生最大的一筆投資，因此在買房的過程中小心謹(jǐn)慎避免各種陷阱尤其重要。但是現(xiàn)實生活中，還是有不少人因為各種原因陷入了購房的糾紛中。

最近幾天，奧運冠軍秦凱、何姿夫妻就因為買房過程中的疏忽，與賣房人產(chǎn)生糾紛而對簿公堂，成為了熱議的話題。

▲圖片來源：何姿微博

何姿買房無法過戶，雙方對簿公堂

據(jù)北京青年報消息，2016年1月9日，何姿與賣房人簽訂房屋買賣合同購買北京來廣營鄉(xiāng)某房屋。合同約定成交價格為825萬，該房屋尚未取得房屋所有權(quán)證書，預(yù)計取得時間為2016年4月。合同規(guī)定，若交易所簽訂的買賣合同或文件，因為房產(chǎn)證的問題被解除、撤銷或認(rèn)定無效，則承諾人應(yīng)向另一方承擔(dān)相當(dāng)于本合同約定成交價格的50%作為賠償金。

合同簽訂當(dāng)天，何姿向賣家支付了70萬元定金。之后何姿將自有的北京的一處房子賣掉，積極準(zhǔn)備購房款。她與賣房人多次溝通，但對方先是說房產(chǎn)證正在辦理過程中，之后又明確表示因個人原因無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，無法辦理該房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

▲圖文無關(guān)（圖片來源：視覺中國）

此后，雙方對賠償事宜進行溝通，達成一致意見，賣家賠償180萬元，返還定金70萬元。但沒想到賣房人又提出違約金180萬中應(yīng)包含定金。因雙方意見無法統(tǒng)一，何姿于是將賣房人起訴到法院，要求對方返還70萬定金并賠償400多萬元。

2018年3月29日上午，該案在北京朝陽法院開庭。

在法庭上，何姿一方的代理人表示，除了要求返還定金還索賠400多萬元，是根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》以及2010年北京高院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題指導(dǎo)意見試行通知》中的相關(guān)規(guī)定，對于房屋買賣中的增值部分，因被告原因?qū)е略嫖茨苋〉迷撎追课莶铑~溢價的損失應(yīng)由被告全額承擔(dān)。

賣房人一方的代理人則表示，他們同意返還定金70萬元，但不同意支付400多萬的賠償金和中介損失8萬元。他們認(rèn)為己方不存在違約行為，是客觀原因造成不能履行合同，因為涉案房產(chǎn)是期房，購買時交了稅也辦下來了貸款，但在將所有貸款還清去辦房產(chǎn)證時，卻被告知網(wǎng)簽備案手續(xù)和被告方提供的身份信息不符，不給辦理房產(chǎn)證。到現(xiàn)在被告方自己都不知道是怎么回事。

▲圖文無關(guān)（圖片來源：視覺中國）

此外，代理人還表示，在得知房產(chǎn)證辦不下來后，被告方第一時間就告知了原告方這個情況，如果當(dāng)時原告終止合同，損失就不會擴大，并且，房屋差價損失也沒有原告方說的那么多，原告方已經(jīng)買了其他房屋，已經(jīng)止損了。

索賠400萬引爭議

據(jù)悉，何姿和秦凱當(dāng)天并沒有出現(xiàn)在法庭，而是由秦凱的母親替家人到庭旁聽。秦凱母親表示，這套房子當(dāng)時是為了秦凱和何姿結(jié)婚而買的，以兒媳何姿的名義買房，買的時候這套房子價值800來萬，現(xiàn)在已經(jīng)漲了近一倍，買不成房子對方應(yīng)該有所賠償。

現(xiàn)實的情況是，從2015年下半年以來，全國樓市迎來一波瘋漲，北京房價漲幅更是驚人。每經(jīng)小編（微信號：nbdenws）通過鏈家查詢了北京來廣營鄉(xiāng)附近的二手房價格，相比2016年1月的成交價格，如今的價格確實翻了近一倍。

即使按照賣房人的說法，何姿、秦凱已在2017年3月購買了其他房屋，這一年多的時間差仍然讓他們承受了不小的經(jīng)濟損失。

不過，對于何姿、秦凱是否應(yīng)該索賠400多萬在網(wǎng)上引起了爭議。一些網(wǎng)友認(rèn)為按照合同來，索賠400多萬理所應(yīng)當(dāng)，但也有網(wǎng)友認(rèn)為索賠額太多了。

