上?；疖?chē)站“地王”借道融資16億 兩年后還有地塊尚在打樁

每經(jīng)編輯 吳若凡    

圖為上?；疖?chē)站北廣場(chǎng)金融街“地王”項(xiàng)目  每經(jīng)記者 吳若凡攝

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 梁秋月

細(xì)數(shù)2015年以來(lái)國(guó)內(nèi)誕生的大批“地王”，或搶先跑贏、或停滯、或被盤(pán)活……可謂命運(yùn)不同。伴隨房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的逐漸逼近，業(yè)內(nèi)對(duì)“地王”普遍給予保守評(píng)價(jià)。

不過(guò)近日，上?；疖?chē)站北廣場(chǎng)地塊，這宗在2015年以88.15億元價(jià)格成為“閘北地王”的狹長(zhǎng)地塊，低調(diào)近2年后終遇“貴人”。

安邦8億輸血“地王” 年化收益率5.6%

12月15日，金融街（000402，SZ）發(fā)布公告稱(chēng)，其全資子公司上海融御置地有限公司委托泰康資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司，發(fā)行“泰康-金融街上?；疖?chē)站北廣場(chǎng)D地塊商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃”，和諧健康保險(xiǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)和諧健康保險(xiǎn)）擬認(rèn)購(gòu)D地塊債權(quán)計(jì)劃8億元。

據(jù)了解，金融街于2015年一舉拿下上?；疖?chē)站北廣場(chǎng)三宗地塊，其中C2為住宅地塊、C1為商業(yè)辦公地塊，D地塊則以辦公屬性為主。

據(jù)悉，本次D地塊債權(quán)計(jì)劃規(guī)模為16億元，債權(quán)計(jì)劃存續(xù)期5年，和諧健康保險(xiǎn)擬認(rèn)購(gòu)8億元。之前，D地塊債權(quán)計(jì)劃已發(fā)行4.6億元，為市場(chǎng)獨(dú)立第三方投資人認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)條件與和諧健康保險(xiǎn)相同，均為存續(xù)期5年，年化收益5.6%。

在資深地產(chǎn)人士薛建雄看來(lái)，由于商辦開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，而銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸支持力度越來(lái)越小，項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)展必須要通過(guò)其他渠道融資，這是促成此次交易的重要原因。

就該次債權(quán)計(jì)劃本身而言，資深投行人士陳國(guó)華告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這是一個(gè)債券計(jì)劃，嚴(yán)格意義上說(shuō)保險(xiǎn)資金買(mǎi)了個(gè)債務(wù)，而不是理財(cái)產(chǎn)品。這8億元的債務(wù)計(jì)劃，年化收益率5.6%，相當(dāng)于銀行基準(zhǔn)利率4.95上浮30%，不算高，但考慮到可能是從銀行外拿的錢(qián)，成本較低，這一收益率尚可。

實(shí)際上，自2014年以來(lái)，安邦系已在市場(chǎng)上多次購(gòu)買(mǎi)金融街股份。公告顯示，安邦保險(xiǎn)集團(tuán)旗下和諧健康保險(xiǎn)持有金融街15.88%股權(quán)（為關(guān)聯(lián)法人），因而此次交易將構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

對(duì)于此次交易，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向金融街總部致信采訪，但截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

顯然，“輸血”的舉動(dòng)也意味著此項(xiàng)目或有“可留之處”。既然如此，上?；疖?chē)站這宗“地王”項(xiàng)目究竟如何？到底能產(chǎn)生多少效益？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此進(jìn)行了實(shí)地走訪探查。

D地塊調(diào)整多次 預(yù)租金回報(bào)率4%

上?；疖?chē)站北廣場(chǎng)的三宗地塊，被兩條大街分割。位于西側(cè)的C2住宅用地，目前已命名“金融街融府”，且住宅建筑已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂。中間的C1商業(yè)辦公地塊已經(jīng)進(jìn)入基坑階段，東側(cè)的D地塊則正在打樁。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員表示，金融街火車(chē)站項(xiàng)目的整體商業(yè)面積在5萬(wàn)平方米左右，住宅可售面積5.16萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓面積22萬(wàn)平方米，自持7萬(wàn)平方米。

