廣州增城樓市仍存雙合同、消費(fèi)貸現(xiàn)象 杠桿資金入市降低購(gòu)房門(mén)檻

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每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 楊軍

自廣州2017年“3·30”新政實(shí)施后，部分樓盤(pán)為規(guī)避限價(jià)等調(diào)控政策，出現(xiàn)了“雙合同”、“消費(fèi)貸”等現(xiàn)象。在經(jīng)歷住建部和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)起的樓市跨省交叉檢查后，這些問(wèn)題是否得到了整治？

為探尋樓市的真實(shí)現(xiàn)狀，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日以購(gòu)房者身份對(duì)廣州增城多個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“雙合同”和“消費(fèi)貸”依然存在；部分樓盤(pán)違規(guī)情況甚至出現(xiàn)升級(jí)，以首付分期貸款吸引購(gòu)房者，符合一定條件的購(gòu)房者三成首付還可再貸款一半。購(gòu)房門(mén)檻進(jìn)一步降低，為樓市健康發(fā)展埋下了隱患。

部分樓盤(pán)首付門(mén)檻大降

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，增城部分樓盤(pán)存在“雙合同”規(guī)避限價(jià)政策，“消費(fèi)貸”為樓市加杠桿的現(xiàn)象；同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商為加快房屋銷售，以首付分期以及三成首付可再貸款一半等方式降低購(gòu)房門(mén)檻。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份前往增城新塘永和的一樓盤(pán)踩盤(pán)，該樓盤(pán)銷售顧問(wèn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在都是雙合同了，因?yàn)闃潜P(pán)限價(jià)，購(gòu)房者需與開(kāi)發(fā)商簽訂2個(gè)合同，政府指導(dǎo)價(jià)部分簽訂一個(gè)合同，超出政府指導(dǎo)價(jià)部分簽訂裝修合同。

同時(shí)，該樓盤(pán)可提供裝修合同分期付款，政府指導(dǎo)價(jià)合同三成首付可再貸款一半。

以一套91平方米的戶型為例，折后總價(jià)約為143萬(wàn)元，其中政府指導(dǎo)價(jià)的合同價(jià)約為90萬(wàn)元，首套房可貸款七成63萬(wàn)元，首付為27萬(wàn)元。在完成首付款的貸款手續(xù)后，購(gòu)房者可繼續(xù)申請(qǐng)貸款，獲得27萬(wàn)元首付款貸款的一半，即13.5萬(wàn)元，用于支付裝修合同的款項(xiàng)，利息為2.8厘。

該樓盤(pán)銷售顧問(wèn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該戶型的裝修合同部分約為53萬(wàn)元，需在一年半的時(shí)間付清，分為三期付款，每半年為一個(gè)付款周期。第一期和第二期付款為裝修合同價(jià)的20%，第三期需支付剩余的60%的裝修合同款。

該銷售顧問(wèn)表示，如果裝修合同款支付存在困難，可申請(qǐng)5年分期貸款，但是利息達(dá)7.5厘，為消費(fèi)貸。按照7.5厘的利息計(jì)算，貸款30萬(wàn)元消費(fèi)貸5年需支付利息13萬(wàn)元。每月需要償還政府指導(dǎo)價(jià)合同貸款的月供和裝修合同的消費(fèi)貸款每月還款，購(gòu)房者前5年購(gòu)房壓力劇增。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述現(xiàn)象并非個(gè)例，位于增城石灘板塊的一樓盤(pán)同樣存在“雙合同”、消費(fèi)貸用于支付裝修合同款以及可獲得三成首付的一半貸款支付裝修合同的現(xiàn)象。不同的是，該樓盤(pán)由于銷售情況較好，裝修合同款分期時(shí)間縮短至一年，獲得三成首付貸款的一半需要滿足銀行的條件，例如收入需達(dá)到政府指導(dǎo)價(jià)合同月供的2.5倍。

一位具有多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的中介人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在增城不少樓盤(pán)都是雙合同。

對(duì)于三成首付還能申請(qǐng)貸款的現(xiàn)象，一家國(guó)有四大銀行之一的工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，因?yàn)榻灰滋幱趽屃繝顟B(tài)，市場(chǎng)存在很多變通的方式，首付放款之后可貸款用于償還裝修合同款也是其中一種方式。

違規(guī)操作致網(wǎng)簽價(jià)格失真

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者計(jì)算，上文 提到增城新塘的91平方米戶型，總價(jià)143萬(wàn)元，按照三成首付單合同計(jì)算，購(gòu)房者需支付約43萬(wàn)元首付?，F(xiàn)在采取“雙合同”的方式簽約，各方杠桿資金注入以及裝修款分期分款計(jì)算，購(gòu)房者在7天內(nèi)只需支付合同價(jià)90萬(wàn)元的三成首付27萬(wàn)元，首付壓力較單合同期間減輕。

按照上述支付方式,購(gòu)房者的首付門(mén)檻大幅度降低,通過(guò)各種途徑獲取資 金支持注入樓市,為樓市加杠桿。 需要注意的是，購(gòu)房者的壓力轉(zhuǎn)移到需要支付裝修款以及償還裝修分期貸款期間。

廣東省房協(xié)專家委員會(huì)委員龍斌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析指出，“雙合同”等違規(guī)現(xiàn)象加大第三方對(duì)樓市的資金注入，降低購(gòu)房門(mén)檻，一旦購(gòu)房者資金出現(xiàn)問(wèn)題，存在斷供的風(fēng)險(xiǎn)，資金支持方、個(gè)人購(gòu)房者均需承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這是要重點(diǎn)警惕的。

樓盤(pán)銷售采取“雙合同”策略逃避政府指導(dǎo)價(jià)，最終網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示樓盤(pán)價(jià)格符合政府指導(dǎo)價(jià)格，而裝修合同價(jià)格則并不能顯示在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中，造成網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不能反應(yīng)真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。

龍斌指出，這種網(wǎng)簽價(jià)格失真的現(xiàn)象在2013年出現(xiàn)過(guò)，因?yàn)閮r(jià)格限制帶來(lái)的信息失真，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不能反應(yīng)房?jī)r(jià)漲跌的真實(shí)情況，市場(chǎng)產(chǎn)生信息錯(cuò)亂，這對(duì)政策調(diào)控和市場(chǎng)判斷造成較大負(fù)面影響。

2018年政策調(diào)控進(jìn)入新階段，多城調(diào)控釋放因城施策的信號(hào)，價(jià)格信號(hào)出現(xiàn)失真，是否會(huì)對(duì)廣州因地制宜地制定政策產(chǎn)生負(fù)面影響？

龍斌指出，政策制定會(huì)綜合參考價(jià)格、土地出讓情況、供求關(guān)系、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、庫(kù)存等指標(biāo)，單一指標(biāo)失真不會(huì)造成太大的負(fù)面影響。需要注意的是，龍斌認(rèn)為，限價(jià)政策是暫時(shí)的，隨著市場(chǎng)情況的改變，限價(jià)政策的作用將慢慢弱化，最后退出。