面對爭議，3月30日，何姿通過微博解釋了其中的原委。何姿表示，向?qū)Ψ剿髻r是嚴(yán)格按照合同上的規(guī)定，并曬出了合同的內(nèi)容。

同時，何姿稱，為了買這套房，還賣掉了北京一套、西安兩套，共三套房子，光是這三套房子現(xiàn)在的增值差價就損失了不少。

注意這些情況，避免房屋無法過戶

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）發(fā)現(xiàn)，類似何姿、秦凱這樣因為房子不能過戶而產(chǎn)生的糾紛此前就有不少案例。

江蘇城市頻道《樓市零距離》欄目曾報道，買房人陳女士通過一家中介機構(gòu)購買了位于南京市秦淮區(qū)的二手房，但該房屋有80萬的貸款未還清。于是陳女士和房主李某、中介分別簽訂了購房協(xié)議和三方服務(wù)協(xié)議，支付了80萬首付款，并約定：由陳女士先行墊付80萬元剩余貸款幫賣家“贖”出房子。房主將所售房產(chǎn)的權(quán)屬證書存放于中介處作質(zhì)押，中介公司保證完成房產(chǎn)過戶手續(xù)。

▲圖片來源：視頻截圖

但是，合同期過去了，陳女士始終沒有接到過戶通知。

于是陳女士將李某和中介公司起訴至法院，才發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)已經(jīng)被貸款公司搶先過戶，雖然法院以犯詐騙罪判決李某有期徒刑5年4個月，但陳女士的80萬贖樓款難追回。

法院審理認(rèn)為，房產(chǎn)中介公司在合同中“保證完成房屋過戶”的補充條款屬于無效承諾，造成損失的主要責(zé)任在于：陳女士本人在沒有完善保障措施的情況下提前支付了房款，所以不支持中介賠償全部損失。

對此業(yè)內(nèi)人士有建議：

1、在房屋交易中，買房人一定要查清房屋信息。

2、房屋交易定金額度最好控制在10萬元以內(nèi)，買房人最好選擇資金監(jiān)管，避免錢、房兩空。

小編提醒大家，若房子已經(jīng)到了過戶的環(huán)節(jié)，一定不要掉以輕心，千萬要注意以下情況，避免房屋無法過戶。

1.賣家無法提供房產(chǎn)證

沒有房產(chǎn)證的二手房是過不了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。只有房產(chǎn)證能證明房屋歸屬，如果買沒房產(chǎn)證的房子，要承擔(dān)很大風(fēng)險，權(quán)利也沒有保障。

2.賣方未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售的房產(chǎn)

如果房子有多個共有產(chǎn)權(quán)人，買房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，買賣無效。即使完成了過戶，之后產(chǎn)權(quán)人追究起來，你也只能退房。過戶時，必須要所有共有產(chǎn)權(quán)人到場簽字，有人來不了，要對方提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，盡可能降低毀約風(fēng)險。

▲圖片來源：視覺中國

3.被有關(guān)部門查封的房產(chǎn)

買被查封的房子有可能無法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很復(fù)雜，有惡意的也有無意的。買家常常防不勝防，如果涉及訴訟房屋被保全，查封周期會很長，房屋被查封期間無法過戶。

4.未解除抵押的房產(chǎn)

現(xiàn)在不少賣家的房子都是貸款買的，未還清銀行貸款的房子叫抵押房，根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

根據(jù)此條，已設(shè)立抵押權(quán)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，須征得抵押權(quán)人同意或提前清償?shù)盅簷?quán)人。對不動產(chǎn)來說，必須先將抵押權(quán)撤銷以后方能辦理過戶。所以，購買此類房子，賣家需要先到銀行辦解押。如果房子還做了其他擔(dān)保欠款，賣家必須還清擔(dān)保的錢，才能辦理解押。

5.產(chǎn)權(quán)因為違規(guī)搭建被凍結(jié)

如果房屋有違建，按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十三條規(guī)定，有下列情形之一的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定：

（一）屬于違章建筑的；

（二）屬于臨時建筑的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

在違建拆除、恢復(fù)原樣之前，房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貸款的。

6.正在出租的房屋

法律上“買賣不破租賃”，就是說房屋買賣不能對抗在先成立的租房買賣。即使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，只要租房合同未到期，租客就有權(quán)利在里面住，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。

每經(jīng)編輯 何小桃

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