2017年權(quán)益銷售僅260億 濱江集團(tuán)2018年千億目標(biāo)含金量究竟幾何？

每經(jīng)編輯 程成    

每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 梁秋月

剛剛過(guò)去的2017年，在“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者漸弱”的叢林法則下，眾多房企選擇通過(guò)做大規(guī)模搶下市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。近年來(lái)，浙系房企中的中梁、祥生、華鴻嘉信等新生力量，依靠深耕與三四線布局的靈活策略，規(guī)模迅速做大，處處流露出行業(yè)規(guī)模“野心”。

反觀浙系房企中的傳統(tǒng)“二哥”濱江集團(tuán)（002244，SZ）近兩年似乎有些“停滯不前”?？硕鸱科?017銷售排行榜顯示，濱江已被中梁、祥生超越。去年7月，濱江集團(tuán)曾表示要力爭(zhēng)在2019年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，而其近日發(fā)布的2017年報(bào)顯示，在實(shí)現(xiàn)合約銷售615億元后，其又提出要爭(zhēng)取在2018年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，這比原計(jì)劃提前了1年。

值得注意的是，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，上述615億元的合約銷售中，濱江集團(tuán)的權(quán)益銷售金額僅有260億元。濱江集團(tuán)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，千億為全口徑數(shù)據(jù)。那么，依靠合作開(kāi)發(fā)沖刺千億的價(jià)值在哪？含金量又究竟幾何？

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靠合作開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)

與大部分房企一樣，2017年濱江集團(tuán)的銷售規(guī)模也再創(chuàng)新高，達(dá)到615億元，同比增長(zhǎng)67.7%，更是較2015年233億元的合約銷售金額增長(zhǎng)了164%。而進(jìn)一步細(xì)究發(fā)現(xiàn)，雖然濱江集團(tuán)銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但合作開(kāi)發(fā)和代建功不可沒(méi)。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，其615億元的合約銷售中，濱江集團(tuán)的權(quán)益金額僅260億元，權(quán)益占比僅47%，這一比例在TOP50房企中，僅高于綠城的37%，而后者通過(guò)綠城代建業(yè)務(wù)向外輸出綠城品牌。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2017年濱江集團(tuán)的銷售和結(jié)算項(xiàng)目有14個(gè)，其中濱江集團(tuán)權(quán)益占比達(dá)100%的僅有3個(gè)，其余11個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益占比在26%至51%，通過(guò)“少量股權(quán)+管理費(fèi)”模式?jīng)_刺規(guī)模的特征明顯。

據(jù)了解，近年來(lái)，濱江集團(tuán)通過(guò)代建業(yè)務(wù)收取銷售額4%~6%管理費(fèi)的同時(shí)，向外輸出品牌和管理，進(jìn)而擴(kuò)大銷售規(guī)模，提升行業(yè)地位。早前濱江集團(tuán)曾將其定位為“與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)并行”。2017年濱江集團(tuán)確認(rèn)管理收入4億元，并預(yù)計(jì)2018年實(shí)現(xiàn)6億元~8億元的管理費(fèi)收入。

值得注意的是，在銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高的同時(shí)，濱江集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入反而出現(xiàn)5年來(lái)首次下降，下滑近3成。

年報(bào)顯示，濱江集團(tuán)2017年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收137.74億元，同比下滑29.19%；但在凈利潤(rùn)指標(biāo)方面，濱江集團(tuán)去年實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)17.11億元，同比增長(zhǎng)22.35%，并創(chuàng)5年來(lái)新高，但增速已較上年同期39.48%下滑了17個(gè)百分點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)一步梳理發(fā)現(xiàn)，濱江集團(tuán)的凈利潤(rùn)能逆勢(shì)上漲，主要得益于2017年2月處置旗下濱江物業(yè)給大股東實(shí)現(xiàn)2.58億元的投資收益，跟主營(yíng)業(yè)務(wù)并無(wú)太大關(guān)系。

銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但營(yíng)業(yè)收入?yún)s5年來(lái)首降，歸母凈利潤(rùn)創(chuàng)新高似乎也與主營(yíng)業(yè)務(wù)關(guān)系不大，以此來(lái)看，濱江集團(tuán)的這份年報(bào)的成色似乎稍顯不足。

再變“打法”聚焦杭州

濱江集團(tuán)前身成立于1992年，于1996年由集體所有制企業(yè)改制而來(lái)，并于2008年在深交所上市，是名副其實(shí)的老牌浙系房企。但縱觀近幾年部分研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的房企銷售排行榜，濱江集團(tuán)在浙系房企中的“地位”呈下降之勢(shì)。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年有5家浙系房企進(jìn)入銷售排行榜TOP100，其中綠城、濱江、中梁、祥生、華鴻嘉信分列第9、38、41、78、90位。到了2017年，有6家房企進(jìn)入TOP100，綠城、中梁、祥生、濱江、華鴻嘉信、德信分列第10、28、34、35、64、71位。

