地王們的日子好過(guò)嗎？上海“地王”被質(zhì)疑變停車(chē)場(chǎng)

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，高價(jià)拿地王地塊是建立在對(duì)房地產(chǎn)后市樂(lè)觀預(yù)期基礎(chǔ)上的，高收益的同時(shí)，也存在極大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。某種意義上說(shuō)，“地王”也反映了開(kāi)發(fā)商的一種“賭徒心態(tài)”。

                                                       圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

案例一：

南京麒麟“地王”陷“停工”風(fēng)波

是否“停工”，說(shuō)法不一

據(jù)了解，京奧港未來(lái)墅地處南京城東的麒麟板塊，項(xiàng)目分為A、B、C、D四個(gè)區(qū)開(kāi)發(fā)，目前開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的是A區(qū)的1號(hào)和5號(hào)樓，共有154套房源。

12月12日，該項(xiàng)目第一次被曝出停工，記者前去采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目一期工地的施工現(xiàn)場(chǎng)，傳達(dá)室玻璃窗上被貼上了“工程暫停、大門(mén)封閉”字樣的白色封條。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員向記者介紹，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拖欠他們好幾個(gè)月的工程款，還有部分工人的工資也未予支付，“大概有2000多萬(wàn)元”，他們只得停止施工，逼開(kāi)發(fā)商支付款項(xiàng)，已經(jīng)停工近20天，開(kāi)發(fā)商必須付錢(qián)，他們才會(huì)開(kāi)工。

在項(xiàng)目首次被曝出停工三四天后，有消息稱(chēng)，京奧港未來(lái)墅“這個(gè)停工的地王項(xiàng)目又復(fù)工了”?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者再次趕往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，一期工地現(xiàn)場(chǎng)仍舊空無(wú)一人，只在傳達(dá)室有一位保安。

記者沿著傳達(dá)室所在的天河路往南步行大概二三十米，在另一處圍墻豁口處發(fā)現(xiàn)，里面有一輛挖掘機(jī)和一些打樁設(shè)備，并在旁邊搭了幾頂帳篷。工地上的人員說(shuō)，他們屬于二期項(xiàng)目的施工人員，正在加緊進(jìn)行施工前的準(zhǔn)備工作。京奧港未來(lái)墅售樓處的工作人員也向記者說(shuō)，這些人確實(shí)是二期項(xiàng)目的施工人員，為了加快項(xiàng)目進(jìn)度，啟動(dòng)了二期項(xiàng)目施工整理準(zhǔn)備工作。

為什么一期項(xiàng)目的問(wèn)題還沒(méi)解決，就啟動(dòng)了二期項(xiàng)目？

記者多次聯(lián)系京奧港集團(tuán)及其設(shè)立的開(kāi)發(fā)公司——南京華麟置業(yè)有限公司就京奧港未來(lái)墅停工情況進(jìn)行求證核實(shí)，但一直未有回復(fù)。

12月16日，記者在南京365淘房網(wǎng)上看到一份落款為南京華麟置業(yè)有限公司的聲明，其中稱(chēng)，近期，我司注意到社會(huì)輿論對(duì)于我司開(kāi)發(fā)的南京京奧港·未來(lái)墅項(xiàng)目(注冊(cè)名睿創(chuàng)新筑，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“該項(xiàng)目”)工地停工信息的大量傳播及網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載，該報(bào)道內(nèi)容失實(shí)，嚴(yán)重?fù)p害了我司及該項(xiàng)目的形象與聲譽(yù)。在此，我司鄭重聲明如下：該項(xiàng)目停工是為了全面配合近期南京相關(guān)部門(mén)的有關(guān)要求；在政府規(guī)定的停工期限到期后，該項(xiàng)目已于今日起恢復(fù)正常施工；在今后施工建設(shè)過(guò)程中將一如既往地保質(zhì)保量，按期完成該項(xiàng)目的建設(shè)，并將嚴(yán)格按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的時(shí)間如期交付，確保購(gòu)房者的利益；此次不實(shí)報(bào)道事件對(duì)我司及該項(xiàng)目造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響。對(duì)此我司表示強(qiáng)烈譴責(zé)，并保留追究法律責(zé)任的權(quán)利。

