價格倒掛“地王”變“閑王” 開發(fā)商解套路在何方

每經(jīng)編輯 吳若凡 魏瓊    

每經(jīng)記者 吳若凡 魏瓊 每經(jīng)編輯 曾健輝

2016年是中國房地產(chǎn)史上誕生“地王”最多的一年。據(jù)克而瑞統(tǒng)計顯示，共有340多宗單價或總價“地王”在這一年產(chǎn)生，令媒體與大眾頻頻為之咋舌。

然而，樂極生悲，在房地產(chǎn)行業(yè)上行周期中，“地王推漲房價”的邏輯固然成立，在下行周期則存在“等解套”的風險。進入2017年，在限購、限價等政策頻出，租售同權(quán)、物業(yè)自持等新規(guī)出臺的背景下，多城樓市成交價量下滑，諸多“地王”項目也面臨考驗。近期，南京區(qū)域地王京奧港項目就曝出因資金問題被迫停工一事。

克而瑞統(tǒng)計顯示，截至2017年10月，2016年其研究的50宗“地王”項目中開盤的只占一成多，多數(shù)在建未售，少部分還沒開工。

對于“地王”前景，旭輝林中曾在易居沃頓班上直言：“未來二三年市場無起色，2016年的多數(shù)地王都將難堪。”

“地王”堪憂？

在克而瑞提供的一份50宗典型“地王”名單中，《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，目前全國范圍內(nèi)至少有14宗“地王”未開工，他們主要集中在廣州、深圳、蘇州和廈門等熱點一二線城市。這些城市往往也是2017年政府“控房價”的重點區(qū)域，多個區(qū)域的“限價”甚至直逼“地王”的樓面價，這意味著當前若入市即虧本。

上述14宗未開工“地王”里，舉例來看，蘇州的姑蘇區(qū)干將東路北、倉街東地塊（蘇州2016-WG-46號地塊），成交樓面價達到38960元/平方米，而目前區(qū)域的最高限價標準為40000元/平方米；附近的蘇州2016-WG-26號地塊閑置已超1年；2016年上半年成交的廈門2016第021號同安區(qū)2016TP02地塊，閑置時間也超過1年。

又比如，合肥葛洲壩中國府項目的拿地樓面價為22103元/平方米，而目前該項目周邊在售樓盤均價僅為22000元/平方米，價格倒掛下，房企的入市積極性顯然不高。

此外，東莞頤和翡翠花園，目前區(qū)域限價標準為20000元/平方米，遠低于房企拿地樓面價25264元/平方米，因而項目現(xiàn)也處于“緩開工”狀態(tài)，預(yù)計2018年5月才會入市。

在上述“地王”名單中，記者還注意到，有近60%的地塊處于已開工但未開售階段，而已入市“地王”項目，銷售狀況也并非一帆風順。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州首開金茂府于2017年6月28日開盤，當周定金簽約率僅為43%。

排除因“地王”項目基本定位于中高端或豪宅系，客群面向于高凈值人群，在整體樓市調(diào)控趨緊的背景下，銷售情況一般之外，整體“地王”項目的開發(fā)進展緩慢，排除建筑進程尚未達到預(yù)售標準的部分地塊，更有一些項目選擇延遲入市，這背后又是什么原因？

為何“蟄伏”

按政府規(guī)定，地塊完成交易后1年不開工罰款20%，兩年不開工則由政府無償收回。但現(xiàn)實是，多重原因牽絆了“地王”項目的入市步伐。

“現(xiàn)在土地增值慢、土地支出多、利息也多，所以企業(yè)必須做高周轉(zhuǎn)，開發(fā)慢了利息就可能很快超過建安成本，不僅不掙錢甚至被拖垮。”地產(chǎn)專業(yè)人士薛建雄直言，今年開發(fā)商迎來了最困難的日子，尤其是在融資門檻提升、限購限貸限價、預(yù)售證審批控制之下，房企資金回籠難度加大，資金不到位就可能造成工期拖延。

“開發(fā)商對政策持觀望態(tài)度，也從側(cè)面影響了一些地塊的開工。”安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，此外，土地不開工或停工也可能因為房企的資金（尤其是現(xiàn)金流）出現(xiàn)問題，但從實現(xiàn)情況來看，這種情況應(yīng)該不多。還有一種讓開發(fā)商選擇主動拖延工期的原因則是等待利潤。

值得一提的是，近年品牌房企聯(lián)合拿地的案例屢見不鮮，2016年誕生的“地王”中，合作拿地塊的比例就占近40%。

“這些地塊短期回本獲利的壓力較小，所以為了更豐厚的利潤，尋找上市的最佳時機是‘地王’們主動‘停工蟄伏’的一個原因。”張波向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

如何解套

那么，在2016年誕生的大批“地王”中，已開工的項目如何緩解資金壓力？可開售的“地王”項目如何在限價、降價和限購之下拓寬前路？“等待”是否真能給“地王”一線生機，而等待成本又有多高？

以史為鑒，回顧近年的房地產(chǎn)歷程，不同的調(diào)控節(jié)點上均出現(xiàn)過“地王之殤”。如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的長沙等，房企高價拿地后不久便遇行業(yè)下行周期，“地王”項目慘被套牢。而從這些被套項目的結(jié)局來看，有的以爛尾、企業(yè)破產(chǎn)告終；也有的幸運地得到救助，獲得新生。

