千億之后 解析2018世茂“戰(zhàn)場”全景圖

文/王寶汗

內(nèi)房股的整體升溫使其成為近日的資本焦點，而在地價增長的環(huán)境下，擁有更長期土地儲備和貨值存量的房企，則被視為擁有更高的增長可視性，世茂房地產(chǎn)(00813.HK) 便是其中一家。

從近日世茂房地產(chǎn)發(fā)布的2017年業(yè)績來看，其全年累計實現(xiàn)合約銷售總額首破千億，達到約1007.7億元，這一成績較2016年同期上升48%。

但更引人關注的是，僅2017年世茂已在土地市場上投入超600億元。這讓人不禁思索，后勁十足的老牌房企將以怎樣的姿態(tài)進入2018年的房企戰(zhàn)場。

業(yè)績突破千億 帶熱資本市場估值

數(shù)據(jù)顯示，2017年世茂房地產(chǎn)12月銷售120億創(chuàng)下2017年單月銷售之最，而其全年累計合約銷售總面積也達606.2萬平方米，同比上升了23%。

回顧可見，世茂下半年的發(fā)力尤為明顯，第四季度的每個月，銷售都超過百億。相較上半年451.3億的合約金額，下半年一舉完成了556.47億元的銷售，增長23.3%。

“未來3年將是世茂的增長年。”早在2017年初，世茂董事局副主席許世壇就曾表示。如今看來此言非虛。

隨著行業(yè)競爭進一步加劇，2017的世房正逐漸找回昔日的狀態(tài)，在規(guī)模追趕上表現(xiàn)出更為進取之勢。

而且世茂目前的節(jié)奏也基本符合許世壇此前提出的，“下半年供貨時間將集中在第三季度末及第四季度”的說法。

儲地囤糧 押注未來沖刺力

能夠做到全年月度平均銷售83億，而且最后一個月比均值高出44.5%，相信這跟世茂過去兩年將90%以上的新增投資都放在了一二線城市不無關系。

的確，從其新增土地布局來看，除主力的長三角外，華北和珠三角區(qū)成為世茂2017年重點布局地區(qū)。

布局華南和粵港澳大灣區(qū)是世茂拿地思路的一個縮影。2017年12月6日，世茂以總價239.43億競得深圳龍崗商住地塊，未來將建成超高層的深港綜合體，超過當下的深圳第一高樓平安金融中心；而在廣州，世茂則以參股形式獲得招商局置地廣州增城項目33%權益；11月，世茂聯(lián)合多家港資房企，以173億港元的價格拿下長沙灣興華街20.8萬平方尺臨海住宅用地，刷新全港最貴住宅地。

不僅是大灣區(qū)的核心城市廣州、深圳，世茂還關注到了周邊新進城市，以佛山為例，2017年5月，世茂在一個月以45億在佛山連下三子。

此外，在華北市場，世茂下半年也多次出手。7月，世茂聯(lián)合體先后以78.7億、47.9億拿下北京豐臺區(qū)西鐵營村地塊及北京大興瀛海鎮(zhèn)地塊；10月，世茂再以31.99億元奪得天津武清地塊。

其中，以廣深為核心的華南區(qū)域2017年獲得多幅優(yōu)質(zhì)土地。另外在北京、香港、福州都有多幅重磅地塊納入囊中。

經(jīng)過一年的積累，世茂2017年在土地市場上的權益投入已超過600億元，新增土地面積同比增長150%以上。而這也為世茂未來幾年的業(yè)績爆發(fā)，奠定了良好的基礎。

輕資產(chǎn)與體系化 夯實產(chǎn)品競爭力

在產(chǎn)品方面，商業(yè)和酒店一直是世茂的核心競爭力和亮點，2017年世茂也明顯加快了在商業(yè)、酒店等業(yè)務板塊的發(fā)展。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，世茂于2017年6月份收回上海世茂廣場的運營管理權，啟動存量商業(yè)的改造潮，與之匹配的是世茂商業(yè)隨之接連推出全新四大商業(yè)產(chǎn)品線、兩大辦公產(chǎn)品線，進一步明晰了世茂商業(yè)品牌定位“回歸商業(yè)本質(zhì)，作為城市服務者打造‘城市會客廳’的實踐和暢想”。位于南京東路步行街的上海世茂廣場，國內(nèi)首家室內(nèi)Hello Kitty主題樂園將在2018年全新亮相，將成為世茂打造具有獨特影響力的商業(yè)品牌的全新標桿性產(chǎn)品。

