限價(jià)房來(lái)了！350萬(wàn)就能在北京買(mǎi)個(gè)套三，這么便宜的原因竟是...

眾所周知，北京的地兒寸土寸金，房?jī)r(jià)也高出二線城市3、4倍。大多北漂們已在“放棄事業(yè)回老家”和“啃饅頭湊房?jī)r(jià)”中糾結(jié)了很多年。

如果告訴你曾要花近500萬(wàn)才能在北京買(mǎi)到的房子，如今350萬(wàn)就能到手，你會(huì)不會(huì)有點(diǎn)小激動(dòng)呢？

今年以來(lái)，北京土地市場(chǎng)除了建設(shè)自住型商品房外，已全部實(shí)行了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式。也就是說(shuō)，土地在出讓的時(shí)候，就已經(jīng)提前限定了未來(lái)的銷(xiāo)售價(jià)格。

近日，北京首批拿地之后可以銷(xiāo)售的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”商品房來(lái)了，正式準(zhǔn)備入市。其中2個(gè)項(xiàng)目，限定銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)每平方米38994元，以一套89平方米的小三居戶型來(lái)計(jì)算，購(gòu)房總價(jià)約350萬(wàn)。

▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

北京第一批限價(jià)房來(lái)了

據(jù)央視新聞報(bào)道，此次即將取得預(yù)售許可證開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”項(xiàng)目共有兩個(gè)，都位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)區(qū)域。在其中一個(gè)項(xiàng)目的售樓處，記者看到，雖然是非周末，但已經(jīng)有人前來(lái)咨詢了。

▲圖片來(lái)源：央視

據(jù)介紹，這兩個(gè)項(xiàng)目，在今年2月土地出讓的時(shí)候，就已經(jīng)限定商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)每平方米38994元，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)每平方米40944元。而周邊在售項(xiàng)目的價(jià)格，要比這兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格高出近20%。以一套89平方米的小三居戶型來(lái)計(jì)算，購(gòu)房總價(jià)約350萬(wàn)。假如購(gòu)房者是首次購(gòu)房，按最低首付40%來(lái)計(jì)算，需要140萬(wàn)。

每經(jīng)小編在某房產(chǎn)平臺(tái)看到，位于北京房山區(qū)的普通三居室住宅均價(jià)在5.5萬(wàn)元左右，如果按照5.5萬(wàn)一平米計(jì)算，上述89平方米的小三居戶型將達(dá)到489.5萬(wàn)元。因此可見(jiàn)，上述限價(jià)房比同類(lèi)普通住宅便宜了將近140萬(wàn)左右。

▲圖片來(lái)源：房產(chǎn)平臺(tái)截圖

北京市房山區(qū)某限價(jià)房項(xiàng)目負(fù)責(zé)人常天旗介紹說(shuō)，這個(gè)（限價(jià)房）價(jià)格，在北京很多區(qū)縣很難去做得到，這個(gè)總價(jià)段。而且89平米的三居，其實(shí)它的舒適度還是可以的，能夠滿足一家人三代人生活的一個(gè)面積需求。

▲圖片來(lái)源：央視

不僅是限制了單價(jià)，北京今年不少土地在出讓被限價(jià)的同時(shí)，還規(guī)定了項(xiàng)目70%的部分必須要建設(shè)90平方米以內(nèi)的中小戶型，也就是俗稱的“7090”政策。以記者走訪的這個(gè)項(xiàng)目為例，此次銷(xiāo)售的900多套戶型中，絕大多數(shù)是中小戶型，60%是89㎡的三居，30%是75㎡的兩居，只有10%是112㎡的三居。

限價(jià)房?jī)r(jià)格是怎么算出來(lái)的？

限價(jià)38994元，這個(gè)精確到個(gè)位數(shù)的價(jià)格，到底是怎么算出來(lái)的呢？

據(jù)了解，采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”模式出讓的地塊，都是由北京市規(guī)土委、北京市住建委和屬地有關(guān)部門(mén)共同會(huì)商確定銷(xiāo)售限價(jià)。

▲圖片來(lái)源：央視

這個(gè)限定的價(jià)格主要做法是：

首先以地塊周邊可比項(xiàng)目近三個(gè)月成交均價(jià)為基礎(chǔ)?？紤]到地塊成交到上市需要一年半的周期，以及新房與二手房的價(jià)格差異，參比項(xiàng)目以地塊周邊新建商品房項(xiàng)目，或建成年份較新的二手房為主；

其次，剔除大戶型、高端住宅項(xiàng)目，參比項(xiàng)目為144平米以下的普通住宅。

最終，選定項(xiàng)目后，經(jīng)加權(quán)平均測(cè)算出近三個(gè)月銷(xiāo)售均價(jià)，作為出讓地塊限定價(jià)格的基礎(chǔ)。

同時(shí)，限定的價(jià)格還要綜合考慮出讓地塊周邊公共配套設(shè)施水平等因素，配套設(shè)施的有無(wú)，會(huì)對(duì)限定價(jià)格的高低產(chǎn)生影響。此外，限定的價(jià)格，還要與周邊自住型商品房的價(jià)格基本適應(yīng)。

據(jù)北京青年報(bào)消息稱，到目前為止北京市已經(jīng)出讓和正在出讓的住宅類(lèi)用地，全部開(kāi)啟了限價(jià)時(shí)代。

在這些土地中，既有遠(yuǎn)郊區(qū)的密云新城、延慶新城，也有近年豪宅扎堆的朝陽(yáng)孫河區(qū)域和豐臺(tái)西局區(qū)域，更不乏像大興舊宮板塊、通州臺(tái)湖和亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)等改善型板塊，已經(jīng)形成了全面覆蓋。

北京市國(guó)土局網(wǎng)站公開(kāi)信息顯示，原來(lái)自主定價(jià)的商品住宅用地，如今已經(jīng)全部變成了高端“限價(jià)房”，今年已經(jīng)出讓和待出讓的三十多宗商品住宅地塊已經(jīng)明確了未來(lái)售價(jià)。

某地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨稱，今年北京到目前為止有64宗住宅用地的出讓，其中最多的就是限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)，競(jìng)自持的比例，這個(gè)要占超過(guò)60%。

▲圖片來(lái)源：央視

根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京土地市場(chǎng)已成交了45宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊。按照兩年左右的建設(shè)周期來(lái)計(jì)算，未來(lái)兩年，北京商品房市場(chǎng)上，除了共有產(chǎn)權(quán)住房和自住型商品房外，上市的絕大多數(shù)都將是這類(lèi)“限房?jī)r(jià)”的戶型。

多地開(kāi)始“限價(jià)”

除北京之外，成都、深圳、長(zhǎng)沙、武漢等地已在積極實(shí)施限價(jià)房政策。

2017年1月，深圳就出臺(tái)政策，要求擬申請(qǐng)預(yù)售項(xiàng)目的，其戶型申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊同類(lèi)同戶型在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)，分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不得高于前一期價(jià)格。

2017年5月，南寧下發(fā)通知，明確有6幅地塊首次采用“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)，競(jìng)產(chǎn)權(quán)移交住房”的掛牌方式公開(kāi)出讓。

2017年6月，長(zhǎng)沙也出臺(tái)政策，明確六區(qū)一縣的新建商品住宅，申請(qǐng)預(yù)售許可證的，價(jià)格應(yīng)比照2016年10月的均價(jià)來(lái)確定。

此外，成都、武漢等地，也在土地出讓過(guò)程中，明確提出了限價(jià)的要求。

▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

雖然限價(jià)對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)是件大好事，不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士這樣提示說(shuō)，“現(xiàn)在需要注意的，不是這類(lèi)產(chǎn)品對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的影響，而是這類(lèi)‘限價(jià)房’未來(lái)銷(xiāo)售的公平性問(wèn)題。”他認(rèn)為，越稀缺的樓盤(pán)，越會(huì)遇到各種關(guān)系戶買(mǎi)房，尤其是這些“限價(jià)房”，低于周邊二手房的價(jià)格很可能讓投資需求聞風(fēng)而動(dòng)，這無(wú)疑就影響了銷(xiāo)售公平性。因此，如何保障普通買(mǎi)房人能機(jī)會(huì)均等地買(mǎi)到這類(lèi)房子，也是政策該重點(diǎn)關(guān)注的。

每經(jīng)編輯 湯亞文

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