12月18日，記者第三次來(lái)到京奧港未來(lái)墅項(xiàng)目工地，發(fā)現(xiàn)一期項(xiàng)目工地仍處于停工狀態(tài)，現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)人影。據(jù)一位長(zhǎng)期在項(xiàng)目工地附近經(jīng)商的人士透露，該項(xiàng)目今年“五一”的時(shí)候也停過(guò)一次工，因?yàn)橥锨饭こ炭?，施工方停工，拿到錢(qián)才干活，但經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào)，后來(lái)又復(fù)工了，“聽(tīng)說(shuō)也沒(méi)有拿到錢(qián)”。該人士說(shuō)，“這一次停工，施工方非要到錢(qián)不可，否則就一直停下去，目前一期工程的工人已經(jīng)走得差不多了，都到別的工地找活干了，不能閑著。”

地王項(xiàng)目是否如外界所言在虧本銷(xiāo)售？

2016年4月，正值南京樓市火爆之時(shí)，經(jīng)過(guò)61輪競(jìng)拍，京奧港集團(tuán)通過(guò)旗下嘉誠(chéng)鼎盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以47.6億元摘得G09地塊，力壓中南置地、棲霞建設(shè)、新城地產(chǎn)等房企，成為南京麒麟板塊的地王，樓面價(jià)為22353元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到163%。

今年9月15日，京奧港未來(lái)墅首次開(kāi)盤(pán)推出154套房源，每平方米單價(jià)不到2.7萬(wàn)元，僅比樓面價(jià)高出4000元/平方米左右。樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，當(dāng)時(shí)領(lǐng)銷(xiāo)售許可證時(shí)，房管部門(mén)明確要求該樓盤(pán)不得超過(guò)2.7萬(wàn)元/平方米，即政府對(duì)此區(qū)域的限價(jià)是2.7萬(wàn)元左右，不準(zhǔn)定高價(jià)，怕因此拉高區(qū)域房?jī)r(jià)。在售樓處現(xiàn)場(chǎng)的一房一價(jià)公示表上，記者看到所有房源標(biāo)價(jià)均沒(méi)有超過(guò)2.7萬(wàn)元/平方米，大都在2.5到2.6萬(wàn)元左右。

一位熟悉該板塊樓市的人士介紹說(shuō)，2016年4月京奧港集團(tuán)拍下這塊土地時(shí)，周邊新房?jī)r(jià)格才1.6萬(wàn) 1.7萬(wàn)元/平方米，相隔不遠(yuǎn)的中海國(guó)際社區(qū)在2013年拿地時(shí)的樓面價(jià)僅為每平方米五六千元。

記者查詢(xún)南京國(guó)土局的地塊出讓記錄發(fā)現(xiàn)，2013年2月19日，南京國(guó)土局舉行該年度的土地市場(chǎng)第一拍，中海地產(chǎn)以零舉牌的24.92億元底價(jià)一舉拿下麒麟科創(chuàng)園G03住宅地塊，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)算下來(lái)為5554元/平方米，僅為京奧港地塊樓面價(jià)的四分之一。

記者了解到，2016年10月，有消息稱(chēng)，京奧港未來(lái)墅要賣(mài)到4萬(wàn)元/平方米，到2017年年初，該項(xiàng)目對(duì)外放出的價(jià)格是3.5萬(wàn)元/平方米，如今又降到2.7萬(wàn)元/平方米以下。不過(guò)與此同時(shí)，京奧港未來(lái)墅也由原來(lái)的精裝房改為毛坯房銷(xiāo)售。

徐州上一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人許是煥對(duì)記者分析說(shuō)，開(kāi)發(fā)商所定最終房?jī)r(jià)是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅收財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理開(kāi)發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷(xiāo)售費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和凈利潤(rùn)等加在一起得出的，樓面地價(jià)是指該項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)單位售價(jià)中所包含的土地成本。一般來(lái)說(shuō)，土地成本占到開(kāi)發(fā)成本的二分之一，因此，京奧港未來(lái)墅只有賣(mài)到44000元/平方米以上才能夠有利潤(rùn)，現(xiàn)在不到2.7萬(wàn)元/平方米的售價(jià)虧本銷(xiāo)售的可能性非常大。

