北京住房租賃新政正式發(fā)布，10月31日實施

經(jīng)過前期的公開征求意見，在吸納社會公眾意見的基礎上進行完善后，市住房城鄉(xiāng)建設委會同市發(fā)展改革委、市教委、市公安局等多部門聯(lián)合起草的《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》）今天正式發(fā)布，將于2017年10月31日起實施。《通知》從強化住房租賃管理服務、增加租賃住房供應，建立住房租賃監(jiān)管平臺、提供便捷公共服務，明確住房租賃行為規(guī)范、維護當事人合法權益，加強市場主體監(jiān)管、提升住房租賃服務水平等四個方面提出加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的具體措施和要求。

住房租賃是城市居民解決居住問題的重要方式，是房地產(chǎn)市場的重要組成部分。2015年中央經(jīng)濟工作會提出要建立購租并舉的住房制度，2016年進一步明確要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。2016年6月，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），提出培育發(fā)展住房租賃市場的具體要求。7月住房城鄉(xiāng)建設部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號），對加快發(fā)展住房租賃市場進一步提出明確要求。

北京市高度重視培育和發(fā)展住房租賃市場。本《通知》的目的在于完善購租并舉的住房體系，建立健全出租住房合法、主體權責明晰、市場行為規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定、權益得到有效保障的住房租賃管理服務制度；多渠道增加租賃住房供應，培育機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，引導居民形成先租后買的梯次消費模式，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

※意見征集情況

2017年8月17日至25日，市住房城鄉(xiāng)建設委就《通知》面向社會各界公開征求意見。征求意見期間，《通知》受到社會各界熱切關注。截止8月25日17：00，共收到反饋意見403件，其中電子郵件398件、傳真5件。總體來看，社會各界對《通知》內(nèi)容表示支持和贊同，認為將能夠有效解決群眾關注的住房租賃市場的矛盾問題，是落實購租并舉的住房制度和完善符合首都特色的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制的重要舉措。市住房城鄉(xiāng)建設委對反饋意見進行了匯總分析，并對公眾關注較多的義務教育、戶口等問題進行了回復。

同時，市住房城鄉(xiāng)建設委會同相關部門對公眾反饋意見進行了認真的研究、吸納，對《通知》內(nèi)容進行了完善。與征求意見稿相比，正式發(fā)布的《通知》明確了2017年10月31日為實施日期，為保障《通知》的具體落地實施預留了一個月的緩沖期；為便于公眾進一步了解關心關注的教育、戶口等問題，《通知》明確，涉及義務教育、戶口登記和遷移等具體問題由相應職能部門負責解釋。

政策解讀

子女入學：“承租人賦權”邁出重要一步

從征集到的意見建議看，公眾關注度最高的是義務教育問題。部分公眾認為《通知》中關于本市戶籍無房承租家庭適齡子女接受義務教育的規(guī)定較嚴，建議進一步放開，并建議明確具體流程、要求。

依據(jù)《通知》，本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務教育。

《通知》在我市現(xiàn)有義務教育政策要求的本市戶籍家庭適齡子女須在戶口所在地接受義務教育基礎上，規(guī)定本市戶籍無房家庭適齡子女按照相關規(guī)定可以在租房所在區(qū)接受義務教育，在“為本市戶籍無房家庭承租人賦權”方面邁進了一步。我市相關部門將結合實際情況，不斷加大教育資源配置，積極穩(wěn)妥地推進教育制度改革，進一步滿足適齡兒童接受義務教育的需求。關于承租人適齡子女接受義務教育的具體實施細則，將由各區(qū)人民政府結合本區(qū)實際情況予以制定。

戶口登記和遷移：戶籍管理部門將出實施細則

除了子女入學，公眾關注較多還有戶口問題。部分公眾對于公租房承租人退租后戶口遷出問題表示疑慮，要求明確公租房、直管公房戶口登記、遷移具體流程。

在我市現(xiàn)有戶籍管理制度基礎上，《通知》規(guī)定“承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)”，從而解決本市戶籍公租房和直管公房承租人戶口登記和遷移問題。承租人戶口登記、遷移及遷出等具體實施細則將由我市戶籍管理部門結合實際情況制定。

