進退與生死 長租公寓“江湖”初成

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝     

【編者按】自2014年年底，雷軍投資長租公寓后，全國各地品牌公寓迅速落地開花。而今，短短三年時間，長租公寓還未走向繁榮就已開始洗牌。2017年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議，首次提出構(gòu)建長期租賃市場。在租房時代來臨之時，哪些運營模式的長租公寓能夠存活，哪些會走向消亡，為什么會在發(fā)展初期就出現(xiàn)分野？本期周刊試圖剖析長租公寓的生存法則和成長邏輯。

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

僅僅三年，長租公寓還未走向繁榮就已開始洗牌。在以開發(fā)商直營、專業(yè)機構(gòu)運作、資本入股等多種方式進入的參與者中，冷暖各異：有政策和資本“棉襖”保暖的，正在蓄力；而那些獨力支撐的，或已被凍僵在半路，或被大魚吞噬。

有進退有生死、有等級有層次，這才是江湖。的確，長租公寓已逐漸從偏門領(lǐng)域變?yōu)橹髁?，并且?nèi)部逐漸分化，格局逐漸有了層次，江湖初成。

那么長租公寓的“江湖規(guī)則”又到底是什么，其生存現(xiàn)狀到底給出了怎樣的生存啟示？

●多因素助推 長租公寓進入爆炸期？

近年來，長租公寓市場可謂是群芳爭春，尤其引來了資本的青睞。

1月16日，鏈家地產(chǎn)旗下長租公寓品牌“自如”宣布，獲得40億元人民幣A輪融資。

得益于存量市場的增長和企業(yè)融資模式的多元化，開發(fā)商直營的長租公寓也在快速發(fā)展。從各家企業(yè)的戰(zhàn)略布局來看，這片新的市場未來無疑存在極大的發(fā)展空間。長租公寓，是一場新的卡位戰(zhàn)。

來自萬科2017年三季度報告的數(shù)據(jù)顯示，公司旗下泊寓數(shù)量已覆蓋24個一線及二線城市，累計開業(yè)82個項目，開業(yè)約2.4萬間，規(guī)模遠高于其他房企的長租公寓。

2017年12月1日，“招商創(chuàng)融-招商蛇口長租公寓第一期資產(chǎn)支持專項計劃”獲深交所審批通過。該項目是全國首單長租公寓儲架發(fā)行CMBS（商業(yè)物業(yè)抵押貸款證券化）產(chǎn)品，獲批發(fā)行規(guī)模達60億元，刷新了長租公寓類資產(chǎn)證券化的最高額度。

龍湖緊隨其后，于2017年12月5日披露公開發(fā)行50億元住房租賃專項公司債券，其中首期發(fā)行規(guī)模不超過30億元。

2018年1月11日，朗詩宣布和平安不動產(chǎn)達成戰(zhàn)略合作，雙方計劃在未來3年內(nèi)，在北上廣深一線城市以及南京、杭州、武漢等強二線城市共同投資長租公寓項目，基金目標資產(chǎn)管理規(guī)模人民幣100億元。

“2017年下半年開始，長租公寓成為市場熱點。過去幾個月各大開發(fā)商紛紛推出自己的長租公寓平臺，同時一些國有銀行和機構(gòu)開始將資金端傾向于這類資產(chǎn)，政府對這類類REITs和ABS的金融創(chuàng)新，審批速度加快?！敝倭柯?lián)行人士表示。

安居客房地產(chǎn)分析師張波則告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年全國有近60城出臺與租賃相關(guān)的政策；2018年，住建部的重點工作之一也是大力發(fā)展住房租賃市場，強有力的政策支撐是租賃市場發(fā)展的有效保障。

2017年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議，首次提出構(gòu)建長期租賃市場，并支持專業(yè)住房租賃企業(yè)發(fā)展。中指院認為，未來租賃用地的供應力度仍會加大，各企業(yè)的參與度也會越來越強。