對(duì)此分析和說(shuō)法，京奧港未來(lái)墅官方對(duì)于記者的采訪(fǎng)要求一直未予回復(fù)。

“地王”土地所有權(quán)作了抵押

記者在京奧港未來(lái)墅項(xiàng)目售樓現(xiàn)場(chǎng)還看到了一份“權(quán)利瑕疵公示”，稱(chēng)：“京奧港未來(lái)墅的項(xiàng)目土地使用權(quán)已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為中融國(guó)際信托有限公司，抵押登記部門(mén)為南京市國(guó)土資源局，抵押登記日期為2016年5月12日。我司處理上述權(quán)利瑕疵的承諾：辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記前注銷(xiāo)抵押登記。”

由此可知，京奧港集團(tuán)在2016年4月份拍下該地塊的次月就已將該地塊抵押給了中融國(guó)際信托有限公司進(jìn)行融資。

據(jù)悉，2016年5月，為支付該地王地塊的土地款，京奧港集團(tuán)向中融國(guó)際信托有限公司提出融資34億元的申請(qǐng)，發(fā)行“中融-宏金46號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，付息方式是按年付息，年化利息7.6%，期限為12+6個(gè)月，即滿(mǎn)12個(gè)月可提前還款，項(xiàng)目還款來(lái)源為銀行開(kāi)發(fā)貸款、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入和集團(tuán)資金支持。中融國(guó)際信托有限公司稱(chēng)將對(duì)京奧港未來(lái)墅項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)全面監(jiān)管，根據(jù)約定，該項(xiàng)信托計(jì)劃將在2017年12月底到期償還。

隨著2017年12月底最終償還信托資金的最后截止時(shí)間來(lái)臨，京奧港集團(tuán)能如期還款嗎？《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者多次致電試圖聯(lián)系采訪(fǎng)中融國(guó)際信托有限公司，客服人員稱(chēng)是隱私，拒絕對(duì)此問(wèn)題給予答復(fù)。

南京資深地產(chǎn)評(píng)論人潘陽(yáng)認(rèn)為，在此輪調(diào)控中，為確保“房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)”的限價(jià)硬指標(biāo)，地方政府使出殺手锏，也就是新房銷(xiāo)售價(jià)格不能高于本樓盤(pán)上一批房源售價(jià)，或不高于本板塊其他新房的平均售價(jià)，在這種嚴(yán)格的限價(jià)政策下，地王入市難度越來(lái)越大。隨著持有時(shí)間增加，越來(lái)越高的資金成本使得地王越來(lái)越難獲盈利。

潘陽(yáng)分析說(shuō)，除了加強(qiáng)供給側(cè)調(diào)控，需求側(cè)調(diào)控也在加強(qiáng)，這些表現(xiàn)是收緊信貸政策、提高首付比例、調(diào)高貸款利率、嚴(yán)打消費(fèi)貸等，使得地王房企不僅融資成本增加，甚至貸不到款、融不到錢(qián)，缺乏源源不斷的資金來(lái)源，令京奧港集團(tuán)這類(lèi)熱衷冒險(xiǎn)拿地王的房企資金壓力越來(lái)越大，以至于有資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

案例二：

上海“地王”被質(zhì)疑變停車(chē)場(chǎng)

近期，有上海市民向記者反映稱(chēng)，閩系房企融信中國(guó)控股有限公司(下稱(chēng)“融信中國(guó)”，3301.HK)位于靜安區(qū)的一塊地王項(xiàng)目已經(jīng)變成廢棄的共享單車(chē)停車(chē)場(chǎng)，情況是否屬實(shí)？記者赴實(shí)地進(jìn)行采訪(fǎng)。