業(yè)內(nèi)觀點認為，2016年的“地王”項目多處于南京、上海、蘇州、合肥、天津、武漢和嘉興等地，不同量級的城市，面臨的風險和解套的可能性也不同。而城市之外，則看企業(yè)的背景與實力。這包括企業(yè)是否有能力解決目前的現(xiàn)金流問題；是否有實力扛到這輪調(diào)控期過去。“地王”的解套，最終還是拼實力、看時機。

張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，不同實力背景的房企對地塊的變現(xiàn)要求、融資時間、成本預(yù)期存巨大差異。對于資金壓力巨大且資金周轉(zhuǎn)要求高的房企，三限之下“斷腕求生”亦屬正常，在開盤時價格接近甚至低于盈利底線都是必走之路。

張波進一步表示，房企拿“地王”的最終目的還是賺錢，但并非所有房源（尤其是前期開售的房源）售價必須高于成本，這個時候舍小取大，保證整個項目的盈利達到預(yù)期是更好的選擇。

對大企業(yè)而言，“等待”可能是一種更好地達到盈利預(yù)期的辦法。

“對于這類大企業(yè)，他們有的不僅是資金優(yōu)勢，還有軟實力，比如品牌。這類企業(yè)可以利用行業(yè)地位和良好口碑，保證項目的一定溢價水平，在困境中贏得生機。”

張波繼而指出，產(chǎn)品也是大企業(yè)的一項優(yōu)勢，尤其是在項目打造上有過人之處的企業(yè)。其在產(chǎn)品定位以及客戶需求把握上有豐富經(jīng)驗，更有利于化險為夷。同理，操盤實力強的企業(yè)，利用強效的管控手段和運營能力，也有更大的潛力空間。

“地王”將消失？

一方面是拖延開工或入市的2016年“地王”項目，另一方面是2017年強調(diào)控下土地市場高開低走，熱點城市溢價率回落。業(yè)內(nèi)有聲音稱，隨著房地產(chǎn)長效機制的建立，“地王”現(xiàn)象或?qū)⑾А?/p>

克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一線城市土地溢價率從2017年第二季度開始下滑，由第二季度的33%降至第四季度的8%；二線城市在第三季度下滑明顯，由第三季度的34%的溢價率降至第四季度的20%；三四線城市由于市場熱度輪動，溢價率走高，第二季度溢價率為50%，達到峰值，第四季度降至33%，但仍在各線城市中最高。

2017年10月，高層確認，房地產(chǎn)長效機制正在緊鑼密鼓制定，會適時出臺。與此相應(yīng)，今年的土地招拍掛市場新玩法層出不窮，競配建、自持、搖號、熔斷以及新推出的租賃住宅專項用地等手段，都對土地市場形成制約作用。

世聯(lián)行副總經(jīng)理袁鴻昌接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時分析指出，“地王”的出現(xiàn)是開發(fā)商對未來預(yù)期過高所致，但中國房地產(chǎn)市場既受到市場供求關(guān)系的影響，也受到政策法規(guī)調(diào)控的影響。

袁鴻昌認為，相對來說，目前我國房地產(chǎn)市場受政策影響很大。在宏觀調(diào)控下，今年很多地方拍地以底價成交，甚至出現(xiàn)“流拍”的現(xiàn)象。比如，下半年，在新的土地出讓規(guī)則下，廣州多個地塊均以底價成交，番禺地鐵上蓋物業(yè)遭遇“秒殺”成交。

12月底，全國土地出讓市場風向改變，土地接二連三出現(xiàn)“流拍”。西安三宗土地“流拍”；南京土地市場降溫，兩幅土地“流拍”；四川森宇南湖項目160畝地塊，因無人報名而“流拍”；武漢新洲兩地塊出讓遭遇“流拍”。

中央經(jīng)濟工作會議對住房制度改革提出的新要求，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。在新的形勢下，“地王”是否將成為一個歷史名詞？

袁鴻昌表示，從目前市場的表現(xiàn)來看，開發(fā)商理性了很多，大家對市場新形勢有了新的判斷，新的時代就應(yīng)該按照新的規(guī)則來走。

廣東省專家委員會委員龍斌接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，未來1~2年政策的強調(diào)控仍將持續(xù)，地價不斷上升已缺乏現(xiàn)實基礎(chǔ)，開發(fā)商對市場的預(yù)期變化了，也不會再盲目舉牌了。

龍斌補充，“地王”是否將消失很難講，這和市場規(guī)則有關(guān)系，但是至少近兩年內(nèi)會基本沒有，如果將來政策放開，還會不會出現(xiàn)“地王”，也很難定論。

袁鴻昌指出，人對住房改善的需求是持續(xù)不斷的，核心一二線城市形成的城市資源集聚短期內(nèi)不會改變，一線城市領(lǐng)先其他城市的格局不會改變。但需要注意的是，政策調(diào)控會形成持續(xù)性，總基調(diào)不會改變，因此土地市場的走向也必將與政策調(diào)控的主基調(diào)保持一致。