除了尋找資本“棉被”取暖 品牌長(zhǎng)租公寓如何突圍生存困境

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 曾健輝    

每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 曾健輝

2014年，順為資本給You+國(guó)際青年公寓投資了1億元后，多方資本開始圍獵長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。過去3年多間，在政策的鼓勵(lì)下，包括萬(wàn)科、龍湖和碧桂園等開發(fā)商也紛紛入局，一時(shí)間這一領(lǐng)域群雄混戰(zhàn)。

與大型開發(fā)商依靠自身的優(yōu)勢(shì)迅速獲得房源擴(kuò)大規(guī)模不同，依靠資本成長(zhǎng)起來(lái)的長(zhǎng)租公寓品牌則必須直面發(fā)展瓶頸的問題：他們并不具備雄厚的資金實(shí)力、獲取資源的能力又拼不過開發(fā)商，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，他們的下半場(chǎng)在哪里？

被分走的蛋糕

在官方不斷推出鼓勵(lì)租賃的政策以后，優(yōu)趣文化創(chuàng)意有限公司CEO李聞喜開始感受到壓力，“雖是利好，但是對(duì)于從業(yè)者來(lái)說，壓力會(huì)更大。國(guó)家隊(duì)、開發(fā)商入場(chǎng)，好的資源都在他們手里，他們很容易就拿到了大規(guī)模、大體量。對(duì)于其他的品牌公寓而言，獲取房源的難度正在變大”。

以萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓為代表的開發(fā)商長(zhǎng)租品牌公寓規(guī)模正在迅速壯大。最新的數(shù)據(jù)是，泊寓目前已持有3萬(wàn)間集中式公寓，連同未開業(yè)公寓達(dá)10萬(wàn)間；冠寓則在2017年布局了全國(guó)16城，開業(yè)房量預(yù)計(jì)近1.5萬(wàn)間。而同樣起步較早的魔方公寓，據(jù)安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，其目前在全國(guó)15個(gè)大中型城市管理房間逾3萬(wàn)間。

“開發(fā)商可能有上百個(gè)人在找資源，而我們只有這么小的一個(gè)團(tuán)隊(duì)，可能就幾個(gè)人，沒法跟他們比。魔方公寓在華平資本的支持下，規(guī)模也就做到了這么多。這個(gè)規(guī)模相對(duì)于開發(fā)商還是太小了。”李聞喜稱。

局面難言樂觀。李聞喜認(rèn)為，大多數(shù)中小型品牌公寓最后可能都會(huì)被并購(gòu)或者轉(zhuǎn)讓。這種趨勢(shì)已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。2017年8月，魔方生活服務(wù)集團(tuán)在深圳宣布，完成對(duì)深圳本土公寓品牌“V客青年公寓”的戰(zhàn)略投資，成為后者第一大股東。

目前V客青年公寓作為魔方生活社區(qū)旗下的一個(gè)獨(dú)立品牌運(yùn)營(yíng)。V客創(chuàng)始人辜月向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，目前V客依舊維持原有團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，他們剛剛在深圳拿下一棟新的物業(yè)。目前V客擁有5棟物業(yè)共計(jì)超過1000間公寓，總體出租率超過80%。

對(duì)于V客目前的運(yùn)營(yíng)情況，辜月表示滿意，她對(duì)于規(guī)模并不十分看重，“集團(tuán)對(duì)我們或許會(huì)有更多的期許，希望能夠做到全國(guó)各地更多的地方去。但我們希望能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，有條不紊地去擴(kuò)張、持續(xù)地去做發(fā)展。目前我們的項(xiàng)目都是盈利的”。

輕資產(chǎn)的破局之道

多名接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的品牌公寓CEO在談到未來(lái)的發(fā)展時(shí)都提到了一個(gè)詞：差異化。他們不再走既定的二房東模式，而是通過自身積累的資源與長(zhǎng)處，找到一條破局之路。

樂乎城市青年社區(qū)選擇的是通過輕資產(chǎn)路徑擴(kuò)張業(yè)務(wù)?！拔覀兇_實(shí)不具備重資產(chǎn)持續(xù)獲得項(xiàng)目投資的能力。所以我們?cè)谀锰焓馆喭顿Y的時(shí)候，就想基于我們運(yùn)營(yíng)的實(shí)戰(zhàn)能力和對(duì)行業(yè)的理解，通過輕資產(chǎn)方式擴(kuò)張業(yè)務(wù)。最終大家都是要過規(guī)?；@關(guān)的?！睒泛醭鞘星嗄晟鐓^(qū)CEO羅意指出。

這種模式的擴(kuò)張也并不容易。羅意指出，“我們是由甲方委托去運(yùn)營(yíng)的，在這種情況下，可能就不能像有的企業(yè)那么任性。有的企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)情況不那么好，就只是財(cái)務(wù)報(bào)表難看一點(diǎn)。但是對(duì)我們來(lái)說，如果我們做不好運(yùn)營(yíng)，甲方是會(huì)跟我們解約的?！?/p>

