SOHO中國(guó)欲分拆3Q上市 潘石屹稱不再賣(mài)資產(chǎn)

坊間傳聞，自轉(zhuǎn)型自持運(yùn)營(yíng)后，在SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹手中一直有一張計(jì)劃出售資產(chǎn)的清單，出售標(biāo)的每年都在增補(bǔ)。過(guò)去幾年間，買(mǎi)家習(xí)慣了在潘石屹這張出售清單上尋找標(biāo)的。

直至昨日，在回答《證券日?qǐng)?bào)》記者提問(wèn)時(shí)，潘石屹透露，SOHO中國(guó)將不再出售資產(chǎn)。潘石屹向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，以往SOHO中國(guó)出售非核心資產(chǎn)，保留核心資產(chǎn)，是在進(jìn)行資產(chǎn)調(diào)整，到2017年，SOHO中國(guó)資產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)完成，留下的都是核心資產(chǎn)，因此不再出售。

接下來(lái)潘石屹要用一年時(shí)間，將擁有2.6萬(wàn)個(gè)座位的SOHO 3Q（簡(jiǎn)稱3Q）翻倍，擴(kuò)張至5萬(wàn)個(gè)座位。在潘石屹看來(lái)，在規(guī)模達(dá)到一定量級(jí)后，SOHO 3Q盈利就會(huì)提升上來(lái)，屆時(shí)，無(wú)論是A股還是H股，SOHO中國(guó)將把SOHO 3Q分拆出來(lái)上市。

不再出售資產(chǎn)

去年SOHO中國(guó)租金收入穩(wěn)步上升，凈利潤(rùn)大幅跳升，銷(xiāo)售兩個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)將近86億元的現(xiàn)金收入。隨后潘石屹忙著派發(fā)了兩次特別分紅，投資者對(duì)潘石屹2017年這份答卷，或許是滿意的。

據(jù)SOHO中國(guó)2017年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2017年SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約人民幣19.63億元，同比上升約24%；物業(yè)租賃毛利率約為80.5%；凈利潤(rùn)約人民幣47.33億元，同比上升約420%；租金收入約人民幣 16.69 億元，同比上升約 11%。2017年，股東大會(huì)和 董事會(huì)分別于9月27日和11月15日批準(zhǔn)派發(fā)每股人民幣0.346元和0.575元的特別股息， 此次董事會(huì)沒(méi)有建議派發(fā)截至2017年12月31日的末期股息。

在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)方面，在連續(xù)出售物業(yè)，新項(xiàng)目尚未入市招租的尷尬情況下，潘石屹為了提高租金收入確實(shí)費(fèi)了不少心思。2017年，SOHO中國(guó)以物業(yè)項(xiàng)目為單位逐步建立全新的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)模式 ，每個(gè)資產(chǎn)管理公司都以利潤(rùn)指標(biāo)為考核中心，在傳統(tǒng)物業(yè)保持平均出租率達(dá)97%的情況下， 不斷變換租戶，提升租金收入。在潘石屹看來(lái)，對(duì)于新業(yè)務(wù)SOHO 3Q來(lái)說(shuō)也一樣，以利潤(rùn)為核心，這種新的管理辦法將為在租項(xiàng)目整體出租率和租金水平帶來(lái)穩(wěn)步提升。

但現(xiàn)實(shí)環(huán)境是，無(wú)論是長(zhǎng)租公寓還是辦公物業(yè)，租金回報(bào)率仍舊很低。在SOHO中國(guó)看來(lái)，過(guò)去一年資產(chǎn)荒的大環(huán)境仍未改變，優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)保持高位，而租金回報(bào)率較低。遵循低買(mǎi)高賣(mài)的市場(chǎng)原則，繼2016年出售SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)后，2017年，公司再度以35.73億元和50.08億元的資產(chǎn)價(jià)格通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 整售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。整售的資產(chǎn)價(jià)格分別高于項(xiàng)目成本53%和 85%，分別高于項(xiàng)目的賬面重評(píng)價(jià)價(jià)值3.7%和7.9%，毛資本化率約為3.6%。