地王變停車(chē)場(chǎng)？開(kāi)發(fā)商：項(xiàng)目開(kāi)工進(jìn)度正常

融信中國(guó)位于靜安區(qū)的地王項(xiàng)目位于中興社區(qū)地塊，其由兩個(gè)相鄰地塊組成，是2016年上海市中心區(qū)域唯一地塊。作為靜安與閘北兩區(qū)合并后新靜安首次出讓的住宅地塊，2016年8月曾吸引近20家房企參與舉牌。

最終，融信中國(guó)耗資超過(guò)110億元，樓板價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率139%，“打敗”了包括保利、融創(chuàng)在內(nèi)的17家房企，一舉刷新上海宅地單價(jià)紀(jì)錄。

2017年4月，曾有媒體報(bào)道稱(chēng)，該地塊沒(méi)有開(kāi)始動(dòng)工的跡象，和地塊開(kāi)拍前的情況幾乎一模一樣。相比于2016年8月時(shí)的情況，偏東側(cè)的332-01-A地塊依舊是空地，偏西側(cè)的333-01-A地塊依舊作為停車(chē)場(chǎng)使用。

偏東側(cè)的332-01-A 地塊正在開(kāi)展樁基階段的施工，偏西側(cè)的333-01-A 地塊上則停放著一些汽車(chē)與廢棄的共享單車(chē)。(《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 宋杰 攝)

2017年12月15日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，偏西側(cè)的地塊內(nèi)停滿(mǎn)了廢棄的共享單車(chē)與大大小小的車(chē)輛，并有大巴駛?cè)胪＼?chē)?，F(xiàn)場(chǎng)有工作人員告訴記者，此處變成停車(chē)場(chǎng)不過(guò)10天時(shí)間，示意記者如果要停車(chē)的話(huà)，過(guò)夜收費(fèi)20元。

此后，記者就該地塊開(kāi)發(fā)情況采訪(fǎng)了融信中國(guó)上?？偛?。融信中國(guó)回復(fù)稱(chēng)，上海中興路項(xiàng)目分為東、西兩個(gè)地塊，將分批次開(kāi)發(fā)。目前東地塊正在開(kāi)展樁基階段的施工，西地塊主要為東地塊施工做籌備。“項(xiàng)目開(kāi)工進(jìn)度正常，符合主管單位開(kāi)發(fā)要求。靜安項(xiàng)目作為融信和萬(wàn)科重點(diǎn)合作的項(xiàng)目，雙方公司非常重視，前期花費(fèi)了大量精力做客戶(hù)研究和產(chǎn)品定位，期待給上海呈現(xiàn)比較好的高品質(zhì)居住社區(qū)。”

據(jù)了解，目前該地塊區(qū)域內(nèi)有蘇河灣華僑城、萬(wàn)科綠洲雅賓利、新湖青藍(lán)國(guó)際等高端樓盤(pán)，與融信中國(guó)地王項(xiàng)目“一墻之隔”的蒙特利名都城二手房均價(jià)約為8萬(wàn)元/平方米起。

2016年10月，萬(wàn)科曾入股中興社區(qū)地塊，獲得49%的權(quán)益。融信中國(guó)方面表示，融信、萬(wàn)科對(duì)該項(xiàng)目有信心，也是雙方高度持續(xù)看好上海的表現(xiàn)。其次，融信、萬(wàn)科作為全國(guó)化布局的開(kāi)發(fā)商，也經(jīng)歷了不同的市場(chǎng)周期、每個(gè)項(xiàng)目所處階段、開(kāi)發(fā)策略也都會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況有所調(diào)整。“融信跟萬(wàn)科的合作不是第一次，我們?cè)谶^(guò)往的合作里整個(gè)經(jīng)營(yíng)情況是非常不錯(cuò)的，雙方的互信度很強(qiáng)，不管是雙方經(jīng)營(yíng)、定位還是銷(xiāo)售方面都磨合得很好，所以我們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目有足夠信心。”

