龍湖地產(chǎn)擬更名但不分拆上市 CEO邵明曉：今年2000億元目標(biāo)沒問題

每經(jīng)編輯 舒曼曼    

每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 梁秋月

2018年3月23日，站上千億新臺(tái)階的龍湖地產(chǎn)（00960，HK）公布了2017年全年業(yè)績(jī)，合同銷售額為1560.8億元，較上年增長(zhǎng)77.1%。

龍湖集團(tuán)CEO邵明曉曾在其內(nèi)部年會(huì)上將2018年銷售目標(biāo)定為2000億元，同比增長(zhǎng)28%。在2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，邵明曉表示，從買地和供貨情況看，用3000億貨源完成2000億目標(biāo)合適，前兩個(gè)月290億元銷售符合預(yù)期，預(yù)計(jì)一季度會(huì)超過440億元，按照一貫節(jié)奏，龍湖完成承諾沒問題。

值得注意的是，龍湖地產(chǎn)還發(fā)布公告稱，建議更改公司名稱，擬更名為龍湖集團(tuán)控股有限公司。龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍于業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上解釋稱，更名并不是為未來分拆業(yè)務(wù)做準(zhǔn)備，而是為了保證各個(gè)板塊在核心競(jìng)爭(zhēng)力、品牌、能力上的協(xié)同，從而產(chǎn)生一些新的機(jī)會(huì)，并且有利于吸引資源和技術(shù)人才。

布局重點(diǎn)從一二線到三線城市

龍湖地產(chǎn)去年合同銷售額達(dá)到1560.8億元，較上年增長(zhǎng)77.1%，營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)31.5%至720.8億元，其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)租金收入增長(zhǎng)35.6%至25.9億元。歸屬于股東的凈利潤(rùn)126.0億元，減除少數(shù)股東權(quán)益及評(píng)估增值等影響后之核心凈利潤(rùn)97.7億元，同比增長(zhǎng)25.9%。毛利同比增長(zhǎng)53.3%至244.4億元，毛利率為33.9%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，營(yíng)收和利潤(rùn)雙增長(zhǎng)的背后與龍湖集團(tuán)近年來區(qū)域打法不無關(guān)系。

過去，龍湖尤其重視提升區(qū)域公司中單個(gè)城市發(fā)展動(dòng)能。據(jù)了解，2017年全年銷售超過50億的城市共有8個(gè)，超過百億城市有6個(gè)，杭州成為銷售額超過200億級(jí)的城市，成都、北京緊隨其后。

業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)CFO趙軼透露，龍湖2018年可售貨源達(dá)到3000億元，平均去化率為67%，基本位于一二線城市及周邊衛(wèi)星城市。邵明曉也坦言，“我們核心還是圍繞未來人口凈流入城市，比如貴陽，太原其實(shí)我們也在看”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，在城市布局方面，龍湖也在發(fā)生潛移默化的改變。過去龍湖以深耕一二線城市為主，但去年也開始圍繞都市圈內(nèi)城市群適度下沉布局。

龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露其布局邏輯，“堅(jiān)守頭寸，謹(jǐn)慎決策”，并將持續(xù)關(guān)注高鐵網(wǎng)點(diǎn)布局節(jié)點(diǎn)形成的五大區(qū)域城市群。隨著城市化進(jìn)程，目前龍湖已逐步覆蓋到環(huán)城市群的三線城市及環(huán)超大型城市周邊的衛(wèi)星城市。在具體單個(gè)項(xiàng)目獲取時(shí)，強(qiáng)調(diào)以頻率換概率。

土地儲(chǔ)備方面，公告披露，2017龍湖共獲取76塊土地，樓面均價(jià)6445元/平方米，于2017年12月31日，土地儲(chǔ)備合計(jì)5458萬平方米，權(quán)益面積為3900萬平方米，平均成本為5032元/平方米。從主要聚焦的區(qū)域來看，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)占比較大，土地儲(chǔ)備分別占土地儲(chǔ)備總面積的38.4%、27.8%，此外，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、華南地區(qū)、華中地區(qū)及香港地區(qū)的土地儲(chǔ)備也在不斷增加，占土地儲(chǔ)備總面積的19.8%、7.4%、6.5%及0.1%。

邵明曉在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，龍湖去年買地金額是400億元，今年會(huì)略增一些，但是不會(huì)突跳，原則上要保持凈收入在20%以上的增長(zhǎng)。

更名后謀求業(yè)務(wù)協(xié)同

值得一提的是，龍湖地產(chǎn)擬更名龍湖集團(tuán)，在業(yè)務(wù)多元化發(fā)展的背景下，弱化地產(chǎn)傾向明顯。

邵明曉在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，龍湖地產(chǎn)將同步推進(jìn)各大版塊，但住宅還是最主要的業(yè)務(wù)。公告中也披露，集團(tuán)現(xiàn)已涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓和物業(yè)管理四大主航道，未來將深度探索及參與城市空間和服務(wù)的重構(gòu)。邵明曉進(jìn)一步解釋，龍湖更名真正的目的是要把住宅、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)等幾個(gè)業(yè)務(wù)協(xié)同整合，如果把每個(gè)板塊拆分變成上市公司，它們之間的協(xié)同性會(huì)打折扣。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從2015年下半年開始，不少房企紛紛更名去地產(chǎn)化，其中，恒大地產(chǎn)完成更名為中國(guó)恒大集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更名為遠(yuǎn)洋集團(tuán)、雅居樂地產(chǎn)更名雅居樂集團(tuán)等，與此次龍湖地產(chǎn)更名相似，品牌房企進(jìn)行更名均將“地產(chǎn)”二字去除。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，隨著企業(yè)的規(guī)模和實(shí)力增強(qiáng)，希望通過更名淡化地產(chǎn)在品牌中的地位，說明房企主動(dòng)探索多元化業(yè)務(wù)的模式，從傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向多元化集團(tuán)轉(zhuǎn)變，反映出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的規(guī)律。

龍湖自去年將冠寓提升為四大主航道業(yè)務(wù)后，首次披露了冠寓的租金收入情況，具體來看，商場(chǎng)、冠寓、其他租金收入的占比分別為97.7%、1.5%和0.8%。已開業(yè)冠寓的建筑面積為58萬平方米，整體出租率為46%。

截至2017年12月31日，冠寓已覆蓋17個(gè)一二線城市，累計(jì)開業(yè)1.5萬間。其中，開業(yè)超過三個(gè)月的項(xiàng)目平均出租率為67.1%，開業(yè)超過六個(gè)月的項(xiàng)目平均出租率為91.7%。

邵明曉坦言，長(zhǎng)租公寓的業(yè)務(wù)模型還在打造中，目前成本和收益持平，未來龍湖長(zhǎng)租公寓將變成賺錢的業(yè)務(wù)，凈利潤(rùn)達(dá)到12%~15%，2020年長(zhǎng)租公寓的租金收入將超過30億元。

3月21日，龍湖成功發(fā)行第一期30億元的五年期全國(guó)首單住房租賃專項(xiàng)公募債券，債券票面利率5.6%，募集資金將主要用于集團(tuán)在上海、成都等一二線城市的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目建設(shè)。這在一定程度上表明，冠寓正在龍湖鋪設(shè)的既定戰(zhàn)略道路上持續(xù)發(fā)力。