51家金融巨頭“密會(huì)”20多家房企 這些內(nèi)容關(guān)乎2018樓市

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在北京金融大街19號(hào)，富凱大廈（中國(guó)證監(jiān)會(huì)大樓）里面，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)巨頭和中國(guó)龍頭房企剛剛有了一次難得的聚首！

券商中國(guó)記者獲悉，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、國(guó)開行、中信銀行、民生銀行、華夏銀行、郵儲(chǔ)銀行、恒豐銀行、北京銀行、廈門國(guó)際銀行、首譽(yù)光控、信達(dá)資產(chǎn)、天弘資產(chǎn)、外貿(mào)信托、北京信托、嘉實(shí)資本、中信資本、百度金融等51家金融機(jī)構(gòu)近日“密會(huì)”20余家房地產(chǎn)企業(yè)，地點(diǎn)選在了證監(jiān)會(huì)四層會(huì)議室，而這場(chǎng)閉門研討會(huì)的主題是“如何迎接十九大后地產(chǎn)新機(jī)遇？——2018中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望&投資策略”。

這場(chǎng)閉門會(huì)上，各方就未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn)的防范、金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)的合作契機(jī)及行業(yè)未來發(fā)展機(jī)會(huì)等主要問題進(jìn)行了深入交流。

“金融機(jī)構(gòu)和房企現(xiàn)場(chǎng)分歧較大，主要是目前房企融資壓力太大。但各方基本認(rèn)可的是，住房市場(chǎng)將進(jìn)一步回歸居住屬性。以北京、上海、深圳為主的部分中心城市競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展向好。與此同時(shí)，的住房租賃市場(chǎng)空間巨大，其鏈條產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏金融藍(lán)海。”一位參會(huì)人員向券商中國(guó)記者透露。

金融機(jī)構(gòu)五大核心觀點(diǎn)

券商中國(guó)記者拿到的這場(chǎng)閉門研討會(huì)之會(huì)議紀(jì)要文件顯示，51家金融機(jī)構(gòu)就“房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調(diào)、樓市分化下機(jī)會(huì)、房企融資產(chǎn)品、住房租賃市場(chǎng)”等方面闡述了看法，主要可總結(jié)為以下五大核心觀點(diǎn)：

第一：十九大再次確定“房住不炒”主基調(diào)，住房市場(chǎng)將進(jìn)一步回歸居住屬性，金融機(jī)構(gòu)投資要緊緊把握政策精神與導(dǎo)向，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)上有序、健康推進(jìn)地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

點(diǎn)評(píng)：“住房市場(chǎng)將進(jìn)一步回歸居住屬性”，這與十九大報(bào)告提出的“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的”要求定位一以貫之，房?jī)r(jià)暴漲幾乎毫無可能。明年金融對(duì)于房地產(chǎn)的支持力度是否會(huì)大幅縮減？目前還不好下定論，但“嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)”是明確的。

第二：關(guān)注中國(guó)城市群及部分中心城市的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，目前房地產(chǎn)是商業(yè)銀行的壓艙石，未來將繼續(xù)加強(qiáng)與布局在這些區(qū)域的中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)合作。

點(diǎn)評(píng)：“目前房地產(chǎn)是商業(yè)銀行的壓艙石”一語點(diǎn)出房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行之緊密聯(lián)系。“關(guān)注中國(guó)城市群及部分中心城市的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)”這也直接意味著，布局在中國(guó)城市群及北上深杭等部分中心城市的房企仍將備受金融機(jī)構(gòu)“厚愛”。

第三：當(dāng)前房企融資面臨一定壓力，直接融資規(guī)模顯著下降且融資利率較高，隨著國(guó)家對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)控制政策的規(guī)范，未來利率會(huì)逐步降低，直接融資市場(chǎng)也將越來越規(guī)范。

點(diǎn)評(píng)：“未來利率會(huì)逐步降低，直接融資市場(chǎng)也將越來越規(guī)范。”這話，其實(shí)是對(duì)在場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)做出的“安慰與心理按摩”。