具體來(lái)看，C2住宅地塊總建筑面積約6.35萬(wàn)平方米，由5棟高層住宅樓組成，地塊規(guī)定“90平方米以下中小套型占比不得低于住宅總建面的20%”，所以，項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品不是豪宅，而是面向城市精英人群的高端改善樓盤(pán)，主力戶(hù)型在110~130平方米，目前報(bào)價(jià)10萬(wàn)元/平方米，驗(yàn)資客戶(hù)很多。

其次，位于中間的C1地塊主打創(chuàng)意文化，規(guī)劃了5棟主要建筑，包括寫(xiě)字樓（其中3棟出售，主塔由金融街自持）、商業(yè)以及超過(guò)5000平方米的文化中心，設(shè)置了兒童科技園、劇院、主營(yíng)大超市。規(guī)劃做環(huán)島概念，核心是希望建筑既能內(nèi)部流通，又能和室外進(jìn)行貫通。

據(jù)該工作人員介紹，C1地塊和D地塊的項(xiàng)目預(yù)計(jì)2020年交付。相對(duì)而言，還在打樁的D地塊節(jié)奏偏慢。D地塊以總部辦公樓、商業(yè)為主，將新建5棟辦公樓，其中辦公樓全部售出，共計(jì)8.59萬(wàn)平方米。另外，地塊規(guī)定了不低于50%的建筑面積須自持5年，地下商業(yè)部分統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

“實(shí)際上，D地塊的最早規(guī)劃是酒店式公寓，之后才推翻改成了辦公樓，因?yàn)樗幸?guī)劃都改了，所以商業(yè)指標(biāo)的平衡也要重新做，方案調(diào)整過(guò)很多次，跟市政方面的溝通也特別多，金融街做項(xiàng)目就是這樣，不喜歡快周轉(zhuǎn)，傾向把項(xiàng)目做深做精。”該工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

不過(guò)該人士透露，一些對(duì)投資回報(bào)率要求不是很高的客戶(hù)，對(duì)市中心的產(chǎn)品非常感興趣，所以目前D地塊意向客戶(hù)不少，且D地塊所臨的中興路下匝道即將開(kāi)通，測(cè)算下來(lái)到2020年租金回報(bào)率能在4%左右。

火車(chē)站“南北”差距大 需借勢(shì)區(qū)域潛力

那么，火車(chē)站地王的發(fā)展?jié)摿Φ降自鯓印?/p>

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，目前上?；疖?chē)站南北廣場(chǎng)的發(fā)展水平和繁華程度相差較大，北廣場(chǎng)商業(yè)的整體發(fā)展主要借助金融街地塊的建設(shè)，不過(guò)上海站南北廣場(chǎng)到蘇河灣地區(qū)，都將啟動(dòng)城市更新，形成多功能、綜合性的商務(wù)活動(dòng)區(qū)。

薛建雄則認(rèn)為，北廣場(chǎng)地處背面，交通不便，街面臟亂差，有待大幅整改。物業(yè)大宗交易存在許多不確定性，而基于周邊辦公氛圍優(yōu)勢(shì)不明顯，項(xiàng)目未必好租。

來(lái)自高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目所在的天目恒豐板塊整體空置率為13.7%，高于靜安區(qū)8.1%的平均空置率。

薛建雄建議，用時(shí)間換空間，這個(gè)地方需要用心用時(shí)間經(jīng)營(yíng)，因而可以先通過(guò)住宅回籠資金“補(bǔ)”商業(yè)減輕壓力，接下來(lái)就看如何運(yùn)營(yíng)了。

第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部助理董事張琳也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，火車(chē)站人多但主要是流動(dòng)人口，凝聚人群的效力有限，項(xiàng)目發(fā)展需要靠辦公人群和周邊消費(fèi)娛樂(lè)的需求。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦則認(rèn)為，上海火車(chē)站區(qū)域給人的印象是檔次不高，要改變臟亂差的形象很難，但凈化環(huán)境、發(fā)掘當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)依然是必須做的，另外需要注意發(fā)展火車(chē)站南北兩個(gè)廣場(chǎng)的商務(wù)聯(lián)動(dòng)。