新局之價(jià)：城市分化明顯 2018年迎來(lái)新一輪調(diào)整期

每經(jīng)編輯 董青枝    

每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 魏文藝

2017年，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，效果明顯，全國(guó)各地房?jī)r(jià)走勢(shì)表現(xiàn)各異，一二三四線城市房?jī)r(jià)分化明顯。

部分業(yè)界和學(xué)界人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)2017年的密集調(diào)控后，新一年將面臨新一輪調(diào)整，房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速將回落。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜也曾公開(kāi)對(duì)未來(lái)三年的房地產(chǎn)市場(chǎng)總量做了預(yù)判：2018年~2020年商品房住宅消費(fèi)面積有35億平方米的總量，每年銷(xiāo)售額總量有27萬(wàn)億元，總量空間仍然還在。

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密集調(diào)控效果顯現(xiàn)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年11月份，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)。但有11個(gè)城市房?jī)r(jià)格已低于去年同期水平。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱(chēng)，“分類(lèi)調(diào)控、因城施策”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，前3月，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)回落，個(gè)別大中城市房?jī)r(jià)趨漲；隨著調(diào)控不斷加碼，4月熱點(diǎn)城市樓市開(kāi)始降溫；5月上海和北京房?jī)r(jià)環(huán)比“零增長(zhǎng)”；8月，15個(gè)熱點(diǎn)城市全面止?jié)q；到11月，11個(gè)城市房?jī)r(jià)回到一年前。

同時(shí)，城市房?jī)r(jià)分化明顯。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算，11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.1%和0.2%，同比漲幅則均連續(xù)14個(gè)月回落。二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%。三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%。

中國(guó)社科院相關(guān)課題組發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》指出，2017年總體市場(chǎng)樓市穩(wěn)中有升，一二線城市分化降溫，三四線城市分化升溫。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇近日就11月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答記者問(wèn)時(shí)表示，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)上漲局面得到了控制；三四線城市的去庫(kù)存在扎實(shí)推進(jìn)且成效比較明顯。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，隨著一線城市房?jī)r(jià)的回落，預(yù)計(jì)其他城市也會(huì)積極跟進(jìn)。從實(shí)際過(guò)程看，當(dāng)前部分二三線城市已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌；此外三線城市政策總體寬松，但要警惕需求透支現(xiàn)象，不過(guò)總體上該類(lèi)城市后續(xù)房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力會(huì)減弱。

2018年繼續(xù)調(diào)整

《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》預(yù)測(cè)，本輪樓市回升小周期接近尾聲，2018年將迎來(lái)新一輪調(diào)整和降溫期。在具體指標(biāo)上，住房?jī)r(jià)格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降，商品住宅銷(xiāo)售額增幅較2017年增幅將明顯回落；全國(guó)總體庫(kù)存將會(huì)進(jìn)一步下降，但降幅會(huì)有所收窄。

具體分城市來(lái)看，同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一線城市因供地量放緩、租賃用地比例增加，地價(jià)攀升等因素，進(jìn)入“慢周轉(zhuǎn)”時(shí)代，預(yù)計(jì)2018年放量機(jī)會(huì)比2017年多一些，但由于樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行，難以有大機(jī)會(huì)；二線城市尤其是弱二線城市2018年仍然有放量機(jī)會(huì)；一線城市和強(qiáng)二線周邊的三四線城市有階段性放量機(jī)會(huì)；其他三四線城市上半年還有放量機(jī)會(huì)，下半年由于交易量被透支，很難說(shuō)會(huì)繼續(xù)延續(xù)。

不過(guò)在租購(gòu)并舉的政策背景下，上述報(bào)告認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)將是一個(gè)有待開(kāi)發(fā)的萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)，2018年住房租賃市場(chǎng)將有顯著提升，其中一二線城市的份額占比和總體規(guī)模將進(jìn)一步提升。

對(duì)于樓市未來(lái)發(fā)展，張宏偉表示，這一輪周期為兩年下行周期和兩年上行周期：去年10月到2018年歷時(shí)2年左右下行調(diào)整期，2019年~2020年歷時(shí)兩年樓市上行期；2019年成交量以上漲為主，2020年房?jī)r(jià)會(huì)有新一輪上漲。