在需求端，中國的城鎮(zhèn)化進程極大地推動了城市長租市場的高速發(fā)展。

張波表示，城市中的住房租賃需求是長期存在的，且隨著人口流動性增加而增長，新一線城市中如杭州、重慶等都是租房需求漲幅較高的地區(qū)。

●虛假繁榮遇“陣亡潮”市場真相幾何

像自如、朗詩這樣有源源不斷資金注入和強大房企背書的企業(yè)畢竟是少數(shù)，近段時間以來，長租公寓市場不斷有公司退出，甚至不乏“陣亡”的案例。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，創(chuàng)立于2015年9月GO窩公寓，于2017年底因為經(jīng)營不善宣告關(guān)閉；作為最早一批進入租賃市場的公寓運營商品牌之一，深圳Color公寓官網(wǎng)于2017年年中突然掛出“也許今日的離別是為了明日更好的相見”的頁面，標志著其正式告別公寓業(yè)務；成立于2015年的深圳V客青年公寓，因主打中低端市場被集中式長租公寓品牌魔方公寓相中，并于2017年8月被后者入股，從而與魔方公寓以中高端白領(lǐng)為主要目標人群的定位形成了補充……

競爭在加劇，市場也在試錯，當大量資本進入長租公寓開始新生的時候，也有大批公寓企業(yè)退出、衰弱或消亡。

張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，2017年國內(nèi)長租公寓迎來大規(guī)模發(fā)展，知名房產(chǎn)企業(yè)紛紛進軍長租公寓外，中介機構(gòu)、國資企業(yè)也積極入局，激烈的競爭必然會導致部分企業(yè)出局?！熬科湓颍L租公寓由于運營模式導致前期投入資金較大，實現(xiàn)盈利至少需要5年以上，若資金難以保證，其生存空間難以得到保障?！?/p>

張波還表示，長租公寓與傳統(tǒng)中介租房的主要差異在于能提供優(yōu)秀的服務和多樣的裝修風格。若不能保證服務品質(zhì)始終如一，也難以長久發(fā)展。

●大浪淘沙始見金 哪些企業(yè)能留在江湖

實際上，長租公寓是有自己的生存法則的。在對不少業(yè)內(nèi)人士的采訪中，他們認為，“不問盈利、先搶市場”是目前長租公寓首要生存法則。

以目前進入長租公寓市場的房企來看，無論進入早晚，也無論規(guī)模大小，普遍都存在不盈利的現(xiàn)狀。

民營房企或機構(gòu)更是如此。張波認為，現(xiàn)階段長租公寓市場的首要生存法則是先不要關(guān)注盈利，而是考慮市場占有率。這也要求目前的長租公寓“不問模式、先談活著”。

當下長租公寓領(lǐng)域有著多種模型，不同模型適用于不同類型的運營主體，本質(zhì)上選擇適合自己且可以先期發(fā)展的似乎更重要。這也使得業(yè)內(nèi)認為，長租公寓需要“不問機遇，先問自己”。

張波直言，從政策角度來看，房屋租賃無疑是房產(chǎn)領(lǐng)域最大的紅利所在，但這并不代表長租公寓市場就是個大藍海，包賺不賠、亦可入市，前面已經(jīng)有大量企業(yè)“陣亡”，而且這份名單在未來還會快速加長。

的確，并非所有企業(yè)都適合且能夠進入長租公寓的藍海。相較之下，大型房企、中介機構(gòu)和國企有著更多先天優(yōu)勢，也更有可能成為市場主力。

不過，在魔方公寓相關(guān)負責人看來，決定企業(yè)長存的因素非常復雜，除了規(guī)模，還包括企業(yè)的資金、人才、市場變化和發(fā)展策略等。雖然發(fā)展一定的規(guī)模能提供更長遠的保障，但長租公寓還是應探索多樣化的盈利模式，這是保證生存的必需品。

“例如，長租公寓多將租客定位為獨身白領(lǐng)，實際上家庭租房需求也不小，而市面上的長租公寓多為單間，房廳組合少，并不能滿足這部分需求。所以面對目前長租公寓的大量需求和需要提升，供給方還有大量功課要做、市場可探尋?！鄙鲜鲐撠熑苏J為，這也是目前難以判斷哪些企業(yè)能夠真正留在長租江湖的原因，未來依然將是洗牌與突破并存的格局。