坐擁8100億貨值瞄準(zhǔn)千億俱樂(lè)部 福晟“高土儲(chǔ)”撐起擴(kuò)張野心

每經(jīng)編輯 唐潔    

每經(jīng)記者 唐潔 每經(jīng)編輯 曾健輝

在“限購(gòu)、限售”等一系列調(diào)控政策不斷加碼的2017年，房企分化格局進(jìn)一步延續(xù)。2015年還未進(jìn)入百?gòu)?qiáng)隊(duì)伍的福晟，近兩年憑借靈活的并購(gòu)手段發(fā)展勢(shì)頭十分迅猛。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2016年福晟集團(tuán)銷售金額為226.7億元，位列榜單第71位；2017年福晟集團(tuán)以396.2億元的銷售金額位列榜單第48位。

伴隨著土拍市場(chǎng)門(mén)檻的提高與房地產(chǎn)融資通道的收緊，房企對(duì)土地儲(chǔ)備的選擇也愈加謹(jǐn)慎。不過(guò)，“閩系”房企福晟集團(tuán)卻在短短兩年時(shí)間通過(guò)收并購(gòu)等方式儲(chǔ)備近8100億元貨值，并且立下3年總銷售2800億元的目標(biāo)。

8000億貨值與2800億目標(biāo)

在3月初福晟集團(tuán)25周年慶的發(fā)布會(huì)上，福晟集團(tuán)董事兼福晟地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行總裁郭國(guó)強(qiáng)提出，福晟地產(chǎn)板塊在2018年、2019年和2020年的銷售目標(biāo)分別是600億元、900億元和1300億元。福晟集團(tuán)不僅要進(jìn)入千億元陣營(yíng)，而且要進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)TOP30之內(nèi)。

在克而瑞發(fā)布的《2017年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中，福晟集團(tuán)以396.2億元的銷售金額位列榜單第48位。要從2017年的近400億元跨越到2020年1300億元，意味著福晟未來(lái)每年要實(shí)現(xiàn)接近50%的銷售增長(zhǎng)速度。

房企規(guī)模擴(kuò)張的基礎(chǔ)是土地儲(chǔ)備，而這也是福晟進(jìn)軍千億元的最大籌碼。近兩年福晟在全國(guó)的收并購(gòu)項(xiàng)目多達(dá)107個(gè)，總貨值高達(dá)8100億元。“福晟的8100億（元）貨值中有一部分為舊改項(xiàng)目。舊改意味著目前只有簽約權(quán)，未來(lái)是否開(kāi)發(fā)存在不確定性。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。

克而瑞《2017年1~12月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》顯示，2017年全年福晟共新增土地建筑面積1786.9萬(wàn)平方米，新增土地貨值達(dá)到3199.4億元，位居榜單第7位。

在高土儲(chǔ)外，重倉(cāng)一二線城市也是福晟經(jīng)營(yíng)上的另一大特點(diǎn),其堅(jiān)持一二線城市與三四線城市分占80%和20%的“二八原則”。據(jù)福晟集團(tuán)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前福晟集團(tuán)土地儲(chǔ)備在5000萬(wàn)平方米以上。其中福州、深圳、鄭州、長(zhǎng)沙、武漢、天津和廣州等一二線城市土地儲(chǔ)備不少于3000萬(wàn)平方米。目前，福晟在深圳擁有土地儲(chǔ)備貨值逾3000億元；在鄭州，福晟已擁有的土地儲(chǔ)備面積達(dá)20000畝。

今年一二線城市限購(gòu)以及限售等調(diào)控政策依舊收緊的情況下，三四線城市在“去庫(kù)存”和“棚改”的影響下逐漸走強(qiáng)，各一線房企也加快了對(duì)三四線城市的布局。在此局面下福晟是否會(huì)調(diào)整“二八原則”呢？對(duì)此郭國(guó)強(qiáng)曾公開(kāi)表示：“企業(yè)做規(guī)模是講可持續(xù)的、穩(wěn)定的增長(zhǎng)，而不在于下賭注。所以我們不會(huì)放棄‘二八原則’去賭三四線城市，畢竟中國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)主流還是一二線城市。”

克而瑞發(fā)布的《2018年1~2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》中，福晟集團(tuán)銷售金額63.9億元，由此看來(lái)，若要完成今年600億元目標(biāo)，接下來(lái)10個(gè)月的時(shí)間福晟需進(jìn)一步加快速度。

備足“糧草”等待收購(gòu)機(jī)會(huì)

據(jù)福晟集團(tuán)官網(wǎng)顯示，2016年~2025年福晟的目標(biāo)是品牌價(jià)值100億元以上、控股并運(yùn)營(yíng)一至二家上市公司，企業(yè)總資產(chǎn)達(dá)1000億元。

規(guī)模化擴(kuò)張的背后需要足夠的資金支持，上市無(wú)疑是房企拓寬融資渠道的重要途徑，如泰禾、陽(yáng)光城和中駿等閩系房企也早已登陸資本市場(chǎng)。2018年1月11日，福晟國(guó)際（00627.HK）正式完成借殼上市。據(jù)了解，此次福晟集團(tuán)借殼上市并沒(méi)將全部資產(chǎn)注入上市公司，而僅是注入了其位于長(zhǎng)沙的6項(xiàng)物業(yè)。

上市只是企業(yè)公開(kāi)融資的第一步，要大量發(fā)債一般還需獲得評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)。近日，福晟首次參與國(guó)內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)評(píng)級(jí)。大公國(guó)際資信評(píng)估公司發(fā)布的福晟集團(tuán)信用評(píng)級(jí)報(bào)告顯示評(píng)定為“AA+”,評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”。

在福晟25周年慶媒體發(fā)布會(huì)上郭國(guó)強(qiáng)坦言：“我們?cè)?016年、2017年更注重拿地，今年我們是備足足夠的糧草，同時(shí)等待著行業(yè)更加深刻一點(diǎn)的洗禮和調(diào)整。不是收購(gòu)一塊地、兩塊地，而是收購(gòu)一個(gè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，這是最好的。基于這樣的考量，我們今年在2月6日成立了福晟‘資金王牌軍’，準(zhǔn)備充足的糧草等待非常難得的機(jī)會(huì)，而且是歷史性的機(jī)會(huì)。”

克而瑞發(fā)布的《2018年1~2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》中，福晟集團(tuán)以176億元的貨值儲(chǔ)備排名第22位。相比去年，近期福晟的拿地節(jié)奏有所放緩，但從其上市公司福晟國(guó)際近期的公告來(lái)看，福晟加快了對(duì)地產(chǎn)公司股權(quán)和物業(yè)的收購(gòu)。

3月14日福晟國(guó)際發(fā)布公告，公司全資附屬湖南福晟集團(tuán)收購(gòu)湖南興汝城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司11%股權(quán)，代價(jià)為人民幣5000萬(wàn)元。完成進(jìn)一步收購(gòu)事項(xiàng)后，買方將擁有目標(biāo)公司合共51%股權(quán)。

3月16日福晟國(guó)際發(fā)布另一則公告，擬斥資9.2億港元收購(gòu)永義國(guó)際（01218.HK）位于九龍何文田喇沙利道(九龍內(nèi)地段第2320號(hào))的物業(yè)，收購(gòu)?fù)瓿珊蟾ｊ蓢?guó)際擁有目標(biāo)公司100%股權(quán)。

近日，記者就福晟融資成本等問(wèn)題向福晟集團(tuán)方面發(fā)送采訪提綱，但截至發(fā)稿前未收到相關(guān)回復(fù)。