廣州增城樓市仍存雙合同、消費貸現(xiàn)象 杠桿資金入市降低購房門檻

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每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 楊軍

自廣州2017年“3·30”新政實施后，部分樓盤為規(guī)避限價等調(diào)控政策，出現(xiàn)了“雙合同”、“消費貸”等現(xiàn)象。在經(jīng)歷住建部和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)起的樓市跨省交叉檢查后，這些問題是否得到了整治？

為探尋樓市的真實現(xiàn)狀，《每日經(jīng)濟新聞》記者近日以購房者身份對廣州增城多個樓盤進行了調(diào)查，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“雙合同”和“消費貸”依然存在；部分樓盤違規(guī)情況甚至出現(xiàn)升級，以首付分期貸款吸引購房者，符合一定條件的購房者三成首付還可再貸款一半。購房門檻進一步降低，為樓市健康發(fā)展埋下了隱患。

部分樓盤首付門檻大降

《每日經(jīng)濟新聞》記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，增城部分樓盤存在“雙合同”規(guī)避限價政策，“消費貸”為樓市加杠桿的現(xiàn)象；同時，部分開發(fā)商為加快房屋銷售，以首付分期以及三成首付可再貸款一半等方式降低購房門檻。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份前往增城新塘永和的一樓盤踩盤，該樓盤銷售顧問告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，現(xiàn)在都是雙合同了，因為樓盤限價，購房者需與開發(fā)商簽訂2個合同，政府指導(dǎo)價部分簽訂一個合同，超出政府指導(dǎo)價部分簽訂裝修合同。

同時，該樓盤可提供裝修合同分期付款，政府指導(dǎo)價合同三成首付可再貸款一半。

以一套91平方米的戶型為例，折后總價約為143萬元，其中政府指導(dǎo)價的合同價約為90萬元，首套房可貸款七成63萬元，首付為27萬元。在完成首付款的貸款手續(xù)后，購房者可繼續(xù)申請貸款，獲得27萬元首付款貸款的一半，即13.5萬元，用于支付裝修合同的款項，利息為2.8厘。

該樓盤銷售顧問告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，該戶型的裝修合同部分約為53萬元，需在一年半的時間付清，分為三期付款，每半年為一個付款周期。第一期和第二期付款為裝修合同價的20%，第三期需支付剩余的60%的裝修合同款。

該銷售顧問表示，如果裝修合同款支付存在困難，可申請5年分期貸款，但是利息達7.5厘，為消費貸。按照7.5厘的利息計算，貸款30萬元消費貸5年需支付利息13萬元。每月需要償還政府指導(dǎo)價合同貸款的月供和裝修合同的消費貸款每月還款，購房者前5年購房壓力劇增。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述現(xiàn)象并非個例，位于增城石灘板塊的一樓盤同樣存在“雙合同”、消費貸用于支付裝修合同款以及可獲得三成首付的一半貸款支付裝修合同的現(xiàn)象。不同的是，該樓盤由于銷售情況較好，裝修合同款分期時間縮短至一年，獲得三成首付貸款的一半需要滿足銀行的條件，例如收入需達到政府指導(dǎo)價合同月供的2.5倍。

一位具有多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗的中介人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，現(xiàn)在增城不少樓盤都是雙合同。

對于三成首付還能申請貸款的現(xiàn)象，一家國有四大銀行之一的工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，因為交易處于搶量狀態(tài)，市場存在很多變通的方式，首付放款之后可貸款用于償還裝修合同款也是其中一種方式。

違規(guī)操作致網(wǎng)簽價格失真

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者計算，上文 提到增城新塘的91平方米戶型，總價143萬元，按照三成首付單合同計算，購房者需支付約43萬元首付?，F(xiàn)在采取“雙合同”的方式簽約，各方杠桿資金注入以及裝修款分期分款計算，購房者在7天內(nèi)只需支付合同價90萬元的三成首付27萬元，首付壓力較單合同期間減輕。

按照上述支付方式,購房者的首付門檻大幅度降低,通過各種途徑獲取資 金支持注入樓市,為樓市加杠桿。 需要注意的是，購房者的壓力轉(zhuǎn)移到需要支付裝修款以及償還裝修分期貸款期間。

廣東省房協(xié)專家委員會委員龍斌在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時分析指出，“雙合同”等違規(guī)現(xiàn)象加大第三方對樓市的資金注入，降低購房門檻，一旦購房者資金出現(xiàn)問題，存在斷供的風(fēng)險，資金支持方、個人購房者均需承擔(dān)風(fēng)險，這是要重點警惕的。

樓盤銷售采取“雙合同”策略逃避政府指導(dǎo)價，最終網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示樓盤價格符合政府指導(dǎo)價格，而裝修合同價格則并不能顯示在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中，造成網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不能反應(yīng)真實的市場價格。

龍斌指出，這種網(wǎng)簽價格失真的現(xiàn)象在2013年出現(xiàn)過，因為價格限制帶來的信息失真，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不能反應(yīng)房價漲跌的真實情況，市場產(chǎn)生信息錯亂，這對政策調(diào)控和市場判斷造成較大負面影響。

2018年政策調(diào)控進入新階段，多城調(diào)控釋放因城施策的信號，價格信號出現(xiàn)失真，是否會對廣州因地制宜地制定政策產(chǎn)生負面影響？

龍斌指出，政策制定會綜合參考價格、土地出讓情況、供求關(guān)系、房地產(chǎn)開發(fā)投資、庫存等指標(biāo)，單一指標(biāo)失真不會造成太大的負面影響。需要注意的是，龍斌認(rèn)為，限價政策是暫時的，隨著市場情況的改變，限價政策的作用將慢慢弱化，最后退出。