融信中國(guó)土地儲(chǔ)備“激進(jìn)”擴(kuò)張？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者分析說(shuō)，融信中國(guó)是非常激進(jìn)的房企代表，高杠桿遇到調(diào)控，自然就成了壓力最大的企業(yè)代表。“這個(gè)地塊是受調(diào)控影響最大的地塊，首先高總價(jià)，自然融資壓力和融資成本就高。另外單價(jià)又非常高，在限價(jià)下，不僅僅是政策因素影響大，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)看，目前樓市也不支持高端項(xiàng)目熱銷(xiāo)。”

記者注意到，過(guò)去兩年間，融信中國(guó)完成了登陸資本市場(chǎng)、總部搬遷到上海、實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局的快速發(fā)展。外界認(rèn)為，豐富的土地儲(chǔ)備成為其發(fā)展的“殺手锏”。

融信中國(guó)年報(bào)顯示，融信中國(guó)在2015年沒(méi)有收購(gòu)任何新的土地，截至當(dāng)年年底，其土地儲(chǔ)備的總建筑面積約517萬(wàn)平方米。

公開(kāi)信息顯示，2016年，融信中國(guó)在福州、上海、杭州、廈門(mén)等地共收購(gòu)了21宗地塊，總建筑面積為527.12萬(wàn)平方米，一年內(nèi)收購(gòu)地塊的總建筑面積超過(guò)了之前公司的土地儲(chǔ)備的總建筑面積。融信中國(guó)2016年年報(bào)顯示，截至2016年12月31日，其儲(chǔ)備總建筑面積約為1058萬(wàn)平方米。

2017年，融信中國(guó)則開(kāi)啟并購(gòu)模式，其中最大動(dòng)作是以總計(jì)28.97億元通過(guò)旗下全資控股公司受讓安徽海亮房地產(chǎn)有限公司、寧波海亮房地產(chǎn)投資有限公司35個(gè)項(xiàng)目55%的股權(quán)，與浙江第二大民營(yíng)企業(yè)海亮集團(tuán)旗下子公司海亮地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略合作。財(cái)報(bào)顯示，截至2017年上半年，融信中國(guó)的土地儲(chǔ)備已達(dá)到1301萬(wàn)平方米，新增的21幅土地主要位于福州、杭州、南京、上海等熱點(diǎn)城市。

對(duì)于過(guò)去3年收購(gòu)?fù)恋氐那闆r，融信中國(guó)給《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者的回復(fù)稱(chēng)，2015年，融信因上市需要，未收購(gòu)新土地。2016年，融信在杭州市場(chǎng)獲得較多土地，市場(chǎng)認(rèn)為融信比較激進(jìn)，但實(shí)際融信在杭州市場(chǎng)重點(diǎn)布局在G20之前。“公司2016年在杭州及上海地區(qū)拿下的項(xiàng)目大部分的溢價(jià)率并不高，以我司2016年拿地較多的杭州為例，我司競(jìng)得的土地平均溢價(jià)率僅為27%。”

那么，融信中國(guó)大規(guī)模拿地的資金從何而來(lái)？融信中國(guó)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，公司把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，基于公司良好的銷(xiāo)售情況下合理補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，“我們拿地資金來(lái)源于銷(xiāo)售資金回籠。”

據(jù)融信中國(guó)12月6日的公告披露，今年1—11月，融信中國(guó)(不含合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司)總合約銷(xiāo)售額約411.61億元。據(jù)了解，融信中國(guó)2017年的銷(xiāo)售目標(biāo)定為325億元，截至11月已經(jīng)完成約127%。

此前，曾有地產(chǎn)媒體對(duì)融信中國(guó)資本運(yùn)作的邏輯總結(jié)為：先對(duì)旗下的土地進(jìn)行高估值—增加凈資產(chǎn)—降低負(fù)債率—獲得高評(píng)級(jí)—債權(quán)融資—再買(mǎi)地—再進(jìn)行高估值。