對于辦理戶口登記和遷移，《通知》僅對本市戶籍的承租人承租公共租賃住房和直管公房的情況進行了規(guī)定。承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領居住證。

租賃監(jiān)管平臺：正在抓緊籌備

在公眾的意見建議中，有部分公眾建議盡快推行使用住房租賃監(jiān)管平臺。按照《通知》要求，市住房城鄉(xiāng)建設委已經(jīng)同步抓緊開展住房租賃監(jiān)管平臺建設、住房租賃合同示范文本制定等實施準備工作。通過住房租賃監(jiān)管平臺為市場主體提供便捷、高效、優(yōu)質(zhì)的服務，實施守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒。

住房租賃監(jiān)管平臺通過接口方式，對各類市場主體運行的網(wǎng)絡交易平臺進行管理。如果有市民想把房子對外出租，就可以到網(wǎng)絡交易平臺上發(fā)布信息，網(wǎng)絡交易平臺還可以向老百姓提供網(wǎng)上簽約、登記備案申請、交易資金監(jiān)管、信用信息查詢等服務；市民也可以像淘寶用戶一樣，給相關企業(yè)好評、差評，作信用評價。網(wǎng)絡交易平臺、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)等應當對獲取的租賃當事人相關信息負有保密責任，不得違反法律法規(guī)要求和約定使用相關信息。

與此同時，市住房城鄉(xiāng)建設委也會會同相關部門加強對網(wǎng)絡交易平臺的動態(tài)核查，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡交易平臺不符合相關條件、在住房租賃服務過程中存在違法違規(guī)行為的，市住房城鄉(xiāng)建設委可按規(guī)定終止其與住房租賃監(jiān)管平臺的系統(tǒng)鏈接；涉嫌犯罪的，移交公安部門依法追究刑事責任。

明確規(guī)范：維護當事人合法權益

《通知》明確規(guī)定了對外出租房源的條件，保障承租人權益。除了結構、消防等方面的安全要求外，出租住房還要滿足基本使用功能：以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租；廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住；人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標準。

《通知》明確，租賃當事人應當根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)房東不得單方面提高租金。如果房東收取押金的，應當在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內(nèi)，房東應將押金退還租戶。

依據(jù)《通知》，市住房城鄉(xiāng)建設部門應當建立住房租金發(fā)布制度，及時發(fā)布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。

住建部門未來將發(fā)布的這個租金“參考價”并不是強制要求房東和租戶照此出租，而是起到參考作用。房東和租戶可以根據(jù)這個價格水平，約定具體的租金情況。

在租期方面，《通知》指出，鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支持；而住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限也強制要求不得低于3年。

同時，《通知》明確規(guī)定，房東在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐租戶，未經(jīng)租戶同意不得擅自進入出租住房。如果房東在租賃期間出售出租住房的，應當提前3個月通知租戶，并不得影響租戶正常使用，租戶在同等條件下享有優(yōu)先購買權。如果租賃期屆滿，房東不再繼續(xù)出租住房的，應當提前1個月以上通知租戶；繼續(xù)出租的，同等條件下原租戶享有優(yōu)先承租權，但如果原租戶存在重大違約行為的除外。

《通知》專門對“轉租”有了限制。即：承租人不得擅自轉租、合租，合同明確約定可以轉租、合租的除外；承租人根據(jù)合同約定轉租、合租的，應當按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案；次承租人不得再次轉租。

加強監(jiān)管：提升住房租賃服務水平

對于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行為，《通知》明確房地產(chǎn)經(jīng)紀機構從業(yè)人員應當實名服務。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構為當事人提供租賃經(jīng)紀服務的，應當核對當事人身份證件、出租住房的權屬證明，實地查看住房并編制房屋狀況說明書，告知當事人有關事項，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得為不符合出租條件的住房提供租賃經(jīng)紀服務；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當協(xié)助住房租賃當事人辦理住房租賃登記備案。

《通知》要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當根據(jù)提供的住房租賃經(jīng)紀服務內(nèi)容和服務標準等合理收取費用。收費前，應當向當事人出具收費清單，列明收費事項、收費標準、收費金額以及其他與收費有關的事項，收費清單由當事人簽字確認。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得收取任何未予標明的費用。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構違反本款規(guī)定的，由價格主管部門依法處罰。