濱江集團(tuán)的位次雖也在往前擠，但近年浙系房企中的中梁、祥生等生力軍靠著深耕與三四線布局戰(zhàn)略發(fā)展更為迅猛，濱江集團(tuán)“老二”的位置也逐漸被取代。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在被“超越”后，濱江集團(tuán)的“打法”也發(fā)生了變化。其在2016年的年報(bào)中曾表示，將堅(jiān)持“三點(diǎn)一面一拓展”布局，即重點(diǎn)布局杭州、上海、深圳，長(zhǎng)三角富?？h，并拓展北京，確保2017年在上海、深圳各新增3個(gè)項(xiàng)目。但在2017年，濱江集團(tuán)僅僅在深圳斬獲了2個(gè)城市更新項(xiàng)目，在上海更是顆粒無(wú)收，重點(diǎn)布局上海、深圳的愿望大打折扣。

在2017年的年報(bào)中，濱江集團(tuán)再次調(diào)整了打法，提出“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，關(guān)注大灣區(qū)、中西部、京津冀重點(diǎn)城市”的策略。而此前濱江集團(tuán)希望重點(diǎn)布局的上海市場(chǎng)，則重新被定位為濱江集團(tuán)的品質(zhì)展示中心。土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)也顯示，2017年濱江集團(tuán)新增的16個(gè)項(xiàng)目中，有9個(gè)位于杭州。

上述動(dòng)作顯示，濱江集團(tuán)有意再次回歸大本營(yíng)杭州。根據(jù)計(jì)劃，2018年濱江集團(tuán)計(jì)劃在大本營(yíng)杭州實(shí)現(xiàn)300億元銷售額，在5個(gè)重點(diǎn)城市各實(shí)現(xiàn)60億元銷售額，在10個(gè)富?？h市各實(shí)現(xiàn)30億元銷售額。

千億目標(biāo)提前至2018年

盡管如此，濱江集團(tuán)表示將力爭(zhēng)在2018年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。而在去年7月濱江集團(tuán)成立25周年慶上，濱江集團(tuán)掌門(mén)人戚金興表示將力爭(zhēng)在2019年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。

在3月21日的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)中，濱江集團(tuán)表示其在2017年底的可售貨值超過(guò)2000億元，可供兩年多的開(kāi)發(fā)建設(shè)，有信心在2018年?duì)幦?shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。不過(guò)值得注意的是，2017年濱江新增規(guī)劃建筑面積220萬(wàn)平方米，但權(quán)益面積僅有108萬(wàn)平方米。依靠小股操盤(pán)合作開(kāi)發(fā)沖刺千億規(guī)模含金量和意義究竟幾何？

濱江集團(tuán)董秘辦工作人員在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)也坦承，千億目標(biāo)為全口徑數(shù)據(jù)，包括其開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目。濱江集團(tuán)表示，合作開(kāi)發(fā)是當(dāng)前行業(yè)的特點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力越來(lái)越得到同行的認(rèn)可，在正常的股權(quán)投資以外，還會(huì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的操盤(pán)，并收取管理費(fèi)。其還表示，隨著規(guī)模的成長(zhǎng)，可以實(shí)現(xiàn)更好和投資回報(bào)。

而在中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟看來(lái)，在市場(chǎng)逐漸向龍頭房企集中的大趨勢(shì)下，千億是大企業(yè)的門(mén)檻，決定了未來(lái)的拿地機(jī)遇、融資成本、人力資源等。

國(guó)內(nèi)某大型民營(yíng)投資公司投資負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“我們之前也參與了部分地產(chǎn)商在建項(xiàng)目的融資業(yè)務(wù)，不過(guò)我們只關(guān)注行業(yè)排名前30位的地產(chǎn)商”。該人士進(jìn)一步表示，“規(guī)模指標(biāo)是他們挑選合作對(duì)象的一個(gè)硬指標(biāo)，有了規(guī)模，才會(huì)獲得更多的外部資源，我們投入的資金才會(huì)更加安全”。

易居研究院研究員賴勤認(rèn)為，濱江集團(tuán)擅長(zhǎng)做高端產(chǎn)品，在長(zhǎng)三角尤其是浙江有很大的品牌影響力，做的項(xiàng)目都能有一定的溢價(jià)，利潤(rùn)也較豐厚。

濱江集團(tuán)也表示，2018年將確保在杭州市場(chǎng)做到品牌第一、規(guī)模第一，并計(jì)劃全年拿地30塊，在全國(guó)的行業(yè)排名中確保30位?？硕鸷椭袊?guó)指數(shù)研究院2017年房企銷售排行榜均顯示，濱江集團(tuán)以615億元銷售額位居第34位。