結(jié)合潘石屹對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者上述問(wèn)題回答可知，這或許是SOHO中國(guó)計(jì)劃出售資產(chǎn)表上，最后被消化掉的兩個(gè)項(xiàng)目。更重要的是，潘石屹將北京的光華路SOHO 2也從這張表上劃掉了。潘石屹告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，光華路SOHO 2價(jià)值80億元 —90億元，資產(chǎn)標(biāo)的價(jià)值很高，“我覺(jué)得市場(chǎng)上也沒(méi)有這樣大的老板，我們決定在北京CBD最核心的地方持有光華路SOHO 2這個(gè)項(xiàng)目。”

不難看出，從現(xiàn)在開(kāi)始，坊間傳聞的這張出售清單或許就此消失了。接下來(lái)，在完成“京滬”兩個(gè)在建項(xiàng)目后，SOHO中國(guó)以買(mǎi)地建房模式增加重資產(chǎn)項(xiàng)目的可能性已經(jīng)不大了。未來(lái)，潘石屹的重點(diǎn)將放在SOHO 3Q這項(xiàng)新業(yè)務(wù)的擴(kuò)張上。

加速擴(kuò)張SOHO 3Q

據(jù)SOHO中國(guó)首席財(cái)務(wù)總監(jiān)唐正茂表示，截至201 年末，SOHO 3Q已在北京、上海、杭州、深圳和南京擁有26個(gè)中心，共計(jì)約26000個(gè)工位。2018年底， 工位數(shù)將在2017年的基礎(chǔ)上提升一倍。

SOHO 3Q的擴(kuò)張，早在計(jì)劃當(dāng)中，這是潘石屹“輕資產(chǎn)生意”的大計(jì)。此前出售物業(yè)獲得的現(xiàn)金一部分用于分紅之外，還將用于SOHO 3Q的擴(kuò)張。對(duì)于成立兩年的SOHO 3Q這種共享辦公新產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，有成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，完備的管理模式，才算具有對(duì)外擴(kuò)張的能力。

在潘石屹看來(lái)，當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，二、三線城市有很多控制辦公物業(yè)，但不得不承認(rèn)的是，辦公和長(zhǎng)租公寓回報(bào)率都很低，因此不能隨便擴(kuò)張。

有質(zhì)量的擴(kuò)張背后，是規(guī)模增長(zhǎng)帶來(lái)的盈利能力提升。在潘石屹的設(shè)計(jì)中，每一個(gè)SOHO 3Q都要盈利，這是前提。對(duì)此，唐正茂表示，待SOHO 3Q培養(yǎng)成熟之后，預(yù)計(jì)有望利潤(rùn)率達(dá)到20%—25%。

截至2017年末，SOHO中國(guó)凈借貸占?xì)w屬公司股東權(quán)益的比率約為51%，債務(wù)融資成本降至約4.1%，加上出售物業(yè)帶來(lái)的大量現(xiàn)金給SOHO 3Q擴(kuò)張?zhí)峁┝速Y金支持。規(guī)?；瘮U(kuò)張完成后，下一步，SOHO 3Q將分拆上市。

據(jù)唐正茂表示，SOHO 3Q現(xiàn)在是SOHO中國(guó)的全資子公司，但經(jīng)營(yíng)模式是不一樣的。以現(xiàn)在SOHO中國(guó)的股價(jià)來(lái)看，幾乎沒(méi)有反映出SOHO3Q這種業(yè)務(wù)模式的價(jià)值。

她繼而表示，“SOHO 3Q從創(chuàng)辦開(kāi)始，無(wú)論是財(cái)務(wù)上還是法律上都是非常獨(dú)立的，我們也是想著等規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，可以把這塊業(yè)務(wù)分拆上市，到時(shí)候當(dāng)然就可以釋放SOHO3Q的價(jià)值，對(duì)SOHO中國(guó)的股東來(lái)講也有非常大的增值潛力。”