對(duì)此，融信中國(guó)向表示，公司獲取的土地按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都是以歷史成本計(jì)價(jià)，沒(méi)有也不需要進(jìn)行評(píng)估，在報(bào)表上不可以按評(píng)估值計(jì)價(jià)。近年公司凈資產(chǎn)增加主要包括： 一是通過(guò)IPO募集資金，充實(shí)公司資本金；二是通過(guò)快速開(kāi)發(fā)，加快項(xiàng)目交付、結(jié)轉(zhuǎn)，獲得留存收益增加；三是公司繼續(xù)推進(jìn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，部分控股非全資子公司在合并報(bào)表后增加了少數(shù)股東權(quán)益。“公司在發(fā)債時(shí)需在招債說(shuō)明書(shū)中明確募集資金用途，對(duì)于已發(fā)行的公司債，已嚴(yán)格按照招債書(shū)承諾用途使用資金，公司債募集資金全部用于歸還到期債務(wù)，并沒(méi)有用于買(mǎi)地。”

上海的地王們還好嗎？

第一太平戴維斯上海住宅銷(xiāo)售部高級(jí)董事唐華告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，從上海近5年拍地的情況來(lái)看，名義上溢價(jià)率高企的地王項(xiàng)目可謂非常多。從2013—2017年土地拍賣(mài)的情況分析，溢價(jià)率超過(guò)100%的土地就有70余幅，通過(guò)其中20幅溢價(jià)率最高的項(xiàng)目可以發(fā)現(xiàn)，大部分位于城市的外圍區(qū)域，特別是臨港片區(qū)，由于起拍價(jià)格較低，甚至造成了溢價(jià)率達(dá)到了夸張的近400%，不過(guò)即便如此，成交樓板價(jià)大約為15000元/平方米，屬于溢價(jià)率雖高，但成交樓板價(jià)絕對(duì)值尚可以接受的范圍。

但以上溢價(jià)率最高的20個(gè)項(xiàng)目，未必是受關(guān)注程度最高的項(xiàng)目。第一太平戴維斯上海住宅銷(xiāo)售部發(fā)現(xiàn)，除了臨港片區(qū)以外，新靜安的大寧板塊和浦東前灘區(qū)域，可謂是市場(chǎng)關(guān)注度較高的熱點(diǎn)板塊，在這些熱點(diǎn)區(qū)域中，有幾個(gè)頗具代表性的項(xiàng)目，例如大寧金茂府是大寧的首個(gè)高溢價(jià)率地王項(xiàng)目，曾經(jīng)備受市場(chǎng)關(guān)注的寶山顧村項(xiàng)目是2016年溢價(jià)率最高項(xiàng)目，靜安中興社區(qū)地塊則是當(dāng)年放出的唯一市中心地塊。通過(guò)對(duì)這些地塊的分析，可以觀察市場(chǎng)上高溢價(jià)率地王項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)和走勢(shì)。

從以上項(xiàng)目的現(xiàn)狀看，既有已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售項(xiàng)目，也有動(dòng)工未開(kāi)賣(mài)和未動(dòng)工項(xiàng)目，但從土地獲得時(shí)間來(lái)看，大致可以視為按著時(shí)間節(jié)點(diǎn)在走，當(dāng)然有些項(xiàng)目從時(shí)間節(jié)點(diǎn)考量，節(jié)奏上確實(shí)稍有一些延后的跡象。

唐華表示，作為地王項(xiàng)目，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈的考驗(yàn)尤其嚴(yán)峻，不排除有部分開(kāi)發(fā)商頭腦過(guò)熱，在未做資金詳細(xì)安排的情況下貿(mào)然拿了高價(jià)地塊，從而為今后埋下隱患的例子。至于上海是否也會(huì)有類(lèi)似南京地王停工情況發(fā)生，這個(gè)雖無(wú)法斷言，但當(dāng)前政府對(duì)于地塊的出讓?zhuān)捎脧?fù)合招拍掛形式，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)要求越來(lái)越嚴(yán)格，也是希望從源頭上去控制這種情況的發(fā)生。

截至目前，今年上海住宅市場(chǎng)的成交面積和成交金額均大幅縮水，面積縮水56%，成交金額縮水46%，但成交均價(jià)上漲了22%，可以說(shuō)在今年嚴(yán)格的預(yù)售證管控下，上海住宅市場(chǎng)的成交出現(xiàn)了較為明顯的萎縮。                                          