也正因?yàn)榇?，樂乎在擴(kuò)張的過程中就更有緊迫感?！拔覀?cè)诓粩嗳プ鰳?biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)和管控，這個(gè)行業(yè)是生于憂患、死于安樂的。目前開業(yè)的四五十個(gè)項(xiàng)目，基本上每個(gè)項(xiàng)目都能盈利。我們成熟的門店出租率也能做到98%以上”。

樂乎還在探索更多的可能。例如，從金融的角度為甲方配資。羅意指出，前期甲方可能只有房源而沒有錢投入運(yùn)營(yíng)，樂乎就會(huì)幫助建構(gòu)財(cái)務(wù)模型、風(fēng)控模型等，從而拉來(lái)資金方參與，而樂乎在這中間依舊充當(dāng)著一個(gè)運(yùn)營(yíng)方的角色。

樂乎的背后還站著強(qiáng)大的資本方復(fù)星地產(chǎn)。羅意談到與復(fù)星地產(chǎn)的合作時(shí)指出，復(fù)星集團(tuán)旗下有著很多的產(chǎn)業(yè)布局，如醫(yī)療、健康等大消費(fèi)領(lǐng)域，未來(lái)在長(zhǎng)租公寓的場(chǎng)景下，也有很多可以開拓的空間，可以做一些更加發(fā)散的事情。

樂乎目前已經(jīng)進(jìn)駐了北京、上海、廣州、深圳和武漢等多座城市，總計(jì)有近2萬(wàn)間房源。而在武漢，樂乎還與政府合作打造青年人才公寓，目前已經(jīng)交付了700多間。羅意稱，如果有機(jī)會(huì)，樂乎很愿意參與人才公寓的托管。

“做真正的長(zhǎng)租”

在意識(shí)到行業(yè)發(fā)展瓶頸之后，李聞喜也開始認(rèn)真思考優(yōu)趣的未來(lái)?！耙茨闶怯袑?shí)力，要么你是能夠產(chǎn)生新的想法，有自己的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)”。他的方法是，做真正意義上的長(zhǎng)租：目前他在深圳推出了一個(gè)項(xiàng)目，其運(yùn)行模式是租期10年，一次繳納，10年不漲租。李聞喜介紹稱，目前優(yōu)趣的上述項(xiàng)目共一百多套房源，已經(jīng)全部租出。

如何保證租約的穩(wěn)定性？李聞喜指出，目前整個(gè)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，運(yùn)營(yíng)方簽約的期限不會(huì)少于8年?！澳壳靶袠I(yè)整體上都不賺錢，大多數(shù)都要四五年才能夠回本。所以對(duì)于運(yùn)營(yíng)者而言，和業(yè)主方簽約10年也基本是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”。

李聞喜稱，長(zhǎng)租客群和以往相比有了較為明顯的不同，租客開始萌生“業(yè)主”意識(shí)，開始裝修房子。這也給了他更多的啟發(fā)與想法，未來(lái)他可能會(huì)從一些增值業(yè)務(wù)方面為租客提供服務(wù)，例如裝修業(yè)務(wù)等等。優(yōu)趣也正在洽談一些金融機(jī)構(gòu)，李聞喜希望未來(lái)在資金方面能夠與銀行等有更多的合作。

但這一模式是建立在租客打定主意10年不買房的基礎(chǔ)上的，在“有房才有家”的傳統(tǒng)觀念下，優(yōu)趣的這一模式能走多遠(yuǎn)，尚需觀察。同時(shí)，考慮到通貨膨脹、“二房東”風(fēng)險(xiǎn)，李聞喜也許還得想得更周全一些。

房源獲取的問題仍然困擾著李聞喜。李聞喜稱，做10年長(zhǎng)租，就意味著對(duì)房源的質(zhì)量要求更高。最好是住宅、其次也得是廠房宿舍。有產(chǎn)權(quán)證這是必須的條件，因?yàn)橐Ｕ系氖俏磥?lái)10年的租約。在產(chǎn)品上也有著更高的要求，在打造產(chǎn)品的資金投入上，優(yōu)趣的投入要高于其他的品牌公寓，因?yàn)樽饪蛯?duì)于短期居住的品質(zhì)要求要比長(zhǎng)期居住的低?！绊?xiàng)目也是不停在看，不停在找。我們現(xiàn)在想找大規(guī)模的，一兩千套這種，難度有點(diǎn)大”。

“行業(yè)已經(jīng)是紅海了，這個(gè)紅海的意思不是說市場(chǎng)空間不夠大，而是競(jìng)爭(zhēng)很激烈。”李聞喜說道。