新一代世茂辦公產(chǎn)品線繼承了世茂“城市大生活”的基因，將緊貼市場規(guī)律、升級消費體驗。

在酒店業(yè)務方面世茂花的力氣同樣不小。半年報顯示，截至2017年6月30日止，除納入世茂喜達的4家自主品牌酒店外，世茂已開業(yè)的國際品牌酒店有14家。上半年，世茂旗下各家酒店合計完成收入人民幣8.11億元，同比增加21.6%。

值得一提的，世茂在酒店方面對輕資產(chǎn)模式的執(zhí)著探索和落地執(zhí)行。

今年3月，世茂和喜達屋資本簽訂了全面戰(zhàn)略合作協(xié)定，合資成立上海世茂喜達酒店管理有限公司，該合資公司便是采用輕資產(chǎn)運營模式，致力于成為中國乃至亞太區(qū)最卓越的酒店集團之一，計劃未來五年內(nèi)擴張酒店至100家，共同拓展中國未來的精品酒店市場。2017年11月，上海世茂喜達酒店管理有限公司與印尼PT. GRAHA PECATU公司簽署合作協(xié)議，在巴厘島南部庫塔開發(fā)酒店及公寓項目，將使用“茂御”酒店和“茂御居”公寓品牌。這是世茂喜達首個海外簽約項目，標志著世茂喜達開啟自主品牌的海外輸出新里程。

數(shù)據(jù)顯示，截止2017年6月，世茂房地產(chǎn)的酒店和商業(yè)租金、其他收入較2016年同比上升22.7%，隨著新酒店和優(yōu)質(zhì)商辦項目的陸續(xù)開業(yè)，總量將會持續(xù)走高。

據(jù)了解2018至2019年，世茂還將有多個優(yōu)質(zhì)酒店和商業(yè)項目陸續(xù)開業(yè)：上海世茂深坑酒店、香港東涌世茂喜來登酒店 & 香港東涌世茂福朋喜來登酒店、深圳世茂前海中心、上海濱江世茂大廈、上海世茂廣場等，而隨著眾多優(yōu)質(zhì)酒店、商業(yè)項目的入市，相信會給世茂帶來新一輪的爆發(fā)式增長。

而在住宅的產(chǎn)品打造上，2017年，世茂提出了“成為行業(yè)引領者，打造百年世茂”的發(fā)展愿景。世茂也從客戶的細微化需求出發(fā)，對旗下產(chǎn)品進行精研創(chuàng)新，在穩(wěn)固高端產(chǎn)品領先優(yōu)勢的同時，注重對剛需、改善型客群痛點的洞察和對產(chǎn)品的精雕細琢，梳理出云系、璀璨系、天譽系、國風系、龍胤系等五大優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品體系。更是在2017年下半年正式發(fā)布改善類公寓產(chǎn)品——璀璨系，及中高端別墅類產(chǎn)品——國風系。

這五條產(chǎn)品線，是世茂圍繞客戶全生命周期的住房需求來設計和研發(fā)的，在產(chǎn)品業(yè)態(tài)上分為公寓及別墅兩大類。公寓類產(chǎn)品線細分為剛需、改善、豪華三檔，別墅類產(chǎn)品線，細分為中高端、豪華兩檔。

優(yōu)化融資結構 巧用多元金融工具

除了在產(chǎn)品力上的表現(xiàn)，世茂在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新、盤活資產(chǎn)及優(yōu)化資本結構，尤其是資產(chǎn)證券化道路上，已呈現(xiàn)出行業(yè)創(chuàng)新“領先者”的姿態(tài)。

2017年5月10日，世茂成功發(fā)行“世茂房地產(chǎn)控股有限公司2017年度第一期中期票據(jù)”,注冊金額為人民幣80億元，成為了國內(nèi)首家獲批熊貓中票的民營房企。此外，為了進一步優(yōu)化融資結構，維持較高的流動性和較低的債務壓力，世茂房地產(chǎn)持續(xù)進行業(yè)務、產(chǎn)品和金融方面的多重創(chuàng)新。2017年9月13日，全國銀行間市場首單商業(yè)地產(chǎn)公募資產(chǎn)證券化項目——“上海世茂國際廣場責任有限公司2017年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)”順利完成發(fā)行，發(fā)行總規(guī)模65億元人民幣。

如今，隨著行業(yè)集中程度不斷加大，2017年世茂正試圖重回規(guī)模賽道，千億之后，等待世茂的將會是更多挑戰(zhàn)。兩次變革之后，世茂或許將開啟規(guī)模與利潤并重的第三篇章。