記者觀察：

地王賣(mài)股求生 50宗高總價(jià)地塊過(guò)半產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)變動(dòng)

 

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，高價(jià)拿地王地塊是建立在對(duì)房地產(chǎn)后市樂(lè)觀預(yù)期基礎(chǔ)上的，高收益的同時(shí)，也存在極大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。某種意義上說(shuō)，“地王”也反映了開(kāi)發(fā)商的一種“賭徒心態(tài)”。

放眼全國(guó)，隨著持有時(shí)間的增加，越來(lái)越高的資金成本使得地王愈難盈利。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2015年以來(lái)，全國(guó)住宅類(lèi)高總價(jià)地王地塊單宗地塊成交金額超過(guò)65億元的地塊合計(jì)有50宗，這50宗地塊中有20宗是2017年成交的，2016年成交20宗，另外還有10宗成交在2015年。

50個(gè)項(xiàng)目中，有29個(gè)項(xiàng)目基本確定了案名，但從銷(xiāo)售情況看，預(yù)期接近萬(wàn)億的50個(gè)項(xiàng)目，目前的簽約額合計(jì)僅277.5億元。雖然2017年的高總價(jià)地塊不太可能有簽約，但按照正常的節(jié)奏，僅從2016年及2015年的30宗高總價(jià)地塊看，2576.8億元的土地款，獲得的網(wǎng)簽銷(xiāo)售額最多也僅僅277.5億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從土地市場(chǎng)看，2016—2017年購(gòu)入高價(jià)地的企業(yè)，基本按照正常周期都會(huì)在2017年入市，但全國(guó)嚴(yán)格的限價(jià)政策，導(dǎo)致大部分項(xiàng)目都出現(xiàn)了入市難。在此背景下，除了2015年及2016年上半年的部分地塊在2017年上半年前入市，最近大部分項(xiàng)目都處于停滯狀態(tài)。

高價(jià)地項(xiàng)目入市難度高，而這些地塊因?yàn)槟玫貢r(shí)對(duì)市場(chǎng)過(guò)度樂(lè)觀，特別是從2016年下半年集中出現(xiàn)的部分高價(jià)地，恰好分布在調(diào)控最嚴(yán)格的15個(gè)核心熱點(diǎn)城市。所以整體看，高價(jià)地面臨市場(chǎng)與政策雙風(fēng)險(xiǎn)。

從產(chǎn)權(quán)角度看，50宗高總價(jià)地塊因?yàn)樯婕暗馁Y金體量大，有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動(dòng)，占比高達(dá)64%，引入更多的資金分擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)成為市場(chǎng)主流。其中部分項(xiàng)目都由拿地時(shí)的單個(gè)企業(yè)變成了聯(lián)合體操盤(pán)，包括上海、北京、武漢等城市的高總價(jià)地塊大部分都出現(xiàn)了股權(quán)變動(dòng)。

從資金情況看，2017年房企融資難度越來(lái)越大，各種疊加的調(diào)控政策導(dǎo)致房企特別是過(guò)去兩年拿地的過(guò)于激進(jìn)的企業(yè)只能選擇賣(mài)股求生，預(yù)計(jì)后續(xù)還有更多的項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)股權(quán)變動(dòng)。

2017年，住宅土地成交逐漸出現(xiàn)持續(xù)降溫的現(xiàn)象，多城市住宅土地溢價(jià)率明顯下滑。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2017年來(lái)一線(xiàn)城市合計(jì)成交住宅土地198宗，成交金額達(dá)到了3715.15億元，創(chuàng)造了住宅土地年度成交紀(jì)錄，從溢價(jià)率看，則只有18.76%，是最近多年來(lái)的最低點(diǎn)。

部分城市甚至開(kāi)始出現(xiàn)了之前很少見(jiàn)的流標(biāo)。截至目前，2017年下半年一二線(xiàn)城市住宅土地流標(biāo)已經(jīng)達(dá)到44宗，其中一線(xiàn)城市北京出現(xiàn)一宗，廣州出現(xiàn)兩宗。合計(jì)數(shù)據(jù)相比2016年同期上漲四成。

（來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 劉照普 宋杰）