此外，《通知》強調(diào)要多渠道增加租賃住房的供應，各區(qū)人民政府應當根據(jù)各區(qū)實際加強租賃住房用地保障，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設用地上按規(guī)劃建設租賃住房等方式加大租賃住房供應。

根據(jù)《通知》，新建租賃住房應當配置教育設施，居住人口達到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無醫(yī)療衛(wèi)生機構的，應當依據(jù)標準和規(guī)劃予以設置。新建租賃住房將優(yōu)先面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周邊就業(yè)人員出租，促進職住平衡。

同樣，未來運營這些租賃房的將是更加專業(yè)的機構。本市鼓勵發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營，滿足多層次住房租賃需求。

在金融支持方面，本市也將鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機構在風險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點的長期貸款和金融解決方案。

未來，本市也將繼續(xù)推進公共租賃住房開發(fā)貸款試點工作，適度增加試點參與銀行數(shù)量。研究制定鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導金融機構積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

《通知》明確，在本市國有土地上依法建設的住房，以及在集體建設用地上符合城鄉(xiāng)規(guī)劃建設的租賃住房的租賃，按照本通知執(zhí)行。

※專家觀點

中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌表示，北京的這個政策出臺以后，明確了一些權益的對等，這對人才流動、城鎮(zhèn)化等，都是有利的。但遠期是否會影響租房價格，還需要看出租房的數(shù)量和需要租房人的比重，如果租售同權了，很多人去租房了，租房越來越多，出租的房子不夠，肯定租金漲價。如果大家對租房不感興趣，或者出租的房子足夠多，租金就能夠保持穩(wěn)定。

北京市房協(xié)秘書長陳志表示，此次北京市出臺加快住房租賃發(fā)展的新政，目的就是貫徹和落實中央和國家的相關要求，建立購租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃行為，保護租賃當事人合法權益。發(fā)展和規(guī)范住房租賃，是建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制之一，無論是從近期推出的共有產(chǎn)權住房，還是此次住房租賃新政，都是北京逐步建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制的具體舉措。這也是“3·17”以來調(diào)控政策的延續(xù)和深化。北京市的這個政策很具體，對建設、金融支持、市場培育、出租人承租人權利義務的規(guī)定都做了相應的規(guī)定。政策具體執(zhí)行的可操作性很強。這個政策強調(diào)的是給承租人真正的賦權。

首都經(jīng)貿(mào)大學教授、北京市房地產(chǎn)法學會副會長趙秀池表示，此次北京的新政，更多地突出了政府對租賃市場和租賃雙方的服務意識。對于租賃的賦權也下了很大力度，在戶籍、教育等方面賦予了承租家庭一些切切實實的權益，在逐步實現(xiàn)“購租并舉”上邁出了一大步。此舉對促進職住平衡、緩解北京“大城市病”將起到明顯效果。新政策實施后，將對抑制投機、平抑房價起到一定作用，引導居民形成先租后買的梯次消費模式，逐漸實現(xiàn)北京房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，新政從租賃交易、租賃權益等方面作出了規(guī)范，對于市場來說，幫助租戶提高權益，穩(wěn)定租賃關系有一定積極影響。首先，新政對無房北京戶籍明顯利好，租賃公租房可以落戶，同時可以在租房區(qū)域符合條件的情況下享受義務教育。其次，新政對于保護租賃當事人合法權益上作出了多項細致的規(guī)定，有利于幫助租戶提高權益。第三，對租賃關系中的房源情況、轉租等都有了規(guī)范，特別是要求按照原規(guī)劃出租，明確了不得改變房屋結構，對于群租房有了約束。另外也明確了不得隨便轉租，有利于避免二房東的泛濫。

北京工業(yè)大學社會學系教授李君甫表示，北京等一線城市的常住人口租購比例約為4-6，這意味著40%的居民靠租房生活，接近發(fā)達國家標準。所以，租賃市場是所有中國城市住房市場不可缺少的重要組成部分。從政府角度而言，租賃市場的發(fā)展有利于購租并舉住房制度的建立，讓住房回歸居住功能，有利于平抑房價，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

來源：北京市住建委官方微信公眾號