第四：租賃市場(chǎng)空間巨大，其鏈條產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏金融藍(lán)海，但租賃市場(chǎng)也存在回報(bào)率低等問題，金融機(jī)構(gòu)需加快完善金融手段，加快融資創(chuàng)新，以多元化、多渠道資金促進(jìn)租賃全產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展；政府也需要出臺(tái)相應(yīng)措施，在政策和資金等方面給予支持。

點(diǎn)評(píng)：“租賃市場(chǎng)空間巨大，其鏈條產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏金融藍(lán)海”這是金融機(jī)構(gòu)對(duì)在場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)布局住房租賃市場(chǎng)發(fā)出的“響亮號(hào)召”，“租購(gòu)并舉”將使得住宅租賃業(yè)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新引擎。但如何解決租賃市場(chǎng)回報(bào)率低等問題需要各方合力、政策和資金支持。

第五：從2014年開始證監(jiān)會(huì)已經(jīng)把企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)由審批制變成備案制，明年會(huì)跟進(jìn)。借此機(jī)遇，近年來金融機(jī)構(gòu)不斷開發(fā)出類REITs、消費(fèi)金融、存量債券等金融創(chuàng)新產(chǎn)品，支持房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)都看好這些產(chǎn)品，相信未來會(huì)有長(zhǎng)足的發(fā)展，會(huì)有更強(qiáng)的生命力。

點(diǎn)評(píng)：“類REITs、消費(fèi)金融、存量債券等金融創(chuàng)新產(chǎn)品”被金融機(jī)構(gòu)看好，監(jiān)管部門亦予以高度支持。這也意味著，在國(guó)家鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的大背景下，住房租賃行業(yè)金融創(chuàng)新步伐加快。例如，國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓類REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）項(xiàng)目“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，以及國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs項(xiàng)目“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”日前均獲批發(fā)行。當(dāng)下還有多家租賃住房企業(yè)擬發(fā)行類REITs項(xiàng)目，相關(guān)產(chǎn)品有望在近期獲批。

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房企四大核心觀點(diǎn)

券商中國(guó)記者拿到的這場(chǎng)閉門研討會(huì)之會(huì)議紀(jì)要文件顯示，華夏幸福、榮盛發(fā)展、泰禾集團(tuán)、中國(guó)金茂、首開股份、首創(chuàng)置業(yè)、金融街控股、金隅地產(chǎn)、海航地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)、隆基泰和、中冶置業(yè)、北辰實(shí)業(yè)、魯能集團(tuán)、銀億股份、朗詩(shī)綠色地產(chǎn)等20余家房地產(chǎn)企業(yè)參加了閉門會(huì)，討論十分熱烈，可概括為以下四大核心觀點(diǎn)：

第一：房地產(chǎn)調(diào)控有利于行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，房企發(fā)展短期將面臨一定壓力，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看要關(guān)注長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)下各個(gè)領(lǐng)域涌現(xiàn)出的新機(jī)會(huì)。

點(diǎn)評(píng)：這也直接意味著，房企將進(jìn)入“從賺大錢到賺小錢，從賺快錢到賺慢錢”的階段，同時(shí)各方期待長(zhǎng)效機(jī)制如何落地執(zhí)行。

第二：穩(wěn)定的現(xiàn)金流是企業(yè)發(fā)展的核心，企業(yè)應(yīng)重視防范經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)保證財(cái)務(wù)穩(wěn)健與資金安全，合理控制企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債水平。

點(diǎn)評(píng)：“降低負(fù)債率”將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來兩年的主要任務(wù)之一，保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流至關(guān)重要。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2017年9月底，136家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為79.45%，去年則為77.5%，同比增加1.95個(gè)百分點(diǎn)。共有16家上市房企負(fù)債1000億元以上。

房企高杠桿經(jīng)營(yíng)下可能導(dǎo)致負(fù)債率失控，無法支撐企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張，最終導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂，這是以前房企破產(chǎn)案例帶來的重要啟示。

第三：未來行業(yè)分化加劇，行業(yè)集中度持續(xù)提升。大型企業(yè)規(guī)模將持續(xù)壯大，部分快速增長(zhǎng)的中小企業(yè)未來將走住宅與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的特色化道路。

點(diǎn)評(píng)：“大型企業(yè)規(guī)模將持續(xù)壯大，部分快速增長(zhǎng)的中小企業(yè)未來將走住宅與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的特色化道路。”未來房地產(chǎn)行業(yè)分化繼續(xù)，大型房企業(yè)績(jī)猛增，而中小房企生存艱難，需謀求特色化經(jīng)營(yíng)。

根據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年前10月銷售業(yè)績(jī)前20強(qiáng)的企業(yè)中，碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)等15家房企業(yè)績(jī)已超過2016年全年。這20家企業(yè)前10月銷售業(yè)績(jī)總和為3.4萬億元，比去年全年業(yè)績(jī)超出4820億元。對(duì)比之下，業(yè)績(jī)虧損的上市房企數(shù)量也在增多。

第四：目前多家房企積極試水租賃業(yè)務(wù)。對(duì)房企來說，租賃市場(chǎng)可為企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，提升企業(yè)利潤(rùn)穩(wěn)定性，應(yīng)抓住機(jī)遇合理布局。

點(diǎn)評(píng)：今年下半年以來，住房租賃市場(chǎng)成為各方資本競(jìng)相追逐的“新風(fēng)口”。傳統(tǒng)房企如萬科、龍湖地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等公司已表示，將積極布局長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。早在去年6月份，國(guó)務(wù)院辦公廳就曾出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，明確指出，到2020年基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。多地推出的“租售同權(quán)”等新政給住房租賃市場(chǎng)帶來新氣象。

此外，大公國(guó)際資信、中誠(chéng)信評(píng)級(jí)、聯(lián)合資信等信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和行業(yè)智庫(kù)專家（中國(guó)指數(shù)研究院、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組相關(guān)專家）也同時(shí)出席。中國(guó)指數(shù)研究院主要觀點(diǎn)如下：

第一：“十三五”期間房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持較大市場(chǎng)容量，未來三、五年商品住宅的需求總量35億平方米左右，期間可能會(huì)出現(xiàn)一些階段性調(diào)整和波動(dòng)，但是總體預(yù)期和趨勢(shì)不會(huì)改變。

第二：十九大堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”主基調(diào)，未來政府著力完善住房制度，加快長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。受長(zhǎng)短期政策協(xié)同作用影響，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)繼續(xù)趨穩(wěn)。

第三：在新時(shí)代背景下，開發(fā)企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)投資應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，把握增量，突破存量。增量市場(chǎng)可關(guān)注城市群機(jī)會(huì)及城市周期變化，同時(shí)積極把握租賃市場(chǎng)高速發(fā)展帶來的新機(jī)遇，存量市場(chǎng)可關(guān)注新型社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)及城市更新。

第四：房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)持續(xù)，大型房企在產(chǎn)品、布局、管理機(jī)制等方面具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，部分中型房企增長(zhǎng)迅猛，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升。

第五：不同規(guī)模房企風(fēng)險(xiǎn)不同，大型房企風(fēng)險(xiǎn)主要來自負(fù)債率較高，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型等；中型房企風(fēng)險(xiǎn)主要來自經(jīng)營(yíng)杠桿較大，拿地價(jià)格較高等；小型企業(yè)主要面臨資金鏈斷裂，無法拿地等風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，本次會(huì)議為各大金融機(jī)構(gòu)與中國(guó)指數(shù)研究院就房地產(chǎn)信貸策略開展交流探討的常規(guī)會(huì)議，已連續(xù)舉辦七期。會(huì)議加強(qiáng)了金融機(jī)構(gòu)之間的溝通，為各大投資機(jī)構(gòu)做好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、控制信貸風(fēng)險(xiǎn)提供借鑒；加深了金融機(jī)構(gòu)與房企的交流，促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)更全面了解企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r；同時(shí)，也為中國(guó)指數(shù)研究院繼續(xù)深化中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究提供了重要參考。

附：2018中國(guó)房地產(chǎn)金融調(diào)查問卷分析

來源：券商中國(guó)微信公眾號(hào)（ID:quanshangcn） 記者：梁秋