房貸利率上浮 “雙刃劍”下誰(shuí)的購(gòu)房熱情退卻了？

每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

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每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 梁秋月

目前，個(gè)人住房貸款享受利率“折扣”似乎已然成為歷史。實(shí)際買(mǎi)房的貸款利率，已從此前可享的八折、九折、九五折，變?yōu)楫?dāng)下的基準(zhǔn)、上浮15%~20%甚至更高。

今年全國(guó)兩會(huì)期間，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝曾在記者會(huì)上表示，雖然近期房貸利率略有上升，但從稍微長(zhǎng)一點(diǎn)的周期來(lái)看，它仍然處于比較低的水平。

對(duì)此，中國(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“目前宏觀調(diào)控的主要工作是防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿，要有效控制宏觀杠桿率，如今住房按揭貸款成本提高和難度加大都是難以避免的。”

房貸利率上浮增加購(gòu)房成本，又會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生怎樣的影響？

金融工具調(diào)控改善購(gòu)房影響最大

根據(jù)融360發(fā)布的報(bào)告顯示，今年2月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.46%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.114倍，環(huán)比上升0.55%，同比上升22.15%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從工行成都某支行了解到，目前該支行執(zhí)行首套房利率上浮15%，二套房上浮25%的政策，并且對(duì)貸款人的資質(zhì)要求比以往更加嚴(yán)格，等待放款周期也普遍在2~3個(gè)月左右。

貸款利率上浮會(huì)直接導(dǎo)致購(gòu)房成本增加。按照貸款200萬(wàn)、首套房利率上浮20%、貸款期限20年、還款方式為等額本息計(jì)算，還款總額約為341萬(wàn)元，月供約為14190元。相比以基準(zhǔn)利率貸款，上浮20%后的購(gòu)房總成本會(huì)增加27萬(wàn)元，月供增加約1100元。

曾剛表示，導(dǎo)致產(chǎn)生房貸利率上浮以及放款周期變長(zhǎng)的主要原因，一是銀行主觀上對(duì)資產(chǎn)負(fù)債管理的要求，二是客觀上配合監(jiān)管層的引導(dǎo)。他認(rèn)為，目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主線是去杠桿，加上央行要管住貨幣供給的閘門(mén)、控制居民部門(mén)負(fù)債率增長(zhǎng)過(guò)快等原因，信貸額度緊張的銀行，更愿意將信貸資源投入利率更高的企業(yè)類貸款。這既符合國(guó)家調(diào)控政策，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也能提高銀行收益。此外，住房按揭貸款期限較長(zhǎng)，對(duì)銀行的流動(dòng)性壓力也要比其他貸款更大。

房貸利率上浮所增加的成本，對(duì)剛需購(gòu)房群體而言，大多只能選擇接受。

成都人李華（化名）正在為置換住房著手準(zhǔn)備資金。今年初，他用父親的購(gòu)房資格參與搖號(hào)并中簽，為了解決首付問(wèn)題，他賣(mài)掉了名下一套住宅。因?yàn)楦赣H已退休償債能力較差，他曾嘗試以“接力貸”的方式成為主要還款人，代價(jià)就是利率要上浮20%。

盡管如此，李華（化名）買(mǎi)房的決心十分堅(jiān)定，“現(xiàn)在主要是能買(mǎi)到房子，利率這些都不會(huì)考慮。”

某房企人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，剛需購(gòu)房群體的心態(tài)比較特殊，他們首先會(huì)考慮如何將房子買(mǎi)下來(lái)，之后的月供總有辦法解決，很多剛需買(mǎi)房主要是為了結(jié)婚，他們并不會(huì)因?yàn)槲磥?lái)不確定因素就選擇不買(mǎi)房子。因此對(duì)他們來(lái)說(shuō)，最大的門(mén)檻其實(shí)是首付和購(gòu)房資格。在他看來(lái)，金融工具調(diào)控主要是通過(guò)調(diào)整首付比例和利率對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生直接影響，利率上浮主要是為了打擊炒房。但在限購(gòu)的多重作用下，購(gòu)房難度最大其實(shí)是改善群體。

如今，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)所執(zhí)行的“差別化住房信貸政策”，首套房與二套房以及二套以上，在首付比例、貸款利率上均有著明顯不同。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在熱點(diǎn)城市購(gòu)買(mǎi)二套房的首付比例普遍大于50%，如北京、武漢等城市還以是否為“普通住宅”為標(biāo)準(zhǔn)，將首付比例差別化最高提升至70%~80%。

首付、資格、利率難倒改善群體

丁小曼（化名）家住北京，2015年，其幾乎同時(shí)買(mǎi)了兩套房，第一套是為了自住，第二套是全款購(gòu)買(mǎi)，方便“快進(jìn)快出”。她說(shuō)，“北京房?jī)r(jià)前幾年漲的太快，一天價(jià)格就漲幾十萬(wàn)，房貸利率這些因素也就不在考慮范圍內(nèi)。但現(xiàn)在，北京房?jī)r(jià)明顯受到政策影響。”

從2015年到2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)從高速發(fā)展進(jìn)入深度調(diào)控。丁小曼分析認(rèn)為，“現(xiàn)在北京房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，也給購(gòu)房者充分的時(shí)間權(quán)衡考慮，目前有很多房主急于出手，二手房市場(chǎng)也從之前的賣(mài)方市場(chǎng)變成了買(mǎi)方市場(chǎng)。”于是她決定，暫時(shí)觀望等待更好時(shí)機(jī)進(jìn)行置換。丁小曼說(shuō)，“2015年我在南三環(huán)買(mǎi)房的時(shí)候價(jià)格是4萬(wàn)左右，最高時(shí)漲到8萬(wàn)，現(xiàn)在又跌到5萬(wàn)~6萬(wàn)，現(xiàn)在不是賣(mài)房的好時(shí)機(jī)。此外還因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)證沒(méi)有拿到，以及貸款利率上浮會(huì)增加成本。”

家住成都的王竇（化名）和武漢的劉瑩（化名）則分別因?yàn)闆](méi)有購(gòu)房資格和首付不夠而暫擱改善計(jì)劃。

王竇五年前在成都全款購(gòu)置了一套90多平米小套三，當(dāng)時(shí)房產(chǎn)證寫(xiě)了兩個(gè)人的名字按份共有。2018年初，王竇明確房屋產(chǎn)權(quán)人，就以二手房交易的方式買(mǎi)下另一半產(chǎn)權(quán)，卻萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，根據(jù)成都現(xiàn)行的購(gòu)房政策，共有人交易需要用去他的購(gòu)房資格。

現(xiàn)在房子要住一家六口，顯得十分擁擠，王竇一直想再買(mǎi)一套改善住房。但如今失去購(gòu)房資格，父母均退休且非成都戶口，妻子也于2017年3月24日后網(wǎng)簽了一套30平米的學(xué)區(qū)房，王竇無(wú)奈地說(shuō)，“我們?nèi)椰F(xiàn)在既沒(méi)有全款的現(xiàn)金，也沒(méi)有購(gòu)房資格，大房子基本與我無(wú)緣了”。

“因?yàn)楝F(xiàn)在住的房子產(chǎn)品和地段都較一般”，劉瑩也一直想著換房。她說(shuō)，目前武漢房貸利率普遍上浮20%，144平米以上的房子首付比例要七成，如果買(mǎi)改善住房也得是置換，首付雖較容易解決，但利率上浮又會(huì)增加成本。劉瑩笑笑說(shuō)，“現(xiàn)在利率這么高，雖然我經(jīng)常嚷著要換房，但我也就說(shuō)